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    大凡要买房的人,对住房使用率都非常关注,这也是售楼书中频频出现的词汇。然而许多购房人注意到,同样建筑面积下不同项目所宣传的使用率往往可以相差十几个百分点。因此,将使用率作为选择商品房主要指标的购房者,特别应对这一概念有所了解。

   一、搞清使用率,先弄懂几个术语
   
1.销售面积:也就是建筑面积,因其中既包括房屋本身的建筑面积,又包括分摊的面积。

2.套内使用面积:就是所谓的地毯面积,是指房子真正可以摆放家具、用起来的地盘大小。当然,不能铺地毯的厨房、卫生间也算在内,但阳台除外。

3.套内墙体面积:算法较复杂,因为每套房屋都有和邻居共用的墙和自家独用的墙。共用墙墙体算一半面积,非共用墙墙体则全部计入套内墙体面积。

4.套内阳台建筑面积:封闭阳台全算,未封闭阳台算一半面积。

5.套内建筑面积:即2、3、4总和。

  

   二、“分子”多变,使用率算法有不同
   

   使用率的分母是统一的,即“销售面积”,但因开发商对使用率的计算方法不统一,分子便有了以下几种变化:

1.套内建筑面积÷销售面积。因分子中包括了套内使用面积、墙体面积、阳台面积,使算出的使用率较高,故是较通行的算法。  

2.套内使用面积÷销售面积。分子中刨除了套内墙体面积和阳台面积,这个公式算出来的使用率较低,因此不被多数开发商接受。又因这是买房人真正可使用的居室面积占购买面积的比例,也被称为“实用率”。

实际上房地产行业里根本就没有实用率这个概念,发展商这样做的用心是在偷换概念,所谓实用率,是以住宅的套内建筑面积与其商品房销售面积之比得出的系数,其数值一般比使用率高出10个百分点,实用率与使用率仅一字之差,但读音极为相近。发展商往往利用这种偷梁换柱的办法进行期房销售,使不少不明真相的人自以为买到了高使用率的房子,因误导而受骗上当。

   三 使用率的高低取决多个因素
   

   对购房人来讲,商品房的使用率只能作为购房前的一个参考数值,而不能将其作为决策唯一指标。因为使用率的高低取决于多个因素。首先,不同类型的产品使用率会不同,比如,塔楼、板楼与多层建筑使用率不同。专家告知,一般情况下,塔楼的使用率在70%-73%,最高超不过75%,板楼如果楼层不超过11层,且没有大过廊,1个楼门只用一部电梯,使用率最高能达到80%,但如果是高层板楼由于1个楼门至少需要两部电梯,或者需要用通廊连接,其单体设计与塔楼差不多,通常使用率不会比塔楼高多少;多层建筑的使用率一般可达75%至78%。

   现在有些小区中同时有几种不同类型的楼盘,有的发展商所提供的使用率往往只是各种不同建筑的一个均数,对购房人来说,只会产生误导作用。但是一般来说,使用率只适用于单座楼,每座楼由于会有多种不同的户型设计,楼内的公用部分及各户型所占的墙体面积以及阳台面积不同,因此,即便是同一种类型的产品,每一座楼也会因楼而异,产生不同的使用率。

   此外,在销售总建筑面积相同的情况下,不同的户型设计,由于套内墙体分布的不同,阳台的多寡,其使用率也不尽相同。套内墙体面积多的、阳台大的,使用率自然要低。

  

   四、使用率不可不信,也不可全信
   

    一般来说,多层住宅使用率约在80%左右,高层因为涉及到设备层、电梯间、过道等,分摊面积较多,故使用率要在75%左右。近来不少项目以高使用率为卖点打出广告,高层的使用率很多达到80%以上,令买家将信将疑。

既然使用率比较难考证,购房人想少吃亏还得掌握以下要领:   

1.依靠合同。在销(预)售合同或含补充协议中,应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及分摊的部位。

2.掌握政策。比如公用建筑面积分摊原则,为整幢商品房服务的公用建筑面积,由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积,由受益的各套商品房分摊。有的开发商将会所全部分摊给一期业主,买房人就要向其讨说法了。

3.考察开发商的诚信度。负责和讲究信誉的开发商,较少在使用率上坑蒙消费者,甚至会自己吃亏,免除部分分摊,让利给买房人。

 
 
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专题出品:腾讯大渝网房产频道日期:2011年11月14日
实习编辑:王永霞    胡文艳

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