主持人: 我们看到重庆两江新区的规划图,分为了10个功能板块,在这10个板块当中空港新城处于两江新区的核心地段。那么,两江新区的成立究竟会给当地的楼盘带来哪些方面的利好?
蔡鹏:

两江新区的挂牌对于空港新城来说,我觉得是今年最大的利好。首先,我们把两江新区的政策进行一个初步的解读:

第一,能够提升城市的形象。两江新区的成立必将加快重庆城市地位的提升,虽然和北京、上海这样的一线城市相比,差距是客观存在的,但是以前老有人说重庆是二线城市,这次两江新区的获批,至少将重庆推上了“1.5线”城市的位置。对于重庆来说,两江新区将是拿得出手的最漂亮的一张名片,两江新区对于重庆来说就好象上个世纪末的浦东之于上海,十年前我们去上海考察,上海人谈到浦东都感觉非常自豪,因为那里有最好的人才、最好的建筑、最好的马路,最好的市政设施,它代表城市最亮丽的一面。我想在未来重庆人在谈到两江新区时也将是充满自豪。

第二,两江新区将推动产业调整速度。产业调整会吸引很多从事高新技术产业的人群来到重庆,这些人对重庆的发展会产生巨大的推动力,如果没有产业支撑,区域发展起来是非常缓慢的,有了产业支撑以后,区域将更好的发展。渝北区有传统产业支撑,比如汽车制造业和空勤服务业,现在两江新区获批之后,还有航空制造业以及生态产业加入到这个版块中来,另外还有一些高新技术产业,陆续还会引进一些世界五百强的企业,所以高端人才的引入是迟早的事。而空港新城的项目形态恰好是以中高端住宅为主——比如洋房、别墅,还有一部分高层,正好主攻城市的中高端需求,所以高端人群的购买需求将支撑空港新城的持续发展。

 

廖驿楠:

从两江新区的初步规划来看,十年以后两江新区贡献的GDP要达到10000亿,现在重庆现在的GDP是8000亿,单从数字上就可以看出未来十年之内两江新区会给我们带来多大的变化和冲击。

还有一点,重庆现在人口是3000万,我记得2001年的时候,当时重庆的城镇化率是30%,去年的数据已经变成了49%,接近50%了。也就是说,在不到10年的时间里,重庆的城镇化人口在原来的基础上增加了近70%。到2025年的时候,城镇化率要达到70%,也就是说还有20%必须要冲上去,假定重庆市的人口到2025年仍然只有3000万人,那么还有600万人要进城,按照现在平均每个人35平方米的住宅面积来算,600万人就是2.1亿平方米的概念,去年重庆卖了2千多万平米的房子,也就是说,按照去年的销售速度整整走十年,重庆房地产的发展才会进入一个供需相对平衡的市场。

这个时候两江新区推出来了,两江新区分为10个分区,在这10个分区里面,空港新城的位置就是整个两江新区的心脏位置,是几何中心,画一个大饼我们位置基本上是在正中心的位置。 还有一个,两江新区其中有70%的面积是在渝北区管辖范围之内,我们可以作出一个预判——两江新区是重庆今后发展的重点,而渝北区将会是两江新区发展的重点,而空港新城就在这个区域的中心,所以毋庸置疑,空港新城我认为不仅是渝北区的中心,也是两江新区未来发展的中心。现在给它的定位空港新城在未来的贡献必须在1000亿以上,从这些数据我们就可以预测政府会花多少人力、物力、财力去打造这样一个区域。

说到居住,之前华港翡翠城提出了一个“洋房区”概念,我认为“洋房区”不仅代表着对更高生活品质的渴望,也代表着高端人群的消费力。在主城区,洋房项目已经非常稀缺了,而现阶段空港新城大多数项目则是以洋房为主打,所以将来空港新城一定是非常宜居的区域,从居住品质上讲肯定是非常好的。反过来看,空港新城房价的价位还仅仅是在起步的阶段。

主持人: 两江新区虽然还没有正式挂牌,但是该消息在已经在民间流传已久,冲着该利好消息而来的购房需求是不是已经提前释放?从开发商的销售统计来看,最近的成交量有没有发生什么变化?
蔡鹏:

