主持人:

  各位网友大家好,欢迎来到大渝演播厅。今天我们将讨论“南重庆的未来”,茶园新区发展领袖论坛。今天,我们请到了业界的权威和我们一起讨论、分享。首先我介绍一下我们的嘉宾,重大地产学院院长任宏院长,鲁能领秀城营销总经理袁俊,中铁党委书记简军书记。
  今天我们讨论的话题是茶园新区,我们知道自2000年,茶园新区以工业园区挂牌成立以来,通过工业化带动城市化,通过11年完成了历史使命,如今茶园新区走到了工业化与城市化互动发展的重要时期,茶园意在打造花城、树城、水城,这样的茶园将会往怎样的方向发展?

任宏:

   茶园新区是重庆市非常重要的一个新区,重庆直辖以来,发生的翻天覆地的变化,不管在老城、新城都发生了翻天覆地的变化。尤其作为一个新城而言,我们常常都讲到城市化的进程包括房地产诸多项目,基本是后来者居上。所以说茶园新区虽然启动的时间稍微晚一点,但是平台会更高一些,所以这一点来讲会代表重庆的未来,尤其是重庆这次二环全面通车,所以在这一点上对重庆向南来看,茶园新区是非常有发展前途的。另外城市化和房地产开发而言,有一个很重要的方面是土地资源,所以茶园新区有丰富的土地资源,有非常漂亮的地理环境,所以它发展的将来会是非常好的。
  另外有重庆市政府、南岸区政府的高度重视,所以它的将来会是非常美好的。再有就是广阳岛的打造,今后将成为重庆最具有特色的长江岛屿,所以这样一种互动的形式,我相信在不愿的将来,重庆市的整个注意力都会朝着茶园新区的,因为它有丰富的土地资源。

主持人:

  正如任院长所说,土地资源是核心,那么交通则是相互连接的纽带,就像我们现在来看三条隧道正在有条不紊地进行着,您认为茶园新区的核心优势在哪里?

任宏:

我觉得最佳的优势是一个“新”字。因为新是一种理念是一种资源的聚合,所以茶园新区的理念是更新的,整个资源的聚合是更强大的,所以刚才谈到很多基础设施的同步推进,所以茶园新区整个的城市化进程将代表着重庆未来城市化发展的新方向。

主持人:

  我们刚才谈到新的方向,前几年在茶园新区区域内是以别墅、洋房等高端物业为主,近几年高层也在逐渐增多,从现在的状况来看,随着人群的不断聚集和交通的完善,配套、交通这些方面还有一点点欠缺,不少网友和市民,以及居住在茶园的业主都或多或少反映过配套设施不太完善,袁总怎么看这个问题?

袁俊:

我们鲁能是2004年拿下茶园这块地的,从2009年开始启动茶园领秀城的项目,现在还有很多客户认为茶园的交通不是很便利,这是事实存在的。茶园前两年开始起步的时候主要的产品集中在洋房和别墅,洋房和别墅对于交通的要求会比高层的要求稍微低一点。高层因为是比较刚需的客户为主,对交通设施的要求高一些。存在这样的情况是现在茶园高层的项目越来越多,也就说明整个交通的发展已经很完善了,相比几年前已经完善很多,前面主持人讲到三条隧道包括两条轻轨都在紧锣密鼓地进行。交通是有欠缺,但是作为鲁能地产来讲我们也有信心,也相信政府会在短期把这个问题解决。
  另外从售价来讲是弥补了交通的不足,同样鲁能下面有一个鲁能星城项目和领秀城项目,基本上现在这两个价格基本上已经持平,品质这么好,一个高层一个别墅,价格基本持平。这里面有很重要的一块,有时候投资价值在哪里,就在于未来。目前很多客户在投资我们的项目的时候,他们也认同你现在的交通不是很方便,但是他认为未来几年交通好的时候也不是这个价格可以买到的。客户包括开发商来讲也会坚信交通会在未来一两年之内会得到很大的改善,而且目前来看已经在改善。

主持人:

刚才谈到居住和交通,那么我们肯定会谈到房价,从现在来看,房价较前几年涨了很多,和大学城有一些类似之处。在高房价大幅度增长之外,置业方向会发生什么样的变化?

