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  本届秋交会参展房企与今年春交会持平。二手房中介参展企业8个,比今年春交会减少了一半。虽然销售不尽人意,开发商参加秋交会的热情却丝毫没有打折扣,不管是刚性需求的购房者还是希望通过房源增值的购房者,对于如何选择一套好房子总有一些不太明白的地方。如何能够“精打细算”考核楼盘品质的同时,又能详细掌握房源价值?大渝网帮你梳理一些淘房技巧。 为你导航,希望你能在赶赴秋交会之前有所准备。
  买房要点面面观 清楚选房不含糊
   
1、地段:每个城市,中心城区的房子往往最为珍贵,当然在这个大前提下,不要忘记中心城区内的小地段是否方便,如出行、购物、娱乐、健身、就医、就读等配套设施是否完备。也有住在好地段而购物就医等不方便的,这样的地段价值就要降一些。当然,目前稍微偏远一点的地段,或者像北碚区、巴南区等地,目前价格相对较低,安静,适合养老,未来发展升值空间巨大。   
2、价格:同一地段,各楼盘的价格有时有很大的差异,购房者应从户型、面积、实用功能、小区配套等方面去对比,找出最便宜的,又能令自己最满意的房子。   
3、费用:一般情况下,买房应细算以下几种费用。一是配套费用,配套服务设施是必须的,但也未必越多越高档越齐全就越好,否则自己要付的服务费就越多;二是物业费,物业费的高低在一定程度上反映了物业服务的水准,但是高收费未必是好的服务。三是开发商的开发成本,通过分析计算这些费用来确定房价值不值。   
4、车位:在钢筋水泥的都市中,你的爱车是否有“安身之所”,车位比就成为一个至关重要的概念。对于一般的小区,车位比能达到1:0.6就可以了,如果是高档别墅一般要在1:2以上才够用。   
5、绿化率:绿化率则是指规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。有的开发商喜欢说“绿化率”,而回避“绿地率”的概念,这是因为绿化率的计算是一个相对模糊的概念,绿化率计算的是树冠面积,而不是实际种植面积,以树冠面积计算,就是指树冠在地面投下的树荫。所以,同一个小区的绿化率肯定比绿地率要高很多。从生态小环境的营造和后期的保养要切记一点,小区内种草不如种树。   
6、特色:现在许多楼盘都注重以特色取胜,有的以绿色为特色,有的以节能为特色,有的以运动为特色,但不论哪种特色,都须能够真正兑现,所以最好能将特色的具体内容写进合同。   
7、投资价值:哪怕买的房子仅仅只是用来居住,也要考虑到投资价构是否有继续改进的余地。只有可持续发展的住房,才能随着时间的推移,不但能保值而且还有升值潜力。

  买房获利优惠大 “三大陷阱”需谨防
   
1、赠送装修基金或者精装修:开发商弄成品房是一回事,多数情况下会用样板房来对冲一些市场面消化情况不良的房源。尤其是在黄金周这样的旺市,这个时候开发商如果广告打出的是赠送装修,只会拿那些滞销房做文章,并且在价格上会适当加码后再还原,因此买成品房与赠送装修的优惠销售是不一样的。这个时候首先要看毛坯标准下的预期价格,其次是适当减除装修市场支出,还原后评价房价。当然如果你的购买支出是希望后期按揭分期提供,目前主要缩小首付及买后即用支出,这个时候参与这类优惠是可行的,但一定要注意装修菜单提供的成本开支。   
2、清盘销售:多数盘都存在分期销售的可能,这个时候很可能借助于黄金周推出存量房。并以二期的名义,比如二期开盘在即,一期保留现房优惠推出。一般有斩头去尾赚鱼身之说,按道理开发商的尾盘都只是一种甩卖,由于目前市场突然出现转暖,这种转暖并不是由正常消费支持的,因此开发商极有可能利用这一周期来释放存量房而不是纯粹意义上的尾房。清盘房依然要看是否适合自己的购买力以及未来居住需要。清盘房的推出开发商往往会挟带一些滞销房源,其重要的优惠特点是只有那么几套房子确实降价了,多数情况下其它房源不降反涨,然后开发商会将折扣权下放到销售中心,给予比平时更多的打折。但保障折后均价也是开发商的底线,一定要注意,清盘甩卖的对象只适合前几套。   
3、一口价销售:伴随容积率提升,高层住宅居多,前期订价主要分层拉开距离,现在由于消化速度有限,更多采取分段订价。分段订价会产生剩余房源总价偏高的缺陷,所以开发商可能提供一口价销售,这个时候肯定是越高的楼层越有利,性价比越好。订价的时候往往借助中位数原理,取中值来决定一口价,所以中位数以上楼层都是可以选择的范围。

