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2012重庆楼市为啥火 浅析楼市抢房背后的原因

2012年03月15日16:18腾讯·大渝网[微博]我要评论(0)
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2012地方新政PK中央调控 重庆楼市动静不大

特邀专家:策源市场研发中心总监-余波

在经历了24个月的宏观调控之后,重庆楼市在2012年的前3个月引来了一波‘井喷’式的热销局面,据重庆官方公布数据统计,2012年1月份重庆楼市成交总面积为76.58万平方米,成交套数8393套,成交均价6446元/平方米;2月份成交总面积为125.8万平方米,成交14059套,成交均价6140元/平方米;3月份上旬成交总面积为78.03万方,成交8239套,成交均价6152元/平方米。

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看到以上数据,很有朋友都在问我,为什么2012年的重庆作为房产税重点试点城市,还能够在宏观调控的大背景下,火上这么一把?

仔细研究过最近的楼市走势不难发现主要因素集中在如下几个方面:

1、 压抑了近一年的置业需求的释放;

2011年重庆城市商品房成交面积仅有1547万平方米,连续3年成交量都在2000万平方米水平的城市来说,相当于2008年前重庆城市商品房成交水平。在追求重庆楼市‘地下室’价格无望的前提下,压抑了一年的置业需求集中爆发。

2、 重庆公积金贷款低利率的威力;

重庆公积金利率

贷款方式 贷款额度 贷款时间 还款总额 支付利息 月还款 利率

公积金 300000 20年 471199.2 171199.2 1963.33 4.9%

商贷 300000 20年 560378.4 260378.4 2334.91 7.05%

对比来看,同样贷款30万元,公积金比商贷利息少了近10万元,这对预算不多的购房者无疑是巨大诱惑。现如今,通货膨胀日趋严重,公积金贷款利率(4.9%)比存款利率(5.5%)还低,这也一定程度上刺激的购房者的消费欲。

3、 首套房政策的放松;

2011年重庆成交量萎缩主要因素,除了价格的问题外,更多的是首套房政策的收紧,导致很多想买房的消费者付不起首付。进入2012年后,银行对首套房政策明显放松,虽贷款利率还没有松动,但首套房已可做到基准利率,不在上浮。加上可以存款准备金持续下降,对于银行资金流动是有利的补充,银行又有资金拿出放贷。目前首套房首付比例最低可做到2成起,这也大大放宽了置业门槛,对楼市的回暖均有积极推动作用。

4、 房产税标准的上升;

2012年,重庆主城区个人住房房产税征收门槛由2011年的9941元/平方米提高至12152元/平方米。房产税征收门槛的提高对首次置业和改善性置业群体都是一个利好消息,能明显降低他们的购房成本,促进高端楼市的成交。另一方面也说明了重庆楼市一直在向好的方面发展。

5、2008年金融危机的教训;

2008年金融危机时重庆楼市价格几乎跌至‘破表’价,无数的楼盘销售均价跌至2年甚至3年前的水平,但到了2009年4月份开始,随着金融危机影响的逐步缩小,重庆楼市迎来了09年、10年的疯涨走势,这次宏观调控之后重庆楼市又会引来一波疯涨行情,此时重庆房地产市场正处于洼地,价格和产品品质已经达到了平衡期,正是购房的黄金时期。

6、保障房现实情况与预计情况的差异。

按照国家住房和城乡建设部的要求,2011年重庆市保障性安居工程建设任务为50.62万套,其中公租房21.84万套、廉租房17.33万套、经济适用住房5万套、各类棚户区改造6.45万户。

截至2011年11月底,重庆市公租房开工建设21.92万套,占目标任务的100.4%;廉租房开工建设17.39万套,占目标任务的100.3%,重庆市公租房的计划开工量和实际开工量均居全国首位。到目前,重庆市已完成各类保障性住房52.8万套,占目标任务的104.3%,提前完成了国家住建部下达的年度目标任务。

目前,重庆市已开工建设公租房1425万平方米,加上去年开工的1300万平方米,全市共开工2725万平方米。顺利完成了重庆市委、市政府三年计划建设4000万平方米公租房目标的68%。

2012年,预计重庆还有1350万平方米公租房要开工建设,届时将全面完成“三年开工建设4000万平方米公租房”的任务。

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