主持人: 我们今天聊一下当调控政策遇到楼市旺季,特别是重庆出了一些政策,这些政策出来以后,人们一边在观望,政府一边也在调控。马上进入了春交会,年年岁岁春交会,今年的春交会有何不同?我们先谈一下春交会。下面有请孟总。
孟智卫: 看样子,跟国家所希望的有点背道而驰,政府希望房价下降,但是重庆这段时间的房价不但没有降,反而在上涨。所以这个趋势在春交会会延续。心理方面我认为,原来老百姓原来寄希望与两会有什么杀手锏,结果两会一过,政府的政策也是不痛不痒的,政府的调控力度不是很大,刚性需求必须要买,而且投资性需求也在推波助澜,所以重庆的房价涨得比以前更快了。因为我是比较关注周边几个楼盘,我是知道鲁能的,鲁能拿了370套房子,7300元/平方米的均价,一天时间扫了个精光。原来我们判断鲁能的房子在7000左右,但是实际上在7000以上了。我们问鲁能房子卖完了怎么办?他们说下一步准备推一波,价格准备调到7700元/平方米。所以这个市场并不是和政府所希望的那样。再加上普通老百姓也是看房价一直在涨,也一直在跟,这也是一个心理。所以对春交会的走势判断,我分析价格不会下降,这个趋势不好说。也不是说政府就没有政策打压房价,可能政府也不希望房价马上降下来,房子的贡献是很大。但是如果房价继续的猛涨,政府肯定还是有办法的。只不过说现在政府不想一下打死。
主持人: 你觉得政府最好的办法应该是什么?有什么建议?目前重庆的楼市急促的上升,你们对政府有什么建议?
孟智卫: 办法是有的,只不过说是力度的大小问题。我觉得最重要的还是从金融角度,比如说对二套房这块,这块银行前段时间传说利息要调,七折利率没有了等等。目前来看,银行对这块也没有硬性的规定,有些银行还是在实施宽松的货币政策。个人按揭始终对银行的贡献是非常大的,而且是比较安全的。
主持人: 如果调控的话,首先考虑从金融方面对吧?二套房呢?
孟智卫: 原来是二套房和改善性住房很模糊,现在已经明确了,只要是购二套房,都一视同仁。那么我认为政府真的要下决心,一个是可以不提供按揭,银行完全不支持,只对首套房屋提供,在全国来说,投资性的就很少了。 我的意思是用严厉的手段限制投机,对二套房银行可以采取完全不支持,比如原来银行贷款只付40%,如果可以一次性购买一套房的钱,就可以首付两套半。现在银行不分改善性住房还是投资性住房,都叫二套房,一刀切。这样的话,至少市场的30—40%没有了,这块需求没有了,房价要冲高就很困难。这是第一个建议。 第二个建议,前段时间政府提出公租房,其实我觉得公租房不是一个最终的解决办法。因为公租房这个概念,实际上是政府把低收入家庭作为保障性的群体,实际上政府有一个误解,政府认为所有的商品房都是高价房,其实是不对的,商品房也有高中低的配置。所以我认为公租房能够起多大作用我很怀疑。市场化这块,应该让开发商自己拿地,很多开发商针对低收入家庭,比如刚毕业的大学生,他们做了很小的户型,或者是过渡的户型小两房,这样的户型总价很低,可以承受。比如一房的卖20万左右,刚毕业的大学生其实是可以承受的。公租房是政府想打压房价的一种,通过公租房,压低房价,我认为是作用不大。
主持人: 对公租房有什么建议呢?
孟智卫: 我觉得政府其实不应该搞这块,政府应该搞土地出让,供需这块。现在我们觉得市场上为什么那么多人买房,为什么市场供不应求?其实总的来说,还是市场有需求,求得多,需得少。政府在土地这块加大放量,争取多盖房。在房地产萎靡不振的时候,少出一些土地,通过土地调整市场的供给。房价猛涨的时候,政府如果雪上加霜,停止房地产审批,这就等于火上加油。前段时间也是这样,国土资源部通知说各个地方对于廉租房、经济适用房、小户型的商品房的土地,必须配比达到70%以上,没有达到就要停止供地,这样市场更加的恐惧。实际上起的作用是背道而驰的。两会结束,三块地王就出来了。大家一看没有问题,只不过是喊狼来了,其实狼根本没有来。
主持人: 根本的原因是什么呢?
