主持人:

  各位网友,因为明天3.15是消费者的权益保护日,今天我们讲到各位专家与网友,一起来探讨关于房产维权方面的问题。
   大家买房子不容易,对于很多人来说一辈子都押在房子上,所以房产维权也一直是大家很关注的问题。样房、二手房交易,这里面有很多细节和法律问题,如果一不注意就会引起纠纷,近日大渝网房产频道推出了和谐家园,诚信房产3.15。我们今天有幸请到了各位专家,我介绍一下今天到来的嘉宾,首先是钢运房产的蒋漫,夏松涛律师,重庆李科林律师,还有我们大渝网的陈总。各位网友有什么问题尽管向我们的专家提问。

网友: 我已经买了房子,想问哈商业住房有限期是50年还是40年?
蒋漫: 50年到70年。
网友: 好像不到50年了。
蒋漫: 举个例子,1990年到2010年就抽掉20年是这个意思吗?你买的是二手房还是一手房。
网友: 是新房,我想问的是期限就是如果是50年,50年之后再买会是什么情况?
陈工: 是这样的,买房有一个出让的年限,50年还是70年还有30年还有25年,我见过最短的是25年,这个期限是当时出样的时候,划拨给这一块多少年是固定的。可能两年、三年、四年、甚至五年,两年的开发去年五年,如果你想说50年,去年五年就是45年,但是他给你办证的证都算你的,50年那5年也是算你的。
网友: 开发商说了算吗?
陈工: 开发商说了不算,多少年这是固定的年限,拿地的时候就确定了。
李科林:   我补充一下,我们国家土地管理法规定的土地使用年限,这个问题我在大渝网上还有其他一些媒体上接到很多咨询电话,这个土地使用年限,按照国家法律规定,住宅最高的性质是70年,老百姓就很容易忽视最高两个字,这是第一个问题。
   比如说我们土地使用年限,有四个最高的,第一个最高70年是住宅,第二就是教育、卫生、医疗等等最高是50年,商业最高是40,所以门面就是30年,因为门面是属于商业。你自己买房之前,要看清楚重庆市国资房屋管理局有一个明确的规定,权证制。上面有发的机关,第二个就是这个土地的面积多大这是第二, 第三这个土地取得的形式,中国取得形式有两种,第一种是出让,第二种是划拨,最主要的是这两种,当然还有其他的这个跟老百姓没有太大的关系。我们就记住两点,一个同出让,出让才有年限,而划拨地,像以前公房买断的这种土地就是划拨地,那个划拨地就没有年限限制,这就是土地的使用年限跟房子的关系。刚才这位网友提到的我们土地期限最高70年,跟房屋买卖有什么关系?比如说开发商买地第一是50年,50年要减去取得土地时间开始算,要减去建设的时间,比如说房子修一两年这是第一个时间,第二个时间就是减去衔接的时间,比如说这个房子从一年半最后再修一年半就是三年,如果50年减三年就是47年了,就是这种情况。
   还有就是说其他的交房的时间,以及最后入住到使命年限终止这个时间属于你自己的合法使用时间,这个期限满了以后,我们该怎么办?这个屋权法上作了比较明确的规定,期满过后还可以续期,具体的体例现在还没有出来。房屋的面积是100平米,但是土地的面积只有几个平米,这几个平米以后我个人看的话,可能就会按照这几个平米多少钱一平米,就是续交土地使用费,我就简单补充到这里。
主持人: 比如说70年、50年、40年,我现在买的房子,本来是50年,像你刚才说的要减去几年,我本来是要买50年,你开发商减少的这几年,没有相关的法律明文规定开发商可以这样去囤地几年的规定。
夏松涛: 这个问题国家没有明确的规定,他取得土地是从签订土地出让合同之前开始计算,我们购买房屋的时候,就要注意什么时候拿的地,到现在购房的时候已经过去几年了。这个时间实际上就占用了你实际使用房屋的时间,所以说购房这是其中之一要注意。
主持人: 如果购房要追溯这个问题的话,能找什么合法机构?
李科林:   本身是一个买卖关系,这个我认为是叫土地使用权的瑕疵,假设这个土地本来是50年,然后现在变成45年,你愿意去买45年,人家只有30年的你也愿意买,这个现在来说的话,只要双方在签订合同的时候,开发商对土地使用年限没有明显的欺骗就不能找开发商。
夏松涛: 只要没有隐瞒。
主持人: 他说50年,结果拿到45年就不行了。
李科林: 这个合同需要你签字,这个事情就没有办法追求。
网友: 我想问一下关于违约金和房产证的问题,应该是2006年3月30号交房,但是一直推到2007年10月份再交房之间有1年多,我想问违约金最高是多少?因为我的房子一直出租我不知道,今年1月份我才知道他们赔了违约金,因为开发商没有自愿赔,经过法院上诉就赔,像我们这种没有得到违约金的还可以继续追吗?还有就是关于房产证的问题,交了房应该是3个月到半年拿房产证,像我们一直买了房四五年一直拿不到房产证,这个国家有没有什么法律规定?