简军:

刚才袁总说了一下,前期考虑到茶园生态比较好,而且交通存在问题,所以前期发展是以别墅和高端洋房为主,因为这对交通影响会小一些。随着茶园整体的开发进度,慈母山隧道已经通车了,南山隧道也即将开建,广阳岛的建设也在推进,随着基础设施的建设,下一步可能会主要在小高层方面量会比较大一些。
  随着交通、基础设施的改善,广大市民肯定会选择比较适宜居住的地方来生活,主城区很多地方全是高楼大厦,压力很大,外来的人一看纯粹是钢筋混凝土的房子。从居住的品质上的不到改善,茶园最大的优势是生态比较好,刚才也说了土地资源比较多,所以可供开发的余地也比较大。所以我觉得在前期别墅和洋房的推进同时,在下一步重点打造可能是在高层和小高层方面重点推出,满足广大市民改善居住的环境,提高生活品质的需要出发。我们下一步开发的重点就会从这方面发展。

主持人:

就像今天的主题一样,就是南重庆的未来,会把中心移步到茶园新区。那么,在今年的大环境下,我们看到房价有一些回落,对茶园的影响大吗?

简军:

单从我们中铁山水的房子来说,因为刚才袁总也说了,前期茶园的房子和主城和江北这些相比为什么具有投资的潜力,同等品质的房子一平米可能要差两千块钱以上。我们的房子目前销售还可以,虽然国家大的情况下,我们的房子销售还是比较顺利的推进,一个是适宜居住,二是价格上有优势,老百姓一看升值空间肯定比较大。目前国家的调控肯定是有影响的,但是茶园的房子抗击性比主城还是要好一些。

主持人:

我们一开始说南岸政府要搬到茶园新区,这么多年都一直没有搬,对周围的业主有什么影响?和将来在茶园新区置业发展有什么影响?

任宏:

因为现在很多购房者会这样讲,茶园新区主要是看未来,未来肯定区委、区政府都要过去的。现在购房者很大一部分都是投资倾向的,当前也要看,但更多是看中长期。作为大多数投资买房的人来讲,这个问题不是问题,反正早晚都得过去的。但是买房需要用的一批人来讲,当前有一些基础设施可能要受一些影响。我去过茶园新区很多次,从整个现象判断,我认为投资买房的是占大多数,所以这一部分没有多大的影响。区政府话都这样说了,肯定要遵守自己的诺言,肯定要过去的。而且办公大楼也修得相当不错。

主持人:

现在茶园新区的规划方向会在哪里?

任宏:

规划方向应该是代表重庆的未来。具体的刚才谈到是工业区跟生活区混合的产物。工业区并不是跟以往的工业区一样的,就像前不久在台湾看的大竹(音)工业区非常漂亮,非常优美,实际上是办公环境和住宿交叉的形式,这一点也代表中国新型工业化,和城市化的两大主流方向的综合体。所以这当中还有很多开拓的方面,重庆不光有城乡统筹而且还有新型工业化和城市化的统筹,所以茶园新区也是一个非常典型的代表。

主持人:

之前是洋房和别墅比较多,现在逐渐向高层方向发展,是不是将来就会从洋房别墅逐渐过渡到高层?

任宏:

一般一个新区,刚开始土地资源比较便宜,就会搞低密度的,就像别墅、洋房之类的。而且别墅、洋房的使用者来讲对公共交通的依赖性很差,基本上自己都有车,所以基本上刚开始都走这条路。现在走到高层说明开始兴旺起来了,进入第二阶段了,当然可能还有若干几个阶段的发展。说明整个茶园新区是发展的,是前进的。

主持人:

我们现在投资茶园的优势会在哪里?

任宏:

最大的优势是性价比很高,第二个是茶园新区的未来是非常光明的,而且地理优势也非常强,所以这三点就是从中长期应该是重庆最佳投资选择的地方。

主持人:

我想问一下袁总,最近有研究机构认为,在茶园新区还需要一到两年的发展,潜力虽然巨大,但是需要有空间,经过这一两年的发展,才能成为真正的宜居,现在的价格水平相对周边 地区较低,这个应该怎么看?

袁俊:

我认为茶园现在就很宜居了,重庆现在天气比较热,茶园最佳的住宅优势是生态环境。从老百姓的衣食住行越来越讲究品质,讲究质量。简书记也说了,跑到市中心是一个钢筋水泥的森林,一到茶园情况就不同了,茶园的优势在哪里,生态环境是很大的优势,有一个南山,是主城的绿肺,茶园还有两个公园,一个是石庙山公园占地达到13万平米,一个是湿地公园,达到5万平米。这两个公园在今明两年都是要开放的,茶园因为本身地势比较平坦,所以区域内的水系发展比较好,所以整个茶园的温度都要比主城低两度左右,因为自然形成了一个小生态的环境。所以你说过一两年以后才适宜居住,我认为现在就已经很适宜居住了,它本身就是很适宜居住的一块地方。
  为什么现在整体茶园的价格相对主城还是偏低的,我的看法就是它的整个价值还未被重庆的大多老百姓认识,很多时候还没有去关注过这一块。前几年是讲重庆往北,这两年开始说重庆往南。这种往南是一种趋势,它的未来是很好的。所以现在茶园的水准在重庆市是偏低的,这一块会随着以后的交通设施的改善,区政府的搬迁,产业集群的建立会慢慢填补这个空当,现在还是有一块短版,但是最终会填满。所以我们是非常看好茶园的投资价值。

主持人:

鲁能领秀城将来会在茶园怎样发展?

