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如何把握大城市购房时机?

2011年05月18日14:28网络汪标我要评论(0)
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何时买房

(提要)经过一轮又一轮的调控,房产投资已经不再是“买到就等于赚到”那么简单了。无论是自住,还是投资,都需要把握好买点。而决定房产买点的关键因素则是由房价、收入和房贷利率构成的刚性需求购房能力。

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在中国,普通老百姓的投资渠道并不多,主要就是股市和楼市。从过去10年的情况看,买股票的人多数被套牢,或者承受割肉之痛;而买房产者,全都成为了赢家。靠投资房产成为百万富翁的不计其数,成为千万富翁的也为数不少,一些人甚至成为了坐拥亿万身家的富豪。

我们能不能因此得出结论,未来投资房产仍能获得高额的回报呢?答案并不简单。在今年出台了一系列针对房价过快上涨的政策后,关于未来房价上涨的争论更加激烈。看多者认为,房产市场历来都是越调房价越高;而看空者则认为,在成交量萎缩的情况下,开发商的资金链将出现问题,未来可能被迫降价。

买房需要抓住好的时机

我们暂且不讨论房价会涨还是会跌的问题,先来分析一下买房需要不需要选择时机的问题。按照以往的经验,似乎什么时候买房都是对的,这样的经验未来还能用吗?

以上海为例,从1999年到现在,房价的平均年化涨幅在14%左右,早期的时候交易费用极低,如果采用2成首付的方式买房,交易手续费和一年的贷款利息成本大约为5%左右,买入并持有1年后抛出,可获得9%(按总房价计算)左右的收益,按20%的首付资金计算,投资回报率达到45%,这也是为什么早期贷款买房的人发大财的原因。此后,随着国家对房产价格的一次次调控,流通环节的费用大幅度上升,目前买进卖出一套房产的交易总费用超过了房价的10%。首付款比例和贷款利率也有较明显的上涨,如果是购买第二套住宅,首付款比例要在50%以上,贷款利率也要上浮到基准利率的1.1倍,第三套房不能贷款。假如,房价仍能按每年14%的速度上涨,在不贷款的情况下,持有一年获利不到4%,持有两年年化收益率为8%左右;如果首付50%,按基准利率1.1倍贷款,则持有一年不赚钱,持有2年首付款的资金年化收益率为12%。显然,这样的收益率还是很让人满意的。

问题是未来的房价是否还能按每年14%的速度上涨?答案显然是否定的。因为即使是看多房产的人也承认,前几年的房价上涨速度是无法持续的。根据国家统计局公布的数据,今年10月国内70个城市的房价同比上涨8.6%,这样的涨幅仍被视为房价过快上涨。因此,我们有理由相信,未来房价上涨的平均速度应该低于5%,才不会导致新调控政策的出台。

如果房价的年涨幅平均不超过5%,即使不使用按揭贷款,也需要至少持有2年才能保本,持有3年才能获得5%的收益,年化后收益率只有1.64%。如果采取50%首付的方式投资房产,考虑到交易费用和财务成本,持有3年都无法保本。在这种情况下,投资房产并不见得是最佳的投资方式。

既然,未来投资房产不会获得与以前一样的暴利,是不是大家就不要投资房产了呢?我们也不能如此简单地下结论。即便是房价的年平均涨幅为5%,也不一定没有投资机会。比如有的年份房价可能不涨或小幅下跌,有的年份房价会涨得会一些。只要我们能抓住涨幅较快的年份进行房产投资,依然可以取得不错的收益。至于其他年份,我们完全可以让资金进入到其他投资市场中去。

刚性需求的购房能力

那么,怎样去寻找房价的买点呢?根据我们的研究,当刚性需求具有较强购房能力的时候,往往就是房产投资的一个好机会。换句话说,刚性需求是决定房价的最重要因素。很多人都认为,房价是被炒房者炒上去的,但如果房价炒得过高,刚性需求完全无法承受,那么谁来接盘呢?因为国内的房产投资客都是以博取差价为盈利模式的,租金收益基本可以忽略不计。没有人接盘,他们的收益又如何兑现呢?从商业房产的情况看,也能说明这一点。通常,商业房产的价格要明显高于同地段住宅的价格,但由于商业房产缺少刚性需求的买家,因此国内的商业房产的价格普遍并不高,有些甚至还低于住宅。