陈工: 最开始签合同是不是正规的合同?
网友: 2006年1月份签的,他说的是3月份交房,一直拖到2007年10月份一直没有交房。
陈工: 但是他有没有约定违约金。
网友: 合同上有违约金,但是他一直拖着不给。当时我不知道我的房子出租给别人的,长期住在哪里有一百多家,就经过江北区人民法院判,但是有200多家没有赔,有人说违约金过了两年就没有效了。
陈工: 就是诉讼有效期。
网友: 对,还有就是像我们这种新的规定,毕竟开发商说我们是老大难,闹了很久了。
陈工: 如果是开发商,他也非常想给你办房产证,但是房产证的问题究竟出在什么地方?
网友: 我在网上查,他说没有完税。这是一个问题,还有一个问题就是房屋没有经过检验,具体我不知道。
夏松涛:   这个网友的问题两个方面,第一个部分就是延期交房的违约责任,第二就是办理房产证的违约责任。
   我们国家是有两年的实效,一般的诉讼实效是从违约行为出现的时候两年之内受保护,如果超过两年你就变成一个自然之俩,国家法律不强制保护。交房时间到最后07年10月份交房,这是一个完成的行为,比如说延期交房到10月份,这个就不存在。所以对于延期交房最早应该从07年10月份开始计算,09年10月份你找法律可以得到主张,之后可能法院就很难支持你的请求。
   第二个就是延期交房的责任,就是几个月内必须办理证,这就是一个违约的行为,每天都在产生违约金,而我们国家私法当中,对这种比如说07年10月份交房,最迟应该是08年1月必须办理完毕产权证。从08年1月份就开始算违约金,可能到2010年就超过两年了,但是之后的违约金仍然在产生,从你起诉到两年,这中间的违约金应该得到支持,可能之前的,因为比如说08年1月1号它的违约金已经产生,但是到2010年1月1号就刚好满两年了,你还没有诉讼可能就很难支持。
网友: 关于房屋缩水的问题。
夏松涛:   什么时候发现你的房屋缩水了,跟买卖合同约定的不一致,什么时候发现的就从什么时候开始计算,也是两年。
   第二个大的问题,就是关于你的产权证没有办理下来的问题,刚才那个网友提的问题很好,是因为什么原因不能办理还是因为主观自己的原因,实际上你在向人民法院起诉要求违约金的时候,你可以将办理产权证作为另外一项起诉,因为过了时间没有办理就可以要求人民法院强制它办理,强制办理中间就会牵扯到一些问题,比如说没有完税的问题,这是可以解决的,但是有的不能解决的,有些变了规划本来应该修18层,结果他修了20层,你去拆除他的违章建筑成本是很高的,对整个社会经济的发展都不是很有利,可能政府就应该对它实行处罚措施,用各个部门协调的手段进行处罚,这是你的两个大的问题。
网友: 我差不多明白了。我的时间已经过了。我最好的就是向法院直接起诉吗?
夏松涛: 因为这是一个老大难的问题,如果你继续拖下去可能他主动解决的机会也不是很大。
李科林:   刚才你说的有一个问题,我听到信息当中有一个信息很重要,就是房子还没有验收,验收过后又不合格。
网友: 我们去查了,哪一栋是哪个名字,上税完税都有显示,只是显示没有办证。
李科林:   我想给你提个建议,你这个个案来讲,对于你来讲,你这个房子是用来投资的,我觉得你这个事情如果要继续收租的话没有问题,如果你要起诉的话成本还很高。我给你两个建议。
   第一个建议不起诉,因为这个成本很高; 第二就是把房子卖掉得了。
蒋漫:   我们做二手房讲究的就是诚信,你又没有房产证,然后另外一个人遇到相同的情况他自己就会头痛。
网友: 如果我告诉他这个情况呢?
蒋漫: 那他肯定不会买的。
李科林: 还有一个问题,就是说房子要卖的话应该也可以,是一种权利转让。
蒋漫: 卖个期权。
李科林: 对,卖个期权也是很合理的。
主持人: 法律是怎么解释期权的问题?
李科林: 期权跟期房的权利是一个概念,就是期房的权利和期贷的权利。
蒋漫:   你这个是没有保护的,为什么要房产证,房产证拿来干什么,你现在拿来还是租,你就是以这个证为准,买你这套房屋的人他没有房产证他用什么来保证自己的安全?