孟智卫: 我坦率的说,房地产对国家的贡献很大,完全的打死不可能。所以想慢慢的降低,进行软着陆。国资委说央企退出78家,不要观望,看看人家怎么做的。其实大家分析,资本是独立的,你很难做到。即便国企不来拍地,他变花样还是可以做到。关键是房地产大家认为是一块肥肉,所以大家都来做。再加上政府的供地确实比较少,所以供需矛盾很尖锐。
林轶: 春交会的看法和孟总的观点是一样的。重庆房价过旺这是迟早的事情,房交会也提供了普通老百姓的刚性需求在未来价格上涨以前,提供了一个更好的选择平台。当然,房交会的产品形态更加的新颖。
主持人: 春交会这种形式还是很有必要吗?
林轶: 中国人的传统习惯,集会式的、赶场式的形式,对中国人的传统消费很有带动作用。
主持人: 之前北京、上海广州一些地方,他们通过房交会的形式,发现这个东西其实起的意义不大,所以后面也有讨论,说房交会多少有没有必要举行?意义何在?我们重庆也有一些现象,比如龙湖、金科这些企业也搞了一些类似于房交会的活动。
徐辉: 房交会还是有必要,可以让消费者了解各个板块的价格,有利于消费者的选择。
林轶: 上海、深圳他们的价格上涨的趋势,赶场式的房交会是很难达到消费促进的作用。另外,房交会可以使消费者对比,提供了一个良好的平台,有对比、选择和参与度。同时也给开发商一个平台,他们可以互相学习,是一个双赢的效果。
主持人: 房交会是很必要的,重庆人都喜欢赶场,喜欢热闹。其实房交会还有一个特点,是因为政府对这块有很多的优惠政策。大家都希望捡便宜。我想问一下,今年的春交会加大了一些力度,比如二手房方面,你们对春交会有什么观点。
徐辉: 房价在4月份有所上升,关键一点重庆的房价有两个方面,一个是土地的成本,二是市场的需求。现在房价在上涨实际上是土地在上涨,我建议直接把土地的成本进行控制,这样才能控制房价。上海就进行了土地拍卖,把这块地拿出来定价,叫投标的企业定方案,这个方法很好,不是通过招拍挂的方式,哪一家企业的方案好就给哪一家。
主持人: 你们觉得是定方案好还是定钱好。
孟智卫: 这个没有一个标准。
徐辉: 价格有两个因素,政府要控制房价,不论是从2007年还是08年,现在大部分消费者都是满足性需求的购房,投资性需求只是一部分,不停的涨息,吃亏的还是消费者。国家出台的一些政策可以看出,实际上是打压高端购房,现在高端购房都要收税。国家出台的政策限制了投资性购房,和08年的利息上涨不一样。利息上涨以后,普通的老百姓压力很大。国家要调控房价,最根本的还是应该从土地成本着手,这是一个漫长的过渡期。政府如果说从土地成本控制,有利于整个市场土地成本的逐渐下降,房价也会酌情考虑。这是第一步,我相信国家还有第二步、第三步。市场的刚性需求方面,是市场说了算。中央要求打压房价,地方为了地方的GDP,适度的放宽了政策,使中央的政策没有完全的实施到位。包括这次银行从7折到8折,中央春节以前就已经下来了,但是到了3月份执行政策的只有中行和工行。 所以要控制房价,劝政府还是在土地成本上进行控制,至于房价卖多少是市场说了算,2009年人均收入和房价的比基本上是7—8:1。意味着人均收入是房价的7、8倍,这样算下来,一个人要买100平米的房子,需要10年。6.5年根本买不起房子,按揭首付的方式可能买得起。