我们现在是整个空港新城修得比较早的,第一个是御城华府,我们比他们晚一点,所以我们算是比较推出得早的,我们项目第一批物业在房交会之前,4月10日开盘,当天就卖完了。两江新区消息出来了以后,我们也在给客户做一些引导,感觉最近来电和来访有所回升,这是我们现场的记录。也不仅仅是冲着两江新区,因为他们之前也知道,现在确定这个东西是一定会挂牌的。因为空港新城是重庆市政府享受特殊政策的有两个区之一,一个是北部新区,一个就是两江新区,按照以前的规划空港新城的发展在3-5年之内会成形,但是两江新区挂牌以后会加速空港新城的建设,因为从最近机场回程的改道,整个空港新城的大道是重庆的一条迎宾大道,进行了综合改革,又新增加了很多绿色植物,把整个道路的状况较以前又提高了。并且空港新城有重庆市最大的体育场馆,预计国庆节会对外开放。同茂大道也纳入了政府日程范围之内了,并且还得到消息空港新城同茂大道的北侧要修建一个50万方占地的广场。

主持人: 下面有请网友代表。
网友代表: 今天想请教一下两位开发商,很多网友在问一个问题,他们现在还处于一个观望状态,一旦两江新区挂牌以后,重庆的房价还会继续上涨,刚才两位也说了两江新区的利好问题,但是现在楼市的大环境却是调控。当利好遇上调控,重庆的房价到底是涨是跌?这也是网友比较关心的。
廖驿楠:

这些年我们看到很多调控政策出台,2004年有一次,最近的2007年9月有一次,到了2008年遭遇了金融危机,调控政策松动以后马上房价就反弹,本次417的新政我们可以试着分析一下:本次调控的核心内容分为两块,第一是最惯用的手段——首付门槛和贷款利率的提高。第二则是关于房产税的说法。

到现在为止,传得很厉害的上海、重庆,各有各的说法。上海叫房产保有税,重庆的提法叫特殊物业消费税,不管什么说法,我认为国家是想借这次调控机会,推出新的税种,通过征税的方式来平抑房价。我个人认为,本次调控仍是以提高准入门槛来进行的,并不是着眼于改善供需关系,往往通过这种方式来进行的调控都将会在短期内遏制大量的需求,那么下一次爆发的时候必然会更加汹涌。前面几次调控我都全程参与了,调一次涨一次,我自己也在想到底原因出在什么地方?而这次调控仿佛又在重复做这个事情,所以我对这次调控并不乐观,但是购房者有理由观望,这个我非常理解。因为中央政府是制定的宏观政策的,地方政府则要分别推出地区细则.我今天看到一个新闻,北京有一个均价4万的项目开盘又售謦了,那些城市的泡沫我不好评价已经到了什么程度,但那些城市的的定价依据显然已不是根据成本来的,我们知道成本是动态的,每年各种费用都在增加,土地成本也在不断攀高,但是重庆的开发商在定价,尤其是一期产品面世的时候往往就是一个静态的数字加上一个合理的利润我们作为开盘价格就卖了,所以我认为重庆房价的泡沫是非常少的。

网友代表: 是不是可以下手了?
廖驿楠:

真正改善型需求的购房者他们可以先进入这个市场摸摸底,进行广泛的对比,然后选择自己钟意的房子,等到地方政府细则落地之后再作出自己的选择,这是理性购房者应该做到的事情。

主持人: 现在的调控政策是在抑制需求,并没有消灭需求,当调控政策退出时,市场会迎来报服性的上涨?
廖驿楠:

其实我刚才说的就是这个意思。中国经济多年以来一直以每年8-12%的速度增长,这必然会制造一部分泡沫,房地产作为一个泄洪口,吸纳了很多资金,避免了中国的经济全面泡沫化。

