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投资指南:区域整体价值更能提升商铺租金水平

2011年05月26日11:06腾讯·大渝网我要评论(0)
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住宅市场的限购政策使得投资者不得不转移投资领域,而商铺就是其中一个很好的投资项目。传统的社区型商铺、市中心临街旺铺是投资者的主战场地,凭借完善的配套设施,旺盛的人流,成熟的商业氛围,使得升值潜力大有保障。虽然市区商铺拥有众多优点,但其货源稀少,除了新落成楼盘有一手社区商铺之外,其余的多为二手商铺.

除了传统的社区商铺之外,近年来城市综合体的发展速度也一日千里,几年间数量和体量都如雨后春笋般疯狂增长。虽然新落成的城市综合体在人气上短期内比不上发展成熟的商业街,但在价格、发展商实力上都有相当不错的竞争力,而且多为一手商铺,免除了二手商铺转手的高昂税费、顶手费等问题,但换来的则可能是长达三、五年的守铺期,使收益带来很多不明朗因素。

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作为一名投资者,是应该选择价格较高,但发展相对成熟的社区铺,还是价格较低,但需要几年时间来培育的一手商铺呢?

贡立华表示,城市综合体和社区商铺的存在方式并不相同,是互补的。城市综合体作为政府招商引资,提升城市形象方面作出了巨大的贡献,然而由于城市综合体的体量都十分庞大,现时市中心已没有太多的土地能满足其巨大的胃口,因此一般都会在郊区或者副中心地带找合适的位置,如万达广场,奥园广场这些项目。在位置选取上更多的是靠政府的规划,如周边的配套是否到位,还有就是区域格局,人口分布,居民收入情况等。其二是综合体的规模。综合体的规模应该根据周边实际情况来去构筑,按照周边情况来布局业态分布,品牌进驻,综合体规模大小,否则后续运营做旺场子将会成为一个难题。

对于社区商铺,贡立华表示,商铺的升值首决于土地的价值和区域的价值。土地属于稀缺资源,增值能力容易看得到,也是最容易看到的一个因素。而往往大家忽略的则是区域价值。区域增值与商业密度有关,一般来说密度越高区域租金水平越高,如北京路商圈,上下九商圈。而租金的上升,最终反应在商家的盈利能力。只有有实力的商家,盈利能力高的商家,才有能力去支付租金更高的商铺,否则租金水平仍然只能维持现状。

而对于现在的租户,贡立华表示,大部分的盈利增长来源于销售数量上的增长,单品盈利率并没有实质的提升。而销售数量的提升,一方面靠区域人流的提升带动,商铺地段优秀的话商家盈利能力自然能提升,最终反映在能承受更高的租金。其次就是靠廉价的商品去支撑其销售量,但盈利率的地下只会令商家陷入恶性循环。因此业主在选择商家上可以更多地留意其盈利能力,使租金谈判上能占有主导地位。

[责任编辑:wyginagong]
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