网友: 我就是想问问。
李科林:   重庆很多房子都有问题的,房子要卖可以卖这个没有问题。刚才我说的,如果降低卖很多人抢。这是第二个。今天大渝网讲到的,这就是风险转让的一种正常的思维,这个没有什么,无论是律师也好还是其他人也好,这是本能的意识在里面,如果要卖这个房子,只要价格合适,比如说这支笔很差劲,但是你就是看得上,你愿意买也可以。只要你不是恶意欺诈。
陈工:   根据房产管理法第五条,就是任何人不侵害房子所有者的权利,我们认为从一定意义上来讲,法官也分成两派。
网友:   大概据我所知好像他是没有完税。他没有完税是他的问题,不是你问题,但是他也侵害了你的权利了。也许他从另外一个角度,不等于说完全是划了一个句话,有一个面积问题。因为你建筑的质量,设计质量、施工质量,这一块面积缩小了,要从广义上来讲,实际上五六年以后,找我们去测发现面积确实少了,就可以起诉。
主持人:   我想问问两位律师,像刚刚这两位网友的情况,如果你们遇到相应的问题,你们会怎么解决?
李科林:   我先抛砖引玉,我先简单的谈谈个人的感受,因为我做房地产律师也是五六年了,对房地产大大小小的事情也有经历,有一个关键点在里面。我认为房地产维权最好不是去官司,因为我是一个律师代理诉讼这些事情来维持生计的,但是我觉得我不建议老百姓去打官司,因为老百姓打官司的话,时间很长,法律上的程序时间很长,这是第一点。
   第二,供方人有一个,就是不想进法院大门。很多人打官司都不想去法院,这是第二个,我把这两个问题说出来的目的,就是说如果我们每个购房者,能够跟违约者有一个谈判,通过非诉讼理性的一种谈判能够达到不战而退兵的效果是最好的。今年包括买高端别墅、花园洋房的等等,有一个延伸的话题在里面,这个也跟维权的经历有关系,收了定金以后签不签买卖合同,如果不签的话定金不退,如果签了的话又觉得不合理。这种情况你就可以跟他谈判,定金多收一点。第二就是如果我们这边主动放弃定金少收一点也是可以的,面积误差和预期办证说到底就是他到底能够赔你多少钱的意思,开发企业叫四面楚歌也罢,你官司打赢了诉讼费、律师费也给进去了,但是最后你该得的钱还没有,所以应该理性。
   第三,就是一个诉讼或者说一个非诉讼,我们去谈判打官司应该有一个点,我们应该从哪一个点去切入,比如说有些官司是打侵权的,要把点选好,这个打官员跟外面打台球差不多,选择点就是你觉得这个球进不进的一个至关重要的点,如果你这个点选好了就肯定进了,如果你没有选好这个点的话,球肯定进不了。所以点很重要,所以诉讼技巧和策略上很重要,就这三点。
夏松涛:   我认为对于这种问题要辩证的看,要各类分析,不能笼统。每个客户,每个购房者所面临的问题是不一样的,你的对手也是不一样的,如果说打个比方你遇到的是龙湖这种讲诚信、品牌、品质的开发商,可能你跟他协商的结果会很好,因为他注重自己的影响,他同时也把这个事情当作自己失败的经验以后改正。但是如果说遇到这位网友所遭遇的开发商来讲的话,你可能跟他谈一百遍也没有效果。
网友: 办公室找不到人。
夏松涛: 我觉得这个应该实事求是的分析,我们做律师的不能一概的怂恿当事人去打官司,我们应该想想怎么解决问题。
主持人:   我们在打官司的时候,我们也衡量一样,有时候官司也会输钱还得不到什么,但是这种情况购房者就很冤枉的,在之前我们也注意一些细节,就是购房之前我们应该注意一些什么细节?
李科林: 风险防范在之前,享乐在后。
网友: 所以就是买信誉好一点开发商的房子。
主持人: 当时你买房子的时候不懂这些吗?
网友: 对,以前不懂,现在懂了。
夏松涛: 你多上大渝网看看。
主持人: 这位老师有什么问题?
网友:   我想问一下,买房当中根据各位律师所介绍的那些案例,给我们讲讲买房当中签合同应该注意的哪些问题,了解一下?
主持人: 这个网友提的是就是购房当中签合同的时候应该注意哪些法律问题。
网友: 有很多人买房他们遇到什么问题,哪些是值得我们可以借鉴的地方?
