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纵观楼市走势 二手房价接近历史高点

2012年12月13日14:28北青网[微博]我要评论(0)
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按目前政策环境和市场走势 二手房价明年将创新高

经过今年的房价反弹,近来很多买房人发现最近的二手房价与限购前的历史高点已经相差无几。按照目前的政策环境和市场走势,二手房价很可能会在明年上半年创出新高。在这种心理的作用下,年底的二手楼市又掀起了今年以来的第二波高潮。

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年初二手房价是谷底

从2006年就开始在望京开始从事房地产经纪工作的北京麦田房产北望区区域经理孙铁谈起近两年的二手房市场的变化,可谓深有感触。他表示,“2011年春节假期刚刚结束,史上最严厉的调控就出台了。政策一出,马上就感受到二手房市场交易量急转直下。当时除学区房交易量和均价降幅较小外,其他产品都有不同幅度的下降。”现在看来,2011年底到2012年初是限购后这一波市场波动的底部。当市场跌到谷底时,二手房房价让当时的业主和买房人都有不小的变化:不少业主都转售为租,或者干脆不售,而买房人的观望情绪也越发浓重起来。

但到了2012年初,在央行降低存款准备金,尤其降低利息后,这一波房价上涨行情便开始启动了。到今年七、八月份,二手房成交量创出了今年的高峰。时到年底,二手房市场又掀起一波小高潮的同时,无论是成交量还是成交价格都接近历史高点。

望京、亚奥二手房价创新高指日可待

根据北京麦田房产的成交数据显示,望京商圈2012年下半年开始一直保持着较高的成交量,尤其是最近的11月,成交量、价持续上涨,成交均价约3.3万每平方米。北京麦田房产北望区区域经理孙铁表示,望京目前的二手房价已经接近限购前的历史高点,有一些热点小区的二手房价已经创出了历史新高。以望京大西洋新城二手房价为例,年初的谷底时价格在三万以下,目前的价格在四万左右。不仅大幅上涨了30%多,而且还创出了该小区房价的新高。

但孙铁认为,目前的成交量和热度跟2009年时最高点时有所不同。由于现在的买房人和业主大部分都经历过当年“疯狂”的市场,现在则显得冷静很多。但不论是买房人还是业主,目前都呈现出一些新的特点:目前的看房的客户购房诚意度非常高,反而是业主略显不稳定,大致是由于11月的报价和成交价都有较大涨幅,所以对后市预期较高。按照目前的走势,不久的将来望京会有更多小区二手房价创出新高。

二手房价向历史高点发起冲击的不仅是望京区域,北京麦田房产亚奥西区区域总监杨融林也表示,目前的市场回暖与限购前火热有着本质的区别:目前购房者大部分是刚性需求和改善型需求。而限购前投资客明显较多,最高达3.5万每平方米。限购后亚奥区域均价最低点时约为2.8万每平方米,而目前该区域内均价也接近了历史最高点。

明年二手房价将掀起“创新”潮

限购接近两年,北京二手房市场可谓跌宕起伏。回忆调控以来的北京二手房市场,北京麦田房产市场分析师张叶松表示,目前行业已日臻规范,购房者愈见理性。对于今后二手房的价格走势,他表示,由于二手房市场自身的特点,即个人交易市场相对较直接,不像开发商存在销售策略问题,所以市场供需关系反应会更直观、明确。只有当符合市场价格的供应量,也就是可售房源量与交易量之间的平衡被打破时,房价才会出现波动。从目前的交易量以及待售房源来看,在政策不变的情况下,二手房的价格将伴随着交易量的升高而升高。目前越来越多区域二手房价达到或者已经接近历史高点,如果市场没有大的改变,北京大多数区域二手房价会在明年创出新高。

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