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住宅低谷商住唱独角戏 5月商业地产成交大涨

2011年06月07日09:06腾讯·大渝网我要评论(0)
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“限购令”持续猛烈的打击下,住宅市场陷入谷底,商业地产唱起楼市的“独角戏”。市场成交数据显示,“限购令”以来,北京一手商办类物业签约连续3个月大幅上涨,二手商办物业成交占比也较去年同期翻倍。

北京房地产交易管理网数据显示,今年5月,新房住宅成交总量6269套,仅为4月份的51%,住宅市场再度降温。而商业地产却呈现出另一番景象。数据显示,自2月份“限购令”实施以来,北京商办类物业签约量已经实现连续3个月上涨,5月商业办公类共计签约3347套,较去年同期上涨超过150%。

在二手房方面,自“限购令”以来,截至6月1日,二手房总交易量为35059套,总成交量不足去年同期的一半,但二手非住宅物业成交由去年同期的4678套上涨至4849套,成交量不降反升,非住宅物业占总成交比例由去年同期的5.8%上涨到调控后的13.8%。

“住宅开发暴利时代正逐渐过去,特别是限购等政策使得小部分自住者也开始关注商住类项目。”北京中原地产三级市场总监张大伟表示。此外,商业地产的投资属性开始发挥优势。张大伟表示,相比目前北京住宅租售比已经超过1比500以上,商业地产的出租回报率在1比300左右,比较高的回报率也使得最近考虑价值投资的购房者更多考虑商业地产。

调控、限购、房产税、加息……接踵而至的招式让市场变幻难测,诸多购房者也是应接不暇。住宅屡次受限之后,“转型”成了地产圈的热门话题。其中,最热点的转型方向,正是商业地产。

多位专家提醒,商业地产如果一哄而上、过于超前发展,将会导致供应过剩,购房者风险随之增加。

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1.商业地产成香饽饽

房企“弃住从商”

“住宅市场遭遇严厉调控、通胀压力居高不下,商业地产正成房地产企业和民间资金的避风港。”重庆鼎合房地产顾问有限公司研发中心总经理陈震说,重庆商业地产市场的热度正在增加,商业地产受到的关注度前所未有。

中国商业地产联盟发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》显示,2010年全国商业地产已呈爆发式增长态势,达到历史新高。数据显示,2010年,商业营业用房和办公楼销售额分别达到5354亿元、2149亿元,分别增长46.3%和31.2%。

另一方面,全国的消费零售总额也快速增长,2010年的总额突破了15万亿元,同比增长18.4%,包括百货和购物中心行业都快速发展。

业内人士指出,现在商业地产出现了“三抢”,即抢地、抢钱、抢人,咋眼一看,似风光无限。

在多项调控政策的组合发力下,住宅市场日显冷清。全国多个主要城市楼市成交量出现大幅滑坡,此时商业地产对房企的吸引力骤然增加,自中原地产的一份市场调查显示,本轮调控的后期,商业地产投资占比达38.2%,住宅投资占比12.3%,股市占比8.5%,显示目前国内房地产资金流向出现转舵迹象,主要去向是商业和写字楼市场。

2.商业地产遭遇转型瓶颈

未来面临电子商务挑战

由于调控对商业地产的投资没有限制,导致大量资金流向商业地产,一些大中型房地产开发企业纷纷做出结构调整,增加商业地产项目,加大商业土地储备,布局二三线城市。

“现在是千军万马搞商业地产,但是商业地产和住宅地产不一样,总体上还是供大于求,是一个竞争非常激烈的市场。”前不久在渝举行的“2011中国零售·金融及商业地产高峰论坛”上,中国住宅研究会副会长、中国房地产业协会秘书长苗乐如告诫开发商,要慎入商业地产领域。

其实,很多开发商心里都清楚,商业地产的运作是另外一套游戏规则,不仅要建,建成之后还要花很大的功夫去运营管理。苗乐如提醒,商业运营才是做商业地产的核心竞争力之所在。

除了转型瓶颈,商业地产项目还必须面对另一个强大对手———互联网电子商务的考验。有资料显示,到2015年,网络零售交易额将轻松超过2万亿元,占消费品零售总额的7%。不难预测,网上购物的发展将不可避免地减少人们在线下的购物活动。

3.警惕过热导致“过剩”

既有馅饼还有陷阱

重庆社科院城市研究所所长许玉明提醒,在人们更多关注商业地产过热的同时,“过剩”现象也当为购房者所警惕,尤其在商业地产一片热火朝天之时,消费者更应理智。

陈震认为,消费者购置商业地产,无外乎看地段和物业类型,这里潜在的消费风险,购房者需警惕,目前,在重庆一些不合理的地段出现大量的商业地产项目,没有人流,没有便捷交通,更没有辐射力,项目面临招商难,成为“人气孤岛”将不可避免。

许玉明说,商业地产的热闹景象,其实并不能掩盖其存在大量供应过剩和供需结构不合理等诸多问题。值得关注的是,最近三年,重庆市主城区五大商圈商业面积放量超过300万平方米,这其中不包含大渡口,巴南、渝北等近郊区域。同时,重庆市各区县、市也在大力扩张商圈规模。

业内多名专家表示,各区县各自为政建设购物中心、商业街,多以政府形象工程为主导,离开了市场的实际需求,往往是超前开发,过度开发。

中国住宅研究会副会长、中国房地产业协会秘书长苗乐如、知名地产评论人顾海波等多位专家表示,商业地产一哄而上,特别是涌入二三线城市的结果,容易出现这样的情况:第一步,商业竞争加剧造成价值稀释;第二步,商业和人口配比倒挂,经营靠贴钱维持;第三步,商业资源鱼龙混杂市场出现“黄金卖出白银价”,最终出现大量商业烂尾楼。

研究报告则称,商业地产看起来很诱人,但在诱人的背后存在着定位难、占资金、周期长、人才短缺、运营困难等诸多挑战。

[责任编辑:wyginagong]
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