夏松涛:   实际上你讲的这个问题比较笼统,你讲的是购房签合同之间应该注意哪些问题,从法律来讲这是一个很宽泛的过程。比如说开发商在对这个楼盘进行宣传推广的时候,按照我们国家的法律规定,对于楼盘的配套,比如说交通、教育,如果做得很明确具体的规定,而且足以影响你做决定是否买这个楼盘,买这个房子,可能就已经包涵在合同之间的一部分,即使是合同没有写进去,你的资料上非常明确具体,而且对你产生很大的影响,可能就照会到买卖合同当中的一部分,这是第一个。
   第二个,你一般在签订正式的买卖合同之前就要看清认购协议。比如说我买个号就买这套房子了,购房者已经知晓已经认可开发商在售房现场所公示的商品房买卖,已经认可了。你要对正式签订的商品房买卖合同已经没有意见了,无需谈条件,这就是一个陷井。而你注意的就是我交的定金,没有注意到其他的,这是第二个问题。
   第三个问题,就是在正式的商品房买卖合同里面,前面有很多的条款是引发房管局的一些条款,看起来很合同,但是你要注意在商品房买房合同当中有很大一叠,拿小号字写的协议,有些作修改甚至于删除,而它是粘在一起,从是很难仔细去看,你只是留了一个位置盖章这个要特别注意,基本上他把前面官方公司的文本全部推翻,所以说对于这种附件你要很仔细的看。而且对约定不明确的内容一定在明确具体,一定要心细,在整个购房的流程当中,签订合同是很重要的一环,在整个流程当中就必须心细。对于你不明白的你就要提出来让他解释,如果他的解释你还是不明白必须咨询相关的人士。
   还有一个就是权利义务,比如说延期交房每天的违约金是万分之一,而你的是万分之五,而这样就把你责任加大了,总之就是要心细,最好是带一个相关人士一起,或者事前做相关的咨询,就是这些。
李科林:   在这里我想从大的方面讲一下,因为在09年秋交会,在大渝网做一个介绍,我们去找房,最后再是跟谁签合同,然后就是运用什么工具,最后才是买房子顺利入住,当时在大渝网上讲了,这是第一个。
   第二个,我今天要讲的,买房子不管你是要买或者还是要卖,从一手房方面讲,开发商的技巧不可能不高,大家都知道开发商的职业顾问嘴很甜,喊得心都软了的感觉,这是一种销售技巧,我们要买什么要明确,这是第一。
   第二就是要验明证身,就是对开发商的信誉,刚才这位网友说我要找大的开发商诚信的开发商,你跟谁签合同,是挂靠的还是联营的吗?要看清楚。
   第三,金融方面,比如说我们调整银行的利息,有的是下浮的有的是上浮的,或者说有的单位好一点的能够提供住房公积金贷款的,这一场节约的利息不少。如果按照一般的,如果30年的话30万,利息大概20万左右,也相当于一个首付了吧,所以这一块大家一定不要忽略,这是第一个问题。
   第三个问题,就是关于还款,有的是选择等额本金和等额本息,等额本息比等额本金还要节约一点。
   第四个问题,就是承诺是金,售楼小姐说我们这个没有问题,说我们这个朝江等等,但是合同上没有。而且宣传的那种海报,上面讲的很小的字,这个上面的内容仅作参与,具体以合同为准,这个基本上每个开发商都有,这种情况都是陷井,就是宣传的东西跟实际的东西不一样。就是开发商也好,你既然承诺了你就给盖个公章或者签个字,以后我就有证据了,先小人后君子。
   我们重庆市商品房买卖合同经过了4次修订,这个合同的文本内容很多,如果不是专业做房地产律师的话,一般的律师不能把里面的内容全部搞清楚,因为术语很多。
   可能你请一个专业人士需要花几千块钱,但是你这个房子是几十万甚至上百万的东西,所以我希望大家以小换大,这个问题是关于合同方面的。在座的不是每一个老百姓都很清楚的,今天之所以把我们请来,就是普通老百姓跟专业人士的理解是不一样的。因为商品房买卖合同有一个封面,封面是重庆市商品房买卖合同,就有一个特别提示,提示的一条就是房地产买卖合同是重要的买卖,如果不清楚的就咨询相关专业人士,有这样的原话,而且上面的条款也是可以更改,没有不能更改的合同。所以我们自己买房的时候要小心谨慎,就是要买一手房。如果是权证交房没有问题。
   最后还有就是物业管理的问题,这个一会儿再讲一下。
   二手房这一块蒋总也是专家。就是这个房子能不能买卖,有没有权,就像刚才这位网友说的房子能不能转让,如果你是买房子的话,你要查清楚这个房子有没有抵押,有没有查封有没有冻结,有没有纠纷。
   第二个就是你买房的付款方式,是按揭还是什么?