蔡鹏: 国内的热钱找不到投资的地方了,产能过剩以后找不到投资的地方,总要找一个地方出去,房地产就成为一个很好的投资途径。现在国务院出了一些政策,要遏制部分城市房价的过快上涨,但重庆不属于房价过快上涨的城市。
网友代表: 据网友的反映重庆房价的上涨幅度已经超过了北京、上海。
蔡鹏: 不仅仅是重庆市,二线城市都涨,比如贵阳、昆明。
网友代表: 这是网友一直在说的事情,我们去看房子,现在重庆的房价基本上在七八千以上,没有像媒体所说的降价。
廖驿楠:

你刚刚说的重庆去年房价的涨幅超过了一些城市,这是由于之前重庆的房价被大大低估了,现在虽然涨了一些,但甚至不如贵阳、昆明、西安等西部城市。

网友代表: 可是重庆的整体收入不高。
廖驿楠:

但是重庆的收入也不能算低呀。现在的房价是不是恰如其分的表现出这个城市未来的发展潜力呢?今后我们可以就这个话题单独再聊。

我再说说房地产对经济的贡献问题,中央电视台天天讲,雷曼倒掉之后,好不容易才稳定下来的经济局面现在又面临欧洲债务危机的考验。想保住出口,想确保每年600万的大学生能够就业、想社会更加稳定,就要保住GDP的增长速度,这肯定是要作出一些牺牲的。比如房价去年涨了一些,带来了一些民怨。但是即便是有民怨,我们也要看到现在并没有人睡在大街上呀,那么大家是在抱怨什么呢?我觉得没有必要。中国的经济已经连续多年高涨了,出现一些泡沫是很正常的,现在房价不涨了,其他的也会涨,钱肯定是要找出路的。

主持人: 中国的民间资本,特别是江浙一带很充裕。这些人如果把钱投入传统实体经济,辛辛苦苦一年也就能挣10%的净利润,还不如去炒房,资本是趋利的,哪个行业利润大就去做哪个行业,不过,当大量的资金涌入某个行业的时候,其他行业就缺血了。你们是怎么看待这个问题的?
廖驿楠:

中国民间的投资选择太少了,以前只有房市和股市,现在还有民间的收藏普洱茶、虫草、古玩字画等,但是对资金的吸附量很小,不足以影响大局。

网友代表: 房价高了以后我根本无法拿钱去做其他的投资了。
蔡鹏: 中央政府是意识到这个问题的,现在处于发展模式以及产业大调整的时代,因为以前是粗放式的。
廖驿楠:

说房地产抑制消费也并非完全没有依据,现在确实有些人买房子像是在收藏古董。

主持人: 重庆版调控细则“渝十条”出来以后,舆论也是一片哗然,大都反应调控力度太温和,你们是怎样看待“渝十条”的?
廖驿楠:

这次中央的调控我在内心是有一部分支持的,我质疑的是调控的方式和方法,而不是质疑调控的动机。因为调控的方式方法和力度需要精准控制,还有因为各个城市泡沫程度不一样,更要根据各自的具体情况制定细则。“渝十条”出来,对二套房提高首付门槛,利率1.1倍,这个是定了的。三套房大幅提高首付门槛和利率这个也是定了的,我觉得保障房和公租房的部分非常重要,它会从结构上改变未来重庆人的居住需求。其他方面因为现在还没有后续的细则出来,我们暂时也不好做评价。

蔡鹏: 毕竟沿海城市,像北京、上海高房价没有得到抑制,国家现在实际上在抑制一些需求,很多人现在有换房的想法,现在政策出来以后他们就会观望,这种观望以后我个人认为觉得肯定会迎来爆发性的上涨,需求释放以后肯定又会推高房价。
主持人: 你们觉得房产税推出的可能性有多大?
廖驿楠:

坦率的说房产税肯定会推出,只是时间不同,以各种不同的形式推出来。有可能是特别物业消费税,有可能是你保有的房屋要交税,也可能是你租出去的房子要交税,这个问题太复杂了。房产税在1986年的宪法就有了,并且对房产税的规定比如100万的房子每年评估一次,按照0.8%来征收。要推行这些税最大的阻力不是来自民间,而是来自政府内部。

