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  从大律师事务所了解到,今年的房地产纠纷非常多,很大部分是因为“附加条款”引起的。在这些“附加条款”中,开发商从利己的角度追加条款,购房者只能被动接受。我们所调查的案例,只是冰山一角,意在希望购房者提高法律意识,维护自己的合法权益。
 

陷阱一:借款陷阱

   

 陷阱描述:垫首付是开发商贷款给购房者付购房款,购房者支付利息(有些没利息)的行为。 开发商通常不会将“垫首付”写进买卖合同及附件,而是另制一份借款协议,约定借款用途、利息、还款期限等。这存在两个风险,一是开发商给购房者开出的收据中,不包括借款金额,而给到银行的资料,却是购房者付清首付的收据,有欺骗性质;二是,违约责任很严重。市场上还有一种首付“分期付款”的形式,这与垫首付本质上基本一致。

 支招:开发商为购房者垫首付款的行为,实质是变相套贷,属于违规行为。如果购房者接受开发商垫首付,意味着购房者将同时面临偿还开发商的首付款和银行的按揭款这双重还款压力。天下没有免费的午餐,合理评估自己的财产再选择合理的方式非常重要。

 
 

陷阱二:物业优惠陷阱

   

 陷阱描述:赠送物业管理费是开发商最常用、最普遍的优惠方式,在很多楼盘都有出现。这种赠送有两种形式,一是老带新,并且成功购房,老客户可减免一年左右物业管理费;二是购房送物业费,一种打折优惠的方式。按照程序,开发商除了在购房合同的附加条款中进行约定外,还应在物业服务合同中进行再约定,但有开发商往往故意忽略,从而导致,一旦物业公司不遵从协议,物业优惠条件就成为一纸空文。

 支招:这类现象产生的直接原因是,开发商和物业管理公司是两个相对独立的民事主体,开发商的单方承诺对物业公并不具有约束力,而购房者对这一法律常识并不了解。对业主来说,可以按照买卖合同追究开发商的违约责任,但仍应按照《前期物业管理服务合同》的约定支付管理费。

 
 

陷阱三:断供陷阱

   

 陷阱描述:在购房者跟银行的借贷合同中,开发商是担保方。随着调控加剧,假社保、假税票等暗箱操作的出现,一些实际上已经拥有多套房产的投资客依旧有办法贷款购房。这种情况,让开发商担心购房者未来出现断供连累自己。因此,他们在合同的附加条款中写下这样的约定:如购房者连续断供三个月以上,导致银行向开发商追偿按揭款的,开发商可以无条件解除购房合同,并且向购房者索取购房款30%的赔偿金。

 支招:在银行按揭合同中,合同主体是银行和购房者,开发商只是承担担保责任,而且担保期一般只有半年。开发商在合同上附加断供的赔偿条款,首先应该加上一个时间限制,那就是在担保期内,过了担保期,跟开发商就没有关系了。如果业主今后几十年内出现断供,开发商都要收回房产,显然有失公平。
 再从这个条款本身的合法性来看,连续断供三个月就无条件收回房产,这样的惩罚性措施也跟银行对断供的认定标准不符合,惩罚措施太过严厉。

 
 

陷阱四:土地年限陷阱

   

 陷阱描述:早期,福建一些开发商,低价储备了一些土地,2004年后,这些土地逐渐转移到一些开发商手中。而开发商在开发的过程中,把一些原本不是居住用地的商业用地、综合用地,拿来开发住宅,但在购房合同中不注明,导致很多不知情的购房者被骗,在福建已经出现多起类似事件。制造此类合同陷阱的楼盘,多是资金实力不雄厚的小开发商。

 支招:综合用地年限是50年,商住用地是70年。如果开发商没有按土地用途来使用,就容易产生纠纷。土地年限的延长不是开发商一方承诺就可以实现的,必须经过规划部门等的审批,否则,开发商就算给了业主承诺,也不受法律保护。另外,开发商把综合用地当成商住地来用,若事先没有告知,导致消费者在不知情的状况下买了房子,就涉嫌欺诈,所有的风险应由开发商承担,消费者有权要求解除购房合同。

 
 

陷阱五:交楼陷阱

   

 陷阱描述:房子不好卖,让一部分开发商减少了项目投入。例如,有开发商置标准合同上验收合格的三个标准于不顾,一定要在附加条款中自行约定交楼标准。而这个标准低得离谱,如玩“自我验收”,约定以楼盘的建设、监理、设计单位综合验收合格为交楼标准。更有甚者,约定以“通水、通电”为交楼标准。至于什么消防是否合格?建筑质量是否安全?购房者签了合同,就等于自动放弃这些基本权利了。

 支招:交楼自行规定验收方,尤其是把承建方作为验收单位,这是非常不合理的。实际上约定“通水电”也好,还是“自我验收”也好,这些附加条款与现行法律是相抵触的。也就是说,这些条款不论购房者签了没有,都应该是无效的。

 但要提醒买房者的是,实际收楼纠纷中,有些法官可能会以附加条款为判案依据,把附加条款看成是收楼纠纷出现后的“调解协议”来处理。这样的话,购房者可能因为签了这份补充协议而无法维权。律师建议,应该对交楼标准进行更为严格的约束。


 
 
 
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专题出品:腾讯大渝网房产频道日期:2012年9月10日
实习编辑:刘思言  

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