   后面还有几个问题。第一个问题就是交房家具设备的问题。第二个问题就是户口问题,因为买二手房原因不一样,因为有的是子女要上学,我买这个房子的目的就是让他读什么小学,如果这个问题没有考虑到的话,我的户口不能进来那就不行。
主持人: 蒋总讲讲关于二手房这一块。
蒋漫:   刚刚两位律师谈到很多法律的问题,因为我们钢运房产主要是做二手房的,我们的感觉更比较贴近于我们的老百姓,刚刚两位律师都谈了这么多。我觉得我们在维权3.15活动当中,我觉得作为我们老百姓来说,应该用一个最简单、直接的办法来防止一些上当受骗或者一些纠纷的产生。
   刚刚这位小姐谈到的一个问题,你说有一个房屋很头疼,有一个违约金还有产权证的管理。第一因为我们作为老百姓对合同不一定了解,可以说是根本不了解,所以让你去看这个合同,或者说是22页3页也好,你根本就看不过来。
   首先,就是购买商品房的时候你要注意品牌,是大的品牌公司还是小的公司,品牌很重要,如果你发生问题比如说龙湖金科他不愿意跟你纠纷,可能马上就解决。如果说你说的根本找不到负责人,你说这是一个品牌公司吗?不是的。
   第二,现在我们的新房交易,因为我经常购买新房,首先第一点有一个预收许可证是,现在还有一个网牵,这个内容我们都不知道,特别是老百姓他怎么知道合同里面写的什么,怎么理解,或者产生什么效率?如果发生什么,我还劝你别去打官司,这个往迁,现在有一部分新房是先来房产所去交大修基金,你可以问房交所的工作人员,这是关于新房方面。
   二手房方面,也是找大公司,二手房的欺诈行为还多,刚刚提到的一个权诉问题,权诉问题各位根本无法查实的。抵押、查封、冻结,这是隐私问题,但是律师通过他们的途径可以去调查这个,他不可能告诉你某某有几套房子,某某的房子被冻结了不会告诉你这个问题。要调查这个问题基本上是不可能的,那么你找谁?首先第一,购买二手房找重庆市,包括重庆市有名的中介公司大中介公司,首先第一点出了问题过后,例如说钢运房产现在接近300家公司,他不可能为了一套房屋全部关闭吗?这是不可能的,所以首先第一点找一个大的中介公司。
   合同这一点,能够理解就理解,不能理解就不理解,因为这个合同已经签了成千上万的了,他会给你再特定一个合同吗?
   第三,二手房屋最大的隐患是什么?就是我们的资金交接,前段时间国家公布了,打款公司的国家允许的指定账户进行拨款,这一点是很安全的,但是现在不能实施,因为整个二手房交易当中纠纷很多,因为放款的事情必须三方签字,买方、卖方、中介方。如果有任何一方产生以下问题,就是刚才律师说的户口问题,这是一个小问题,但是也不是一个小问题,很多名牌学校念书不是说户口就能解决了,就用人民币就能解决,所以户口虽然不是很大的事情,但是也要解决。所以找品牌的开发商修的新房,购买二手房找比较大的规模中介公司。
主持人:   刚才蒋总你讲到的,你说二手房里面的欺诈问题很多,你作为一个专家资深人士,给网友具体说一下,规避一下这些问题。其他的还能不能透露一下我们二手房的职业顾问在交易上会出现哪些细节问题,比如说很多网友对他们的问题比麻痹了,我们应该怎么注意?
蒋漫:   首先,第一点二手房的欺诈行为,购买二手房首先来说大家要了解这个房产证,房屋产权证还有国有土地使用权证,首先这两个证是纸质的,这两个证本身不值钱,扔在街道上两元钱也没有人要,本身是不值钱的,因为赋有了所有的签字一些权利,所以才赋有整体性的一个价值。在这个问题上,首先第一点,就是房产证的真伪,我提出的这个问题是很多中介公司都遇到的问题。
   以前发生过这样一人问题,就是注意把房东的产权证拿出去自己复印,现在在交易过程中,一个是身份证号码,一个是名字,但是没有照片,只有在档案室调到原始的证才有照片,加一个假的身份证上的系统就可以合成一套交易系统,所以在二手房交易过程当中能够找中介就找中旬,实际上重庆的中介发展得比较缓慢,北京、上海那边已经很广泛了,朋友之间宁肯找中介也不愿意自己解决。
   第二就是真实的问题,就是假的身份证号码配上一个真实的照片是可以的,比如说有离婚的有在婚的,也有离婚以后未婚的几个方面的婚姻问题。按照我们国家的法律,按照现在的新证,只要新证所有权人写的这个名字上面的人持有本人的身份证就能够去落户了,这就是新证的定义。在免去一切税费的时候,要求父母双方提供婚姻证明,或者要求夫妻双方到场签字,有这个过程当中,如果我是离异的或者我未婚,但是我为了达到出售房屋的目的,我完全有可能找另外一个人把身份证搞假来做,这也是风险。如果这个出现问题,一旦真实以后,对双方的供有权的另外一方查出来可以提起上诉,这个可能最后无效。也是归纳一点,最好是找比较成熟一点的中介公司来解决问题,这是二手房里面的欺诈。