主持人: 政策对楼市的影响是显而易见的,购房者在买房时不能不考虑政策导向。在说完了政策方面对楼市的影响后,空港新城的硬件条件,特别是交通方面,这也是购房者比较关心的。现在空港新城的交通机场路也在拓宽双向道,交通的改善对于空港新城有什么样的提升帮助?
蔡鹏: 交通改善对这个区域的提升是非常大的,从空港新城到两路到观音桥直线距离不远,道路顺畅的情况下也就10-15分钟,机场路拓宽也还有一个原因,也可以看出这个城市的发展,以前是双向4车道,现在是4车道不够用了,说明这个区域对人的接受度有了提高,可以看出这个区域的繁华程度,修路多修以后肯定对这个区域有所帮助。
主持人: 我们也注意到一个比较奇怪的现象,当时朝天门大桥修通了以后,周边的房价一夜之间突然上涨,购房者这时候才意识到了利好,才跑去下叉。但是朝天门大桥不是一夜之间就修好的,它修了好几年,每天都在那儿,人人都看得到。为什么购房者反映比较迟钝?不会提前去买?
蔡鹏: 这个问题我个人觉得我作为购房者也会出现反映迟钝的问题,也就是一个心理成熟的问题,虽然在修,成熟度的时间会有多长自己是不会体验到的,还有一个发展速度的问题,可能这个路会修一年两年,为什么我要现在去买呢?
廖驿楠:

这恰恰说明了重庆购房者是非常理性的。比如两路离主城区直线距离仅十几公里,但是在很多人心目中两路连城乡结合部都算不上。这就是一个心理问题。还有一个很奇怪的现象,大家都认为金开大道沿线楼盘档次是很高的,大家也普遍认为鸳鸯一带是重庆的富人区,但是从两路到鸳鸯就不到十公里的一点距离,仿佛就是一个不可逾越的鸿沟。我可以预言,未来不久这个鸿沟将会被填平。

蔡鹏: 现在拓宽机场路也就是说是人多了。那边的产业园是越来越,工作、生活在这个区域的人也越来越多。机场路的功能在发生变化,以前是狭义的机场路,人们就是从通过这条路去坐飞机,现在的机场路已经被赋予了城市道路的功能,走这条路的人,大部分都不是去坐飞机的。
主持人: 空港新城和大学城都是目前重庆比较热门的新兴区域,传统意义上认为这两个地方都比较偏远,你们是怎样看待空港新城和大学城的区位比较的?
蔡鹏: 空港新城和大学城的规模是不一样的,空港新城处于两江新区的核心,两江新区也就是未来的新重庆。
廖驿楠:

打个比方,现在去买大学城就等于选择未来的沙坪坝区,选择空港新城就是选择未来的解放碑。

蔡鹏: 并且现在空港新城的建设速度大家也看得到的。从南兴大道过去每一个项目是一个地块接着一个地块,全部是成片的建设。我们这个区域更靠近北部新区,两个区域是挨着的,如果从地图上面看,机场还要稍微远一点。
主持人: 不管市场和政策怎么变,有一条我想是房地产行业永恒不变的话题,那就是如何让老百姓居住得更加舒适。“宜居重庆”也是“五个重庆”建设中最受市民关注的一项内容。那么,作为开发商应该怎样来共同推进“宜居重庆”的建设?比如产品创新和改善周边人居环境等方面。
廖驿楠:

我觉得说到宜居不同的开发商有不同的理解,可以说是“八仙过海各显神通”,我们更直接一点,我们响应政府的号召在小区里多栽树,而且是栽大树,因为栽树从长远来看肯定是好事情。

蔡鹏: 华港也是响应宜居重庆的号召,更多的在洋房的产品上思考,但是不仅仅说从外型上看起来是一个洋房,我们从设计上是在更多的营造一种中产阶级的生活,在产品设计上增大了洋房的面宽,我们客厅开间达到了5.4米,所以接近别墅的尺度,楼间距离至少在18米以上,并且在户型上赠送了很多露台,增加了客户的生活体验,包括我们的社区配套范围也考虑得更多一点,我们有学校、有游乐园、有半山公园,从各个场面考虑居住者的生活体验。
廖驿楠: 对,宜居的最终目的就是要提高生活品质。