孟智卫: 国外和国内有区别,国外的购买成本低,但是持有成本很高。很多人买了房子以后,我们开玩笑说,美国金融危机的时候,一美元一栋别墅。一美元是可以买到,但是这个房子欠的税是很高的,另外周边的环境就是贫民窟之类的,生活的安全性得不到保障。我们国家用物业税打压房价,开始我也唱反调,认为物业税打压不到房价。如果你这个房子是5000元,如果市场只认3000元的价格,你亏了也得卖,市场的卖价和成本没有关系。
徐辉: 有两条线,政府不可能控制市场,除非修大面积的经济适用房,然后国家出钱,大面积的修,这样压低房价,这种事情政府不可能干。如果从源头控制房价,只能从成本控制。现在房价建筑成本的变动不大,即使钢材上涨,影响也不大。实际上影响成本最大的就是土地,土地最多的是3000、4000元/ 平米,如果房价不高,没有办法搞。我个人建议,政府控制房价应该从源头控制。前期也有几百万上千万的土地,肯定有一个时间差,这是政府出了招拍挂政策以后出现的。
林轶: 我觉得控制房地产的泡沫问题,不是简单的土地成本的问题,是综合性的问题。我举两个例子,国家的财税政策,GDP行政的考核政策。国家财政政策是这样的,收税的时候中央收7,地方收3,建设的时候,地方出7,中央出3。所以这是不平衡的。国家的宏观政策必须要改变。第二GDP考核,到底是经济的发展还是综合性的,比如人文素质、综合的科技指数等等,这是最基本的,还有国家的金融政策、货币政策、国际贸易政策等等,必须多管齐下。我非常同意孟总和徐总说的,他们说到了各自的重点,在分析问题的视角不一样,这是一个综合性的问题,不是我打一个什么太极拳。确确实实也是,德国为了控制房地产,从国家的财政政策、管控政策、包括金融政策、货币政策、包括海关的对货币的管控,包括建筑质量等等,请了一大帮人,进行了七八年的工作,从法律的各个地方,各个利益环节,各个利益集团的博弈均衡中,找平抑德国房价的方式和手段。我非常赞同孟总的方法,政府还有招,大家不要担心。
主持人: 全世界这些国家在调控房价问题上都很失败,比如英国、香港、新加坡。中国现在也是,每次调控都失败,这是一个怪圈子。
孟智卫: 这不是怪圈,是经济的一个必然的规律,是波浪式的前进。我们现在明明知道有泡沫,但是很多人还是要买房。因为就是有一个恐慌心理,觉得房子会一直上涨。另外投机者,不相信自己是最后一棒。所以市场因素、消费者因素等等,导致经济是一个波浪式的,政府希望这个波动不要大起大落,周期压得小一点,不至于经济周期带来整个政局的不稳。政府是从政治角度,更多的考虑。老百姓一直在反映房价很高,温家宝总理也一直在说要控制房价。我们做了这么多年的房地产,肯定会考虑到泡沫问题。房价到了这种程度,马上要上万,这是什么概念?一套100平米的房子要上百万。
主持人: 去年的时候,你一直说房价要破万?
孟智卫: 我说是五到十年。现在的情况会比五到十年更加的迅猛。
主持人: 你预言呢?
孟智卫: 如果破万的话,最后的晚餐就到了。如果长远来看,过万就很正常,因为工资涨了。我们国家的财富分配,实际上人大提到了工资分配收入不合理,就是两极分化,我们金字塔的财富分配很不合理,美国是橄榄型的。我们就应该是橄榄型的,这才是正常的。我们国家是金字塔的财富分配,这种结构是不合理的。我希望以后的社会是橄榄型社会以后,我们的房价就会比较理性,不至于说很多没有房住,很多人有几套、十几套房。
主持人: 现在重庆的房价很高,是不是重庆整个房地产还处于价格的洼地,而且重庆的房地产市场是很健康的。是不是这样?