   给大家提一个问题,相对来说有一点哲学方面的问题,你是先打款还是先过户,大家把这个问题想清楚,这个问题是很折磨人的,我在我的职业顾问里面就问他们,先打款还是先过户,先过户以后人家不打款怎么办?先打款过后不过户怎么办?你把这个放在中介上面,然后过户然后再由中介公司转交。
   一套房屋也可能是一生当中一辈子的积蓄就这样没有了,或者几年解决不到这些问题。
   作为中介公司的职业顾问,细节问题,作为一个任何一个行业,可能有做得好的,也有一些行业当中做得不好的,甚至于说一些败类在里面。作为职业顾问这个行业有几种,第一,他隐瞒公司自行成交,这样的违害性是很大的,比如说中介公司里面有一些人员找私单,如果成功了他就把费用私吞了,如果没有成功人家就直接找到中介公司,中介公司每经手一笔款项,应该有一个财务公章盖有的收据,或者说税票,那要看什么款项,比如说代收款项是不行的。签约的时候尽量在门店里签约,不能说职业顾问说今天忙到家去签约,这样也不行。
   第三点,有的职业顾问利用公司管理上的漏洞进行私人炒房,比如说他进了中介公司,他觉得这个房源信息比较好,他自己先买下来,然后转名以更高的价格卖出去,如果这个问题没有被发现他就成功了,如果被发现了这个问题也是中介公司的。所以中介公司一定要有盖有公司公章,禁止一切打白条的。
主持人: 还有哪位网友有问题。
网友:   接房的问题,我原来曾经遇到过这样一件事情,首先第一个就是他通知你接房,他没有给你明确发信,就是短信。
   还有就是验房,他给我指出了问题,但是没有出具相关的文书证件,因为没有打官司,我不太清楚对以后有什么影响,但是当时我们把这个问题提给物管,物管负责给我们交接房子,交接房子一个手续,当时就把这个问题列在单子上面了,但是让他整改一直拖到了五六个月左右,我们就为这个问题去找他,就扯皮说原来的接房单子都不在了,他说你自己应该也有一份。因为当时我们签的时候,我们只是把问题给他们了,这个是不是我们也需要一份备案的底,就是他一份我一份。
   我现在搞不清楚,现在新房交接房就是让你先签字接房的,或者说我们可不可以申请就是先验房再办接房手续?先这个问题。
陈工:   假如说你是2012年1月1日为交房日期,就以这个为准,如果说提前交房那样也可以在合同约定的时候去接房,如果预期交房你也在你接房的那个约定的日期,可以说委托一个律师,告诉他没有把这个房子按时交给你,要签字去相关的销售等方面去取一个签,为你以后维权打基础。
   验房这一块,国家有相关的一些规范。比如说电梯等的规范,因为验房不合规范的哪个条款,你根据房地产管理法,可以对质量进行投诉起诉。你这个房子,验房不合规范哪一条哪一款应该明确的找到,现在验房师良莠不齐,有水平高的,有可以直接面对开发商的,高级工程师工业专业工程师甚至整个小区的项目经理,就平等来交流。你说到为什么不合格,为什么不整改他就很快就整改了,如果你就拿一张纸,他就认为是小问题,因为房屋有很多的因素,像温度、湿度等,这只适用于建筑法,并不是想象当中的那么完美。
   维修时间,两书一证,两书有住房证质量保证书,还有使用说明书。比如说门窗是五天,给水排水是三天,都有明确的规定,这也算是你购房合同的一个部分,如果说期限内给你整改好,这是属于正常的维护,这是没有办法做到百分之百的,但是超过这个期限的话你就可以叫他赔偿,你就按照预期交房责任要求赔偿。所以你就告诉他,像我们验房的话,就会找一个明白人来给你验房。
   你要找物管这一块,你要尽可能把有关的一些问题,你给他的问题最好签个字,告诉他这不叫你承担责任,而作为今后我们解决问题的一个凭证,物管公司就会签字。
网友: 现在问题是这样的,我给他签字他不签啊。
陈工: 这就看你开发商的诚信程度。比如说像龙湖啊就会签字,这样就好解决了。
主持人:   我发现问题的时候,我是否可以拒绝接房,就是我发现一些质量不过关的话,我可不可以拒绝接房。
陈工:   这是从两个方面来讲,通过国家验收这一块是批验收,我们检查是点对点,我们国家目前的经济状况和目前的技术水平还达不到点对点的验收,一批的验收如果说没有整改合格你可以拒绝,如果说他正常整改了,做到特别完美一点矛盾都没有,这个你就去当一个问题这是不合适的。还有就是签字的问题,他要你签字,你是正常让你确认签字,你就搞得很神经,不人认为我签字就是已经认可了,从管理上让你签字这是很正常的一个手续,他有问题的话会通过正常的协商解决,或者督促他来解决,一般都是可以解决的,包括我们下去验收房子一般都解决得很好。
主持人:   现在好多房子,比如说房子经过验收了,但是验么很多问题,怎么办?比如说相关部门的验收跟验房是相矛盾的,比如说有的业主讲这个是通过国家部门验收的,实际上我们又看到房子里面又有洞什么的,有矛盾怎么办?哪个更具有法律依据?