只要我们能够知道刚性需求的购房能力,就可以相对容易地发现房产投资的买点。怎么来衡量刚性需求的购房能力呢?我们设计了以下这个公式来计算刚性需求的购房能力:

其中,最优惠贷款利率采用的是5年以上期限的,主要是考虑大部分刚性需求的按揭贷款年限都比较长,而5~30年的房贷利率是相同的。

以上海为例,我们选用的房价指数是中房上海住宅指数。通过计算我们知道,从1999~2002年,上海的刚性需求购房能力都在200左右(详细的分析请见后面的文章),而这也是上海房产投资的最佳时期。也就是说,这段时间老百姓的购房能力是比较强的,之所以房价涨幅不是很大,与老百姓的认识有关。当时,敢于向银行借钱买房的人并不多,尚处于房地产市场的启蒙阶段。此后,上海房价出现了比较明显的上涨,也招致了政府第一次针对房产市场进行调控。到了2004年底,这一指标降到了152,刚性需求的购房能力有点乏力,致使2005年的房价还出现了小幅下滑。2006年底,受收入快速增长的影响,刚性需求购房能力回升到174,虽然还不是很高,但在股市大牛的带动下,房价依然出现了较大的涨幅。到2007年底,这一指标降到了122.9,刚性需求购房能力严重不足,结果是2008年上海的房产市场成交量大幅度萎缩。特别是当全球金融危机爆发后,房价出现了一波下跌走势。幸运的是,国家此时出台了刺激经济的一揽子政策,其中降低房贷利率是对房价最好的支撑。2008年底,受房贷最优惠利率大降的影响,刚性需求购房能力提升到218点,出现了一个绝佳的购房时机。本刊去年也以《房价还要涨》为题,做了一组封面文章,告诉购房者尽早入市。我们当时的理由就是刚性需求的购房能力大幅度提高了。结果,2009年上海的房价出现了超过40%的涨幅。受房价大涨影响,去年底刚性需求购房能力降低到165点,很多人都丧失了购房能力,但与2004年和2007年相比,仍然有一部分刚性需求能够买得起房,这也是为什么今年一但出现打折楼盘,就会有人抢购的情况出现。近期,受央行上调房贷利率,以及最优惠利率由7折改为85折的影响,刚性需求的购房能力进一步降低。即使考虑到居民收入增长的情况,目前的刚性需求购房能力也只有139点左右,不是一个很好的介入时点。

买点何时出现

既然现在不是购房的最佳时期,下一个买点可能会出现在什么时候呢?在构成刚性需求购房能力的3个因素中,收入的增长是比较确定的。国家多次提出要增加居民收入占GDP的比重,在GDP增幅超过8%的情况下,人均可支配收入的增幅很可能超过8%,像上海这样的城市,超过11%也很有可能。利率的上涨也是比较确定的,受CPI不断走高的影响,加息将成不可避免。如果房价保持不变,到2011年底,上海的刚性需求购房能力仍然会偏低,新的购房时点依然需要等待。

当然,如果出现房价下跌的情况,购房的时机会更早出现。从目前的情况看,开发商手中仍握有相当大数量的现金,大面积降价销售的情况暂时不会出现。但由于开发商的资金链已经比一年前紧了不少,一旦未来半年销售不畅的话,房价有可能出现比较明显下跌。当然,我们也不要指望出现太大的降幅,30%、50%的降幅是根本不可能的。在利率不出现大的上涨,开发商降价20%,将让刚性需求购房能力回升到180以上,新的购房买点又将出现。根据开发商的资金情况推算,出现上述情况的时间很可能在2011年下半年到2012年上半年。购房者应密切关注收入、房价和利率的变动情况,及时捕捉住购房的最佳时机。

[责任编辑:wyaberjill]
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