孟智卫: 我用一个词形容,“亚健康”。就是说身体还是有点小毛病,只不过说没有恶化,还可以健康的生活。我买了这套房子,大不了我一个月少去几次餐馆、电影院。我做了房奴。人是有弹性的,到了极限就是最后的晚餐了。现在没有到最后的晚餐,也不是说愿意承受,其实很不情愿的承担这个负担,但是又不得不承担,就是我刚才分析的,他们认为这个房价还会再涨。
林轶: 我觉得事物要动态的看,现在涨得很高,我们今天的价格对比一两个月以前的房价,涨势太猛了。所以这十年出现亚健康的状态, 我们现在的评估和以前的评估完全不一样。重庆的房价涨势很猛,已经超出了我们当时的预计。
孟智卫: 对,当时我们表态说还健康,当时是洼地。当然现在要说洼地还可以说是洼地,因为别的城市也在涨。所以我们用亚健康形容,已经有毛病了,不是完全很健康。我买这套房,我牺牲了很多的东西,我一大部分的工资都交银行了。
主持人: 徐总呢?你分析一下,重庆的泡沫情况?
徐辉: 这两年房价的飞速上涨和大的经济环境有关,经济危机以后都会有通胀,通胀的恐慌,其实目前还没有通胀,但是很多人担心钱会贬值,再加上股市也没有更高的投资回报。所以房地产是一个保值、投资风险最低的领域。很多人觉得一旦通胀,至少房子不会贬值,房价要垮也不会垮到什么地方。去年年底,中央很多经济学家出来表态,说房价不会出现通胀。但是越这样说,就越出现恐慌,所以买房变得很积极。
主持人: 徐总,孟总他们是开发商,你是中介机构,你觉得孟总说的亚健康是否准确?
徐辉: 我非常支持亚健康的说法,目前这种现状,价格从08年的4000到09年的7000、8000,而且现在是房子一推出就卖完了,形成供不应求的势态。价值的涨幅,市民很恐慌,房地产企业也很纳闷,不知道后期还有多少人追捧。在制定价格的时候,都很矛盾。
主持人: 行情涨得太快,自己也有点看不懂,但是你们怎么面对这波行情?
徐辉: 随行就市。开发商其实有很多的策略。
林轶: 就我们重庆润丰地产来讲,我们首先没有其他多的想法,我们把产品品质做好,使产品的保值性从建筑规划设计、景观、建筑用材、施工的质量包括选址、物管等等,综合方面来看,使我们项目的保值性最大化,这是我们面对市场的忽冷忽热,最有利的一个方法。给市场投资者也好、消费者也好,真正的刚性需求购买者也好,给他们一个安心的选择。这是我们的一个策略。
孟智卫: 我的看法是这样的,开发商跟购房者之间不是对立的,某些方面的利益是一致的。我希望这个市场是一种比较温和、健康的比较。因为大起大落对消费者不利,对我们开发商也不利。比如我一个盘,我开发周期是五年,在这五年之间,我们一会儿在天上,一会儿在地上,我在这个位置上,老板上你当初卖8000元/平米,现在只能卖5000,是不是现在你的水平就不够了。不是这么回事,但是老板在考察你的业绩的时候,就会这样想。其实我们和消费者是一致的,我希望老百姓能够买到房子,能够保值增值。这是我们所希望的。涨得太快,表面上看我们一会儿利润很高,但是利润很高的情况下,一天卖不出一套房,我们是过过苦日子的。所以房价涨得太高,我并不高兴,反而是我现在已经做好了过苦日子的准备了。
主持人: 三位老总,你们觉得重庆离生病的那天还有多远?从现在的分析,你们都是内行。
孟智卫: 亚健康不是不可逆转的,不像癌症。亚健康可以通过后期时间的治疗,可以调整为健康状态,这种调整为健康的状态,不是说我们单方面能够做到,市场上有很多综合方面的因素,而且我也说政府不是没有办法,其实我前面已经说过了,以前我在我的博客里写过一篇文章,我说了我们国家不会爆发全面的类似于美国的次贷金融危机风暴。我原来发表的几个言论,其中有几点,就是我们国家国进民退,70%的经济控制在国家手中,实际上调皮的只有30%。GDP的贡献率只有30%是民营企业,70%就控制了国家的经济。所以我们国家真正癌症那一天应该是没有的,因为在体制、机构的设置,大体的控制都在国家手里。比如我们银行没有雷曼兄弟,我们国家的银行都是国家控股,民营企业占得很低。而且我们人民币要想自由兑换,是遥遥无期的。因为如果一旦人民币成为可自由兑换的外币,那么就给很过人可乘之机。为什么国外的钱都是悄悄的过来呢?因为要对抗整个国家,是没有这个力量的。香港闹金融危机,中央政府采取了对堵的措施,你再有钱,你能够和一个国家对着干吗?不可能。所以我们国家金融控制了,外汇人民币自由兑换控制了,国有的大的资源控制了,国家的经济命脉控制了。所以我们国家亚健康的状态出现以后,并不是说一定会演变为癌症。只不过说亚健康的人还是蛮痛苦的,不舒服。但是不会产生像日本、美国、英国那样可怕的局面。