陈工: 是以国家的规范,而不是说以自检以我们的为准,以国家相关的一些规范来确定。我也遇到过,我说合格就合格,我说你说合格不等于就合格,国家规范确定合格就是合格。
主持人: 目前房屋管理法相关的规定,现在很多部门大家都很清楚,官商很多事情我们也清楚。
夏松涛:   国家对整个房屋进行批验收的时候,只是国家自检部门对符合交房条件进行初步的验收,这样就算是房子基本上合格可以交房了。我们国家现在的这种验收条件,技术、人员配备都不是那么成熟,很有可能具体的个案,也许他家里面没有,我的家出了问题,这样的时候就找到陈工这样的专业人士,就帮我看看是否真的质量问题,是否真的符合国家这方面的规范,如果不符合的话可以请相关的机构或者国家的私法机构来进一步明确是否符合规范,才能作为正式的依据。即便这种事情发生纠纷,开发商说我有国家的验收房屋质量肯定合格,买房者说我用手指一扣就有一个洞,就按照国家的强制规范来进行一个判断。
主持人:   如果我们国家相关的机构,他认为成批的验收是合格,可能实际上不是很合格,这一块可不可以追诉?
陈工:   这个责任是这样的?开发商有对合同质量的一个承诺的责任,这一块有问题就人保修、维修,这方面应该值得相信的。但是不能够把批验收跟点验收对比起来,这个是不合理的,这也是一个误区。
主持人:   我已经明白了,刚才陈工讲的批验收跟点验收,我们批验收点验收的时候,哪些是我们最容易忽略的地方?
陈工: 我们那个表都有两百多项,一样一样的来。
李科林: 使用平均最高。
陈工: 验房是否浸水的时候拿脸盆去验房,全家老小一起向卫生间泼水是很外行的行为,这是一个误区。还有你现在检查说是不漏水的,有可能两三个月之后那时候又漏水了怎么办?正常的验收怎么办?装修公司就约定好了,你就是说你进场三天内,原安装工程、施工的书面提出,超过时间就承担责任,签订协议的时候应该注意,就是说我这里还没有动呢,就漏水了,不漏水就签字,然后装修公司来了漏水了就找他们,这样就把责任分清楚了。
主持人:   装修公司进场之前,就要看漏水不漏水,这个责任是先找开发商一起还是找装修公司一起?
陈工:   先让装修公司先试一下水,漏水就找开发商。装修公司导致的责任就是装修公司的责任。只要动工以后就说不清楚了,所以这些要提前注意。
主持人: 还有什么细节。
陈工: 细节很多,你可以随便提一些问题。
主持人:   比如说空鼓,有空心砖,空股有一些特殊的情况,业主有些时候我弄个砖头敲了半天,开发商来了把业主说了一顿,这也不是空鼓,这也不是空鼓吧,他需要专业知识,需要经验。空股的危害有可能会开裂,有可能会脱落,如果空鼓就是额外的负担。重庆的情况,特细沙空股很难去避免,现在验房的时候都能验到空鼓,因为是特细沙的问题。这一块检查得越彻底,对将来的装修质量就会更好。
网友: 如果说墙是斜的,有没有规定数字?
陈工: 如果超过5毫米就不合格了。
网友:   房屋的高度,这个高度一般是不能低于2.8,现在这个还是比较突出的问题,就是层高。
陈工: 每个地方的不一样,像北方就是不能低于2.5米的层高。
李科林: 我补充一下,最好是2.5米以上,我们重庆这边融桥有一家。
网友: 高度怎么解决?
陈工:   根据住宅设计规范,这里面有一个设计,如果说通过规划部门这个通过了这个审核,这一块也符合国家规范,比如说两米七两米六也好都合格,如果你说2.8米你就得找到根据得举证。
李科林:   这里面有一个合同问题,我们重庆市商品房买卖合同有一个交房标准,那上面写了顶宽还有电梯,很多写的是电梯是高级品牌电梯,就是这种大话。不管我们是防水也好,还是高级电梯也罢,如果说刚才这位先生问的问题,我这个墙是斜的,斜的应该怎么赔呢?按照陈工说的,误差大于5个毫米,5个毫米不赔钱,5个毫米外的赔多少钱?
陈工:   你要这一块,按照国家的标准,时间内你给修好了就没有问题了,如果超过这个标准就会预期交。
李科林:   这个不是说差5毫米不是说你搬就搬过来了,这个是不动产这个是很难修护的,这是一个很难的题,这个怎么赔?
