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借名买房暗藏六大风险 法官提示签协议留证据

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借名买房暗藏六大风险 法官提示签协议留证据

在房地产调控政策、贷款审批条件等影响下,不少没有资格或贷款困难的买房人便另辟蹊径,借用他人名义购买房屋,“借名买房”应运而生。不过,记者昨日从西城法院的一份调研中发现,借名买房虽然可能达到买房的目的,但其背后却隐藏着否认约定、协议无效、过户困难、被诉腾房、转卖他人等六类诉讼风险,不能不引起重视。

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借子女名贷款成被告

王先生和程女士夫妇均年近六十,因无法办理银行贷款,便以儿子名义签订了房屋买卖合同,购买了一套住房。二老按约定支付了房屋首付款和相关税费。过户时,产权人自然就签为儿子小王。此后,程女士一直以儿子的名义偿还贷款。

让夫妇俩没想到的是,儿子竟然将房屋出售,买主将购房款分次打入到王先生和程女士夫妇的银行账户。小王随后以不当得利为由将父母诉至法院,要求父母返还收取的房屋价款300余万元。

王先生夫妇来法院应诉时,提交了与儿子签订的协议,协议中约定:房屋由二老出资,所有权归二老所有。后经法院调解,小王与父母达成和解,撤回了起诉。

在另一起案件中,李先生和阎女士夫妇承租着单位的公房。2004年,公房赶上拆迁,给了夫妇俩一套安置房。但由于李先生年龄较大,无法办理银行贷款,夫妻商定以儿子名义购房并办理贷款手续。不过房屋首付款及大部分贷款都是由夫妻俩支付的。

由于自己是登记的产权人,儿子小李2010年将父母起诉要求腾房。被法院判决驳回后,小李去年再次将父母告上法庭,要求确定房屋归其所有,又被法院驳回。无奈之下,父母二人只得将儿子告上法院,要求确认房屋归他们所有,法院最终判决支持了老两口的请求。

借叔叔名买房生变故

孙先生是个外地人,2003年4月,他看上了房主李先生的一套单位上市的公房,先后交纳了定金和购房款。不过,他其实并没有购买资格。经过和北京的叔叔、婶婶商量,决定约定以叔叔的名义购买,等孙先生有资格后再将房屋过户至其名下。一个月后,叔叔与卖房人签订了买卖合同。孙先生办理了房屋过户的全部手续。

2006年,孙先生的叔叔去世,没想到婶婶张女士翻脸不认账,就是不同意过户。去年,张女士还起诉要求孙先生一家从房屋内搬走。法院认定孙先生与其叔叔间存在借名买房关系,驳回了张女士的起诉。随后,同样是通过诉讼,孙先生获得法院支持,确认房屋归其所有。

借名买房有三种情况

西城法院的调研法官介绍说,借名买房中三种人居多。首先是不具备购房资格的人。保障房政策和限购令的实施,使得有购房需求的人因不符合购房条件而无法购房,比如非北京户口在京纳税不满五年、家庭年收入超过标准无法申请购买经济适用房的。

第二类是因年龄等原因无法办理银行贷款的老人。由于房屋价格上涨和银行贷款政策调整,一些人虽有购房资格,却因银行贷款审批未过而无法购房,比如年龄较大、即将退休或有大额贷款尚未偿还。

最后一种人是为了享受低价购房的优惠政策。一些单位对内部职工购房给予优惠条件,比如团购、集资建房、房改房等,价格远低于市场价,使得有需求的人借用单位职工的名义低价购房。

借名买房藏六类风险

法官总结认为,借名买房的行为存在着六类诉讼风险:首先是没有书面协议,一方否认曾约定借名买房。借名买房的双方多为亲属、朋友关系,基于感情信任,多为口头约定,较少签订书面协议,登记人可能因房屋价格上涨等因素否认借名买房。

第二,借名购买经济适用房等保障性住房,即使签订了书面协议,但因规避政策,该协议存在被法院认定无效的可能,借名买房人无法实现获得房屋产权的目的。

第三,在房屋满足过户条件时,是否协助办理房屋过户的主动权掌握在登记人手中,借名人面临遭到拒绝的风险。

第四,购买房屋后,借名人往往实际居住在房屋内,但由于房屋登记在他人名下,而我国对不动产物权采取登记原则,借名人面临被起诉腾退房屋的风险。

第五,即便登记人认可自己的“背房”身份,但如果其陷入诉讼,借名人很可能跟着吃挂落儿。因为借名买房是借名人和登记人之间的约定,根据公示公信原则,房屋所有权证载明登记人为所有权人,一旦登记人涉诉,该房屋作为其财产面临被查封或处分的危险。比如登记人离婚,其配偶就可以主张该房屋作为夫妻共同财产应分割;或者登记人背上外债,债权人申请保全,就会使房屋被查封。

最后,如果登记人将房屋转让给第三人,借名人的房子很可能打了水漂,再也要不回来。由于房屋登记在他人名下,第三人有理由相信登记人就是房屋所有权人。如果第三人在不知情的情况下,从登记人手中买了房子,借名人就会面临丧失房屋的可能,最终的结果只能依不当得利向登记人主张赔偿。

法官:签协议留证据

法院针对借名买房的诉讼风险提醒市民,一定要认识到借名买房暗藏着“赔了房子又折钱”的风险,不要存有规避政策、钻法律漏洞的侥幸心理,尤其是没有购房资格的人借名购买经济适用房之类的保障性住房;另外,如果是因办理贷款困难这种不违反国家政策、法律法规强制性规定的借名买房,法官建议双方签订书面协议,以“白纸黑字”的形式固定借名买房行为,如果有条件可以对协议进行公证,这样可以明确出资人与登记人之间究竟是借款关系还是借名买房;最后,实际出资人应留存出资的相关证据,如银行转账记录、收据收条等。一旦出现房屋登记人对借名买房的事实不予认可的情况,出资人至少可以向登记人主张债权、减少损失。

本报记者孙莹 J001 谷多摄 B128

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