林轶: 我赞同孟总的观点,中国改革开放30年,经过对欧美这些国家的所有制进行研究,30年欧美进入动荡不只一两次,这次比较严重。最终发现德国和法国的所有制结构,德国的国有控股的所有制结构占整个国民经济所有资产的50%左右,表面上看什么私有的、西门子等等都只是一部分,国家其实掌握了导向型的资源。
孟智卫: 关于地王的事情,只不过说国有企业参与进来,更加增加了激烈性,推波助澜。其他地方拍的地,我们同样认为很高,只不过说更加的财大气粗。这种情况就没有办法。潘石屹他们买地,都是通过反复的计算,过了底线就不买了。
林轶: 国有企业可以通过其他的手段参与房地产,不是国有企业放弃了自己的正业来靠房地产,他可以作为副业,国家也有相关的政策,不是没有,可能是我们看得比较少。国有企业一定要务正业。
主持人: 一些中央的调控政策要落实到具体的地方才能起作用。重庆目前的这些手法,能够对房地产产生作用吗?对老百姓有什么帮助吗?
孟智卫: 重庆高档房的征税对房价有什么影响?其实我刚才谈到背道而驰里就提到这一点。第一、高端房市场上增加3%,买房的人根本对价格不敏感,意义不大。高档房普通的老百姓根本买不起,不买别墅的话,一个别墅开盘,你肯定不会去。所以这块是分了阶层的,关心这块的人不在乎这3%,对于普通的老百姓,根本买不起,那个地方征税以后,对普通的商品房起不到调解的作用。我刚才说了公租房的问题,我原来分析了一下,你住到公租房里,你有很多的问题,第一从人来说,就会分为三六九等,就是贫民窟,是最底层的人,没有人愿意占这个便宜,因为公租房享受不到土地升值带来的好处。你可以买,但是你只能卖给低收入群的人,另外卖的差价政府要收走。
徐辉: 我同意孟总的看法,高端征税的意义不大,政府想把整个市场细分,这个细分会导致阶层的细分。比如一个社会进行阶层的细分,人都是要面子,公租房实际上就是贫民窟,确实买不起房子的这部分人有这个需求,但是我相信国家会在近段时间出台公租房的物管、配套、建筑品质等等的一些标准,提高公租房产品的品质,下一步我相信政府会加强这方面的管理。但是实际上,对整个房价的质量毫无关系。刚才说了,房价是市场说了算,是供需上面的事情。政府出台公租房、经济适用房、增加高端物业税收,实际上控制不了市场,对市场真正的意义不大。高端物业消费实际上3%或者5%,对他们来讲没有多大的意义。极端一点的话,不如多修一点高端住宅出来,让他们买,让他们少投资一点中端的物业。所以不如放开这个市场。
孟智卫: 可能使那些本来想买高端房的人,一算不划算,干脆挤到中端房去炒房。
林轶: 对于真正想买中低端产品的消费者,给他们留出空间,我很同意。作为普通的老百姓,就是想自己住一套房子,我们要把老百姓的心安定下来。第二、公租房角度来看,针对高档房征税的问题,涉及到什么叫高端房,现在好象标准已经出来了。希望国家把这一笔税投到保障房,使保障房的品质得以提高,使大家有尊严的生活。
孟智卫: 湖南长沙实行了货币补贴的政策,对拆迁房,你可以自由买卖商品房,这个货币不是钱,是多少万的一张票据,这个票据可以到开发商买房,可以抵房款,然后开发商收了这个票据,找政府拿钱。我觉得这是解决拆迁阶层的一种很好的方式。我们目前的经济适用房,买来买去,都是一些关系户,起不到经济适用房真正应该起的作用。北京那边说开奔驰、宝马的人住经济适用房,或者是收租金。经济适用房最后变味了,这是执行的问题。长沙的房价本来控制得很好的。房子不光有使用价值,还有投资价值。
主持人: 近期有统计,外来的购房者和投资者占了购房的一大比例,现在刚性需求并没有参与到这一波中。换句话说,刚性需求被市场排斥了。你们怎么看呢?