陈工: 这个钱是歪的,把这个墙壁打掉,然后再装两天就可以解决的问题。
李科林: 你是说能够解决的问题,有些不能解决的问题。
夏松涛: 有的讲的是主体的结构,这个楼都是歪的。
陈工: 这个层栋墙都歪了,我们的可以兄弟进来以来,很多家墙是歪的,然后特别是层栋墙是歪的,经我手处理的很多。
李科林: 你的意思就是说技术的角度能够解决一些问题,我是说法律上面的不能解决的,应该怎样维权?比如说这个楼上角来这个角之间是2.8米,然后这边是2.5米,相差的这个不能解决,老百姓说这个高差不合格,开发商说国家验收合格了,但是我认为这个房子的高差我进来的感觉就是这个房子是斜的,我要开发商赔钱,他赔我多少钱合适。
陈工: 这就要看给你造成的损失。
李科林:   现在我想提的是我们接房的时候两书一保,住宅质量保证书、住宅使用说明书,我们现在的房子也商品的合格性,比如说买笔记本、房子也好,我强调一点,就是我们这个交房标准这一块,一定一定要尽量去争取,因为开发企业在签合同当中,就是回款,就是不能空鼓等等之类的东西,职业顾问可能去请示一下经理,这个应该有明确的规定,这是交房标准这是第一个。
   第二个,就是在接房签字的问题,这个问题非常敏感。一般情况上来说,我们老百姓买的这种期房,第一年交房第二年好不容易盼到接房了可以住了,这个心情是很急迫了。而开发商在接房的时候会造成很好的气氛,然后又自愿的签字,这种情况我觉得这个签字要谨慎。上次我们有一个律师事务所那边,他们让我们去帮忙看一下,因为他一点都不涉及地产,所以对这一块有点陌生,接房的时候就签字,我说你暂时缓一下,我说你把房子看了再说,我说你在法院审案的时候也是先看笔录再说。
   我们去看,开发商说你要签字以后我们才能带你去看房,如果你不带我去看房,我没有验收房子的话我肯定不会签字,我要去看质量,万一不平里面是波浪怎么办呢?这是第一个。
   第二,对于我们发现的问题,不签字的时候怎么办?民事诉讼法上面有一个规范大家可以参考一下,就是花钱把挂号寄给管理公司,因为有一个前期物业管理合同,一般是一年是这个可以邮寄。还有有的做得细致专业一点的,写一个公告写在上面再照一张照片,这个是留职上岗这个也是可以的,这个事情我已经交给你了,至于你做不做是你的事情,就是达到要求之前你必须承担责任,我觉得这就是交房标准。
   最后一个,对于国标,因为我们这个建筑质量备案登记表,而不叫合格证。这个备案登记表里面有很多,比如说设计、建委等这只是一个备案,但是质检本身不一定合格。至于刚才李总说的问题,有些不合格的商品房被验收倒账,是因为有非正常的手段,非正常的利益在里面,如果你对这个区质检站有问题你可以向市质检站反应。普通老百姓我大不了窗口少开一点点,就是太小的事情就不用太去信赖司法程序,自己应该在签合同风险防范之前把所有的事情都让陈工、夏律师专家给大家作一些考虑,最后接房的时候,你就可以根据合同说你必须怎么样怎么样,而不是说我说怎么样怎么样。
主持人:   很多签订合同里面有很多的陷井,像大家说的一些合同,后面的一些附件没有看清楚,不经意就签了。虽然我们签订了合同,如果跟国家法律法规相违反的话,这个合同也不算对不对?
夏松涛: 对。
主持人: 这种是可以追诉的?
夏松涛:

  对。事后你签订之后拿回家才发现上当受骗,你当时没有理解含义,而回家看了过后发现对你十分不利,我们还是有办法解决的。首先,第一个你可以找他协商,这个力度很小,因为他跟你协商的可能性很小,也不失为是一个办法,如果通过司法可能成本很高,你首先应该想到的是跟他进行协商,跟他指出来为什么这一条对我不利,是不是跟你之前对我的承诺相违背了,是不是销售人员夸大了。
  我签订这次合同发现我上当了,我有关注这个楼盘,在关心的时候,在听职业顾问讲解的时候,我得到的信息跟合同上的信息不一样怎么办,如果我先前有保存,对他打的广告非常明确我也记录下来了,比如说他说这个学校两年之内能进来,如果我在谈话之间我有录音了,这个就非常有利。我们为了自己的利益必须仔细,这是第一点。 第二点,如果说这个格式条款,后面打印的不允许修改的,如果这个格式条款违背了国家强制性的规定,比如说陈工所讲的这个层高必须达到多高,应该是什么标准,而绝配的附件是对自己有利的,为了降低成本缩水了,如果国家有相关的标准,或者说相关的法律规定这个就自然无效的,如果自然无效的这种情况你就不必在意,因为他追究不到你的责任。
   如果在签字的时候,加强购房者的这种责任的,如果没有用特别的形式对我们进行提示,对我们进行说明,对我们进行解释的话,也可以认为这个是无效的,这是第二个方面。
   第三个方面,如果在签订合同当中,如果你受到了欺诈或者协迫什么的,我在看的时候,售楼小姐说你不用看,这是我们从房管局拿回来的合同我们都没有改,这就是欺诈。你手机不经意间又把它录下来的话,这种是可以拆消他的,主要是这几个办法。

主持人:   今天感谢在座的专家和网友,我们准备了可爱的礼品送给各位网友,希望大家今后多参与我们大渝网的活动,感谢各位专家与网友百忙中来参加我们的活动,谢谢你们。