  楼市价格有“耙活” 精明选房四步走
   
1、新盘首推,易现低价:和其他老盘不同,在目前楼市的环境下,新露脸的项目更易出现低价。新盘“低 开”似乎已成了赢得市场的唯一法宝。很多首次推盘的项目,无一不遵循此道,并获 得了不错的预定成绩。虽然价格并非决定成交量的唯一因素,但不少将开或者在售项 目都表示,在做好产品自身的同时,依旧会把价格战作为重要的战略政策。首次公布 心理价格,用开发商的话来说,属于“割肉价”了。
2、看清降价原因,算计好了捡个便宜:宏观调控下,急于出货的开发商越来越多,这种项目需要买房人睁大眼睛好好算计算 计了。记者发现,从房企的上半年表现来看,随着供应的加大,未来急于出货的开发 商企业不占少数,就目前市场来看,各大品牌企业都有扩大优惠的可能性“可以适当 地关注品牌企业的郊区项目,一般来说,郊区项目成本相对城区较低,在目前的市场 背景下,企业会通过低价的郊区项目来赚足眼球,赢得社会效益,提升其品牌度和知 晓度。”有业内人士向记者表示,可以说品牌企业的郊区项目让消费者既能享受到其 品质和服务,又能享受到较低的房价,对于适合居住郊区的购房者来说,这类项目值 得关注。
3、抗跌楼盘,分清真假:尽管目前的市场环境下,价格就是王道,但是依然有一些项目从来不受任何风吹 草动的影响,誓死不降价,对于这样的楼盘我们也不能忽略一概不看。其实好货值好 价的道理我们都懂,如果这个产品无论是地段、产品、服务、配套等方面都有强力支 撑,也会物以稀为贵的。
4、有些便宜不能捡: A.注意是否有硬伤:有一些房子有硬伤,所以即使是在房价上涨阶段,其价格也很低 ,更别说在如今楼市调控严厉的今天,因此购房者千万不要被较大的优惠所蒙骗。B: 注意房子的产权:有时候同一个项目的不同产品,产权是不同的。如果买到的产权为商用或工业房产,房子的年限比商品房低不说,将来的生活费用也会增加很多。c.注意房子是否会烂尾:当前调控的背景下,不可否认一些项目资金情况会有问题,这时候买房,购房者需要注意项目是否有烂尾风险。这需要购房者多查查开发商的“前世今生”,多请教业内人士。
  个人住房商业贷款注意事项
   
1. 贷款对象:具有完全民事行为能力的城镇居民及在当地常驻的有居留权的外埠居民、境外及国外公民。
2. 贷款条件: ①有合法的居留身份;②有稳定的职业和收入;③有按期偿还贷款本息的能力;④有贷款行认可的资产进行抵押或质押,或(和)有符合规定条件的保证人为其担保; ⑤有购买住房的合同或协议;⑥提出借款申请时,在建设银行有不低于购买住房所需资金20—30%的存款,若已作购房预付款支付给售房单位的,则需提供付款收据的原件和复印件;⑦贷款行规定的其他条件。
3. 贷款额度:贷款额度最高为房价款或房地产评估机构评估拟购买住房价值70—80%。
4. 贷款期限:贷款期限最长为30年。
  房交会现场停车及吃饭指南
   
公交线路:115路:美堤雅城-大石坝 119路、168路(中级):火车北站-南坪121路:金果园-五小区145路:华庭汽贸-骏逸江南149路(环线):人和街道-南坪 301路:李家沱-解放碑 302路:较场口-界石 303路:较场口-巴南汽车站 306路:较场口-康德国会山318路:陈家湾-洋人街 319路:李家沱-红旗河沟 321路:较场口-弹子石 322路:美堤雅城-牛角沱 323路:火车北站-洋人街 611路:南泉-龙头寺火车站 808路:磁器口-融侨半岛 809路:冉家坝-凯恩国际家具城 828路:桃源路-晋愉上江城。都选择在国际会展中心(南桥头)下车。
自驾:会展中心自身有2700辆汽车的停车能力,停车费大概是3-4元/小时。
周边吃饭的地点:会展中心-1楼有食堂,盒饭,味道很勉强。如果不想在这边吃,可以步行前往会展中心附近的长江村以及南坪步行街,或者是万达广场(论坛新闻),看您自己的选择。
 
今年秋交会,你有购房想法吗? (必选)
没有 想继续观望一阵
 
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购房课堂10:首次置业课堂,购房省钱小技巧
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专题出品:腾讯大渝网房产频道日期:2011年10月9日
编辑:张铁川

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