袁俊:

集团已经很明确,我们现在和茶园新区沟通,我们今年还想和他们在茶园搞一些深度的合作,还想再拿一些地。我们区里面的领导也希望我们留在茶园再开发一些新的项目,我们从集团的角度来讲也非常愿意留在茶园开发一些后面的项目。

主持人:

那中铁将来会在茶园会是怎么样的方向发展?

简军:

中铁也是入驻茶园比较早的企业,这几年开发中和政府配合也比较好,也得到了政府的大力支持,感觉茶园开发也很顺利,所以我们根据总部现在对房地产加大投入的总体思路,下一步会利用目前已经在茶园打下的基础,在重庆市场有一定的影响力,下一步准备在茶园,根据实际情况能够拿到一两个比较适合我们的项目,在茶园长期稳定健康地发展,我们看好茶园的未来。
  茶园随着三条隧道的贯通,往南坪、江北、解放碑三条隧道一贯通,茶园的交通就很顺畅,而且比主城还顺畅。到机场到江北比从南坪过去还更方便。而且随着广阳岛的建设,背靠南山,面向长江,这个地理优势是无可取代的。我们也很看好这里的发展,所以下一步我们也会在茶园扎实地做下来,争取再做一点好的项目,把公司能够持续稳定地发展下去。

主持人:

您认为广阳岛对茶园是怎样的形式?是互动还是怎样?

简军:

广阳岛是定位为国际旅游岛,我们只是借这样一个大的区域性的优势,对外宣传有这么好一个旅游岛对带动整个区域的发展也很有好处。我们靠广阳岛的发展看能不能带动整个茶园对外宣传的力度,让更多市民知道茶园,认识茶园,喜欢茶园。目前茶园的宣传力度也不够,目前市民包括南坪的对茶园也不是很了解,认为就是一个工业区。所以我们的宣传力度还是要从政府方面强化一下。

主持人:

现在交通在不断发展、完善,也有一些规划,可能在未来的规划立体规划会更强,更大,你认为这个会往什么方向发展?

任宏:

现在整个发展还是胡主席说的一句话,就是科学发展观,城市也是一样,因为中国的整个城市化进程还有20、30年,这也是老天爷给中国人一次最好的机会。全世界所有发达国家的城市化已经结束,而中国是刚刚开始,中国城市化的进程应该是超越任何一个国家,因为你是在别人的平台上,你是站在一个巨人的肩膀上来进行城市化的操作。所以提出科学发展观,尤其在城市化发展上是非常重要的。任何一个产品,常常是几个月几年就完成了整个生命周期,而城市化要延续几千年,建筑是几十几百年。作为政府和开发商都要有高度的责任感来看待你的每一栋建筑,每一个街区。这样的情况下来做,才能达到中国人的最高水平,否则老天爷给中国这么好一个让全世界仰望的机会,就白白浪费了。既然是科学发展观,我曾经提到一个很重要的观点,重庆发展的模式就是要原始加现代。原始就主要是生态,加现代很多技术的总成。
  有一个很典型的案例就是瑞士,瑞士是一个内陆国家,重庆是一个内陆城市,瑞士多山,重庆多山,瑞士多水,重庆多水。在四个直辖市当中重庆的地势环境优势是三个直辖市无法赶上的,所以重庆市要抓住这样一个得天独厚的机会,让我们沿着自己一条科学发展的道路来做。现在薄书记谈到五个重庆,森林重庆我是非常赞成的,这就是一个很关键的问题,这就是代表重庆的地理地貌,所以重庆未来的发展就是要把重庆建成中国的瑞士,要超越瑞士。要成为全世界,全中国居住环境最好的地方。 我还有一个观点是城市价值决定房价,整个城市价值上去了,房价自然就上去了。现在关于很多基础设施,很多这样那样的条件而言,做不到想把房价搞得很高那是不可能的。所以这一点重庆要促进城市化高质量的发展,通过城市化高速发展,大幅度地提高重庆自身的价值,自然而然作为开发商而言,作为地方政府而言会从中获得很大的利益。

主持人:

今天非常感谢几位嘉宾参与我们的论坛,感谢任院长,袁总,简书记,谢谢大家。