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  付款方式分为一次性付款和分期付款。分期付款有两种情况:一种是购房人自己将房款分期付给房地产商;另一种情况是首期购房人直接付给房地产商,余款通过贷款由银行付给房地产商,购房人分期向银行还贷,在这种情况下,对房地产商来讲,付款是分两期,但购房人办下贷款,实际等于向房地产商已付清全款。   
  搞清这个问题,购房人和房地产商发生争议时就可搞清在不同分期付款情况下,要求房地产商赔偿的金额基数是不同的。前一种情况下,是购房人已付给房地产商的房款;后一种情况是全部房款,而不是首期和已向银行还的贷款。
   付款期限的学问
   

  付款期限与购房人利益直接相关,笔者建议购房人不论是一次性付款还是分期付款,最好在该条中将第一次付款的时间约定为“合同在政府做完备案登记后()天内”。这样做的好处是:1.借助备案查证房地产商提供的“五证”真伪;2.借助备案查证自己所买的房子有没有被抵押;3.为贷款创造前提条件,避免房地产商拖着不备案影响办理贷款;4.避免合同无法备案情况下退款的麻烦。   
  分期付款的期限也有多种形式:购房人自己分期付的,通常是先交首付,然后等接到房地产商的交房通知后再交第二笔钱;分三期的,第三笔钱等入住后一定时间内再缴纳。这种做法,购房人交的总房款通常会比一次性付款交的多,但同时可以减少期房可能发生的损失,比如房子“烂尾”,再如房价下跌幅度超过首付及购房人自己经济状况发生变化等等。   
  贷款分期付款的通常都是若干年才付清,这里的关键是除了首付,分期付款从何时开始,换句话说就是贷款银行何时把购房人的贷款交给房地产商。这个时间可以是从贷款手续一办好就开始,也可以是在房屋交付时开始,笔者认为后者对购房人更有利。   当然,如何付款不是购房人一厢情愿的事,如果房地产商自己没有实力,一定要靠购房人的钱盖房子,他们通常不会同意购房人第二期付款的时间拖到交房时的,在这种情况下,购房人除了争取,只能自己决定是否买这个房地产商的房子。

 
   不同贷款的选择
   

  由于购房金额庞大,购房人买房,通常没有能力靠已有的存款支付房款,只能通过向银行贷款来完成,即使有能力的购房人,也经常会出于对期房的风险和资金利用的考虑而向银行贷款。   
  房屋贷款主要分为公积金贷款、商业住房贷款和组合贷款。   
  公积金贷款由于是政策性贷款,相对来讲利息最低,由于它的资金来源是职工向住房资金管理中心缴纳的公积金,因此,只有缴存住房公积金的购房人才能申请,贷款额度也受到严格限制。当住房资金管理中心收到的公积金发生不足时,办理的时间会减慢甚至会暂停,对于急着靠购房人缴纳的房款盖房的房地产商,有可能会不同意购房人采用公积金贷款的方式进行付款。   
  商业贷款完全属于银行的商业性活动,相对来讲利息最高,由于钱来自银行,在银行能接受的风险范围内,贷款额度通常不会受到什么限制。当然没人愿做赔本的买卖,如果银行不愿提供足额贷款,一定是银行认为贷款人不还款时,通过拍卖抵押的房子,无法全部收回贷出去的款。   
  组合贷款顾名思义是公积金贷款和商业贷款两种贷款形式组合在一起,通过商业贷款补足公积金贷款额度不足部分,利息介于公积金贷款和商业贷款之间。有的房地产商也会因公积金贷款放款慢而拒绝购房人以组合贷款形式付款。   
  近年出现的贴息贷款实际是组合贷款的变种,由于购房人可直接从银行获得贷款,贷款手续相对简单,时间也会比组合贷款快。所谓的贴息就是住房资金管理中心将购房人可获得的公积金贷款与商业贷款的利差返还给银行,购房人实际付的是组合贷款的利息。贴息贷款房地产商通常都愿接受,但需要银行和住房资金管理中心及贷款担保中心三家都同意才行。办理贴息贷款的各种费用比组合贷款低不少,但购房人如果可贷到最高的39万元公积金贷款,贴息贷款中公积金贷款最高30万元,购房人的贷款中有9万元是要多支付公积金贷款和商业贷款利差的。

 
   担保是怎么一回事
   

  贷款人发放贷款时,借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的,贷款人有权依法处理其抵押物或质物,或由保证人承担偿还本息的连带责任。房屋贷款,通常是以贷款所购买的房屋本身抵押进行担保。对于期房,贷款人发放贷款时如果贷款所购买的房屋本身还不具备抵押的条件,通常会要求贷款人提供其它抵押物或质物进行担保。在这种情况下,购房人为减低风险,最好避免自己提供担保。   
  现在房地产商、银行、保险公司都是商业机构而非政府福利机构。购房人要想房地产商提供担保,只能到房地产商指定的银行贷款;要想得到银行贷款,只能按银行的要求找保险公司保险;要想得到保险公司的保险,只能接受保险公司的保险条款。因此,购房人从贷款开始起实际就被人“吃”定了,银行贷款不同的还款利息算法和保险公司不同的保费算法,其实都是背着抱着一边沉,只是感觉不同。购房人要研究的不是合理不合理,而是要研究哪种方法最适合自己。

 
 
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专题出品:腾讯大渝网房产频道日期:2012年2月20日
责任编辑:张铁川   

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