徐辉: 从我们代理的项目来看,现在投资者占的比例并不高,现在随着市场的变化,户型越来越小,越来越接近过渡性的住房,比如小户型,有钱以后就要换,过渡性住房的量越来越大,导致了自用兼投资的群体越来越大,这部分实际上是刚性需求。真正外来投资的占重庆市购房的比例其实很低,周边区县除外,包括璧山、永川、合川等等,这也和主城区的项目增加了区县的推广力度有关。比如鲁能、金科,他们逐步的走向了区县,这部分人实际上不算是外来的购房者。比如福建的炒房团等等,这个比例其实是很小的。
主持人: 庆的房产市场很健康,现在我们用亚健康来形容,实际上这是亚健康的一种表现,比如刚才徐总说的,户型越来越小,投资性的房产越来越多,谁都愿意住大房,但是不可能一步到位。这种情况来看,如果有条件就过度了,没有条件可能在过度房会过一辈子。人都是一样,先住小的,再住大的,然后有钱以后就住别墅。亚健康就体现在这个地方,不是我们想抛弃,而是水涨船高,购房者的压力越来越大。现在的比例和以前有变化,我现在没有分析,原来是91的概念,90%是本地的购房,这里面是含区县的,我估计现在外来购房可能会突破10%。现在很多开发商到区县开发,很多投资者进军二线城市。当这些炒房者在一线城市没有能力炒作的话,会转移到二线城市。我现在也确实感觉到外地到重庆购房,春节以后增加了很多。所以90%和10%的结构,到时候统计出来以后,应该会有变化。我们到时候把买房的名单一列出来就知道了。重庆很多开发商已经转战三线城市了。
主持人: 最后一个问题,刚才大家说了,春交会的时候,量会提升,请问三位,3、4月份大家看了房地产的势头很猛,大家请预测一下春交会的价格会有什么变化?
孟智卫: 有点像算命先生的感觉,具体涨多少的数据很难判断,我们感觉肯定会涨。
徐辉: 3月份重庆的均价是5000多一点,好象是5040。4月份出来以后,均价大概会达到5500。3.15统计的数据是商品房含商业住宅。
孟智卫: 我不愿意看这个数据,我宁愿看一个盘,因为平均的数据含了很多的东西,比如经济适用房、商业用房等。
主持人: 孟总,你个人认为会涨多少?
孟智卫: 我没有办法预测。
林轶: 首先要看春交会,要统计全重庆市的整个结构,比如中小户型多,购买得起中小户型的重庆市普通老百姓的刚性需求也好,半刚性需求也好,他们对价格上涨的趋势的预判怎么样,还要看他们现在手里具体可支配的货币,还要看政府的配套优惠政策,还要看外来的郊县的投资者、外地的投资者、本地的投资者,他们的投资趋势对价格的影响,还有开发商在春交会的价格策略等等,要综合分析,是一个很庞大的东西。所以春交会我们建议谨慎一点。
主持人: 春交会开发商的优惠力度,应该在哪个水平点上?是大还是小,还是比较适中?
孟智卫: 现在出现了找关系才能买房了。很多人说能不能让我优先选。
林轶: 每个开发商的角度不一样,如果大家的销售压力都很大,这个优惠政策肯定不大。这个确实无法预测。
主持人: 谢谢大家。