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     对于市民还房贷来说,从下月起执行新利率,将是央行今年三次加息以后的累计利率。银行人士称,央行分别在今年2月8日、4月5日、7月6日宣布了加息,现在五年期以上贷款的基准利率已经从今年初的6.40%涨到了7.05%。你不能阻止或者改变央行加息的行为,但是咱老百姓过日子还是得照样精打细算。购房者如何最大限度地减少利息呢?在专家看来有以下几招:
   一:用好公积金生活没压力
   

  如何用好公积金贷款也有窍门,用好了,会大大减轻生活压力。根据规定,夫妻双方都缴公积金,只能用其中的一个,不能双方同时使用,并且只要夫妻双方中有一方办理过公积金,在已有贷款未还清前,夫妻双方是不能够再次使用公积金购买第二套房产的。从投资理财角度讲,贷款买房应该最大限度地使用公积金贷款。比如正在筹备结婚的年轻人,若共同申请公积金贷款,额度可能不够,需要商业贷款来补充。如果在申领结婚证前,两人以各自的名义在同一栋楼内购买上下或左右相邻的两个小户型房子,装修时再将两个小户型房子打通,成为一套复式公寓或一个大户型。这样,分开申请不仅得到的贷款额度大,同时省去商业贷款,节省一大笔利息开支。   
  如果你申请下来的公积金贷款不够支付房款,可以同时办理个人住房商业贷款,使用这类组合贷款除用足公积金贷款额度外,还要学会用足公积金贷款的使用期限。现在多数银行习惯将公积金贷款和商业贷款混合在一起,除以贷款年限,从而计算出客户每期应偿还多少房贷。其实,减少利息支出的最佳做法是,将公积金和商业贷款分开,因为公积金贷款利率比商业贷款利率低许多,可以将公积金贷款的年限设计得长些,将商业贷款的年限设计得短些,这样也能最大限度地节省利息支出。

 
   二:等额本金省息划算
   

  目前,多数银行的个人住房贷款还款方式主要有等额本息和等额本金两种方式。二者的主要区别在于,前者每期还款金额相同,即每月本金加利息总额相同,客户还贷压力均衡,但利息负担相对较多;后者又叫“递减还款法” ,每月本金相同,利息不同,前期还款压力大,但以后的还款金额逐渐递减,利息总负担较少。   
  以商业贷款72万元、 20年还款期为例,按照7折利率计算,采取等额本息还款法,一共需要支付106万元的房贷;若采用等额本金还款法,只需支付102万元的房贷,两者相差4万元。值得一提的是,等额本金还款法并不适合所有的购房者,因为它的月供是倒金字塔式结构,也就是说早期还款数额较高,不适合贷款压力大的家庭。

 
   三:提前还款 缩短期限
   

  很多贷款者,贷款后满脑门子都在琢磨着提前还贷,可这样做到底划不划算?很多人心里没底。记者有位同学,几年前向银行贷款10万元,已还了5万多的本金。现在她手头又积攒五六万元钱,足够提前还贷了。可对提前还贷,她心存顾虑:“前面已经还了那么多利息,现在提前还会不会不划算?”   
  对于这种情况,理财师认为,提前还贷要算好账,要知道并不是所有的提前还贷都能省钱。比如,还贷年限已经超过一半,月还款额中本金大于利息,提前还款的意 义 就 不大。此外,如果选择部分提前还贷,剩下的贷款应尽量缩短贷款期限,不是减少每月还款额。因为,银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的,选择缩短贷款期限就可以有效减少利息的支出。假如贷款期限缩短后正好能归入更低利率的期限档次,省息的效果就更明显了。而且,如果碰到降息通道,往往短期贷款利率下降的幅度会更大。

 
   四:总结
   

  另外,除了刚需,眼下还有许多的投资者,不少拥有两套房子以上的购房者往往采用“以房养房”的方式进行投资。也就是一套房子出租,用租金归还另一套房子的贷款。此次加息直接增加了购房者的月还款额度,肯定影响到购房者的部分收益。那么,专业人士提醒注意以下几点:   
  一是,房子属于流动性较差的不动产,一旦市场出现变化就很难尽快兑现资金。  
  二是,房产有一定的“保鲜期”,相比新造的房子折旧率也与日俱增。   
  三是,目前银行处在加息期,房贷成本越来越高,投资回报率相应减少。   
  四是,注意市场房价的变动,还有自身收入、住房租客和租金的变化。   
  由于上述因素,最好不要“满仓”操作。现在投资渠道还是不少的,包括中外资银行各种理财产品等。请记住,“把鸡蛋分别放入几个篮子里”的投资方式是永远不会过时的。

 
 
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专题出品:腾讯大渝网房产频道日期:2011年12月19日
责任编辑:张铁川   

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