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两江新区安置房“转性” 增加农民财产性收入

2011年05月12日15:24腾讯·大渝网我要评论(0)
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作为内陆唯一的国家级开发开放新区,重庆两江新区自2010年6月18日成立以来,直面我国发展战略转型中的重大问题和民生诉求,坚持在经济转型的同时同步推进社会改革,尤其是充分利用重庆统筹城乡综合实验区的政策优势,锐意创新、先行先试,对农民安置房“转性”,不但大大增加了农民财产性收入,而且维护了社会稳定,在新区开局之年大规模征地10.6万亩、70平方公里的情况下,实现了阳光拆迁、和谐拆迁,没有一户农民上访,保持了新区稳定,为新区大开发大开放奠定了坚实基础。在当前内陆地区加速城市化、做实中央扩内需战略的背景下,重庆两江新区以安置房转性、增加农民财产性收入为突破口和战略支撑的民生导向开发之路,对于进一步巩固基层政权、维护社会稳定意义重大,尤其是两江新区以探索成为全国缩小“三个差距”先行区、走民生导向开发之路的一系列社会管理创新,无论是改革的规模、力度,都触及今后一个时期我国发展战略转型的一些根本问题,值得高度重视和研究。

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(一)重庆两江新区安置房转性的重大背景

改革开放前三十年,国家实施了3个大的开发开放战略,每一次国家开发开放战略的确立,都给区域经济发展带来巨大变化。80年代之于深圳、90年代之于浦东、新世纪之于滨海,撬动了珠三角、长三角、环渤海经济圈的三次大开发高潮,清晰勾勒出国家改革开放前30年从南到北的大开放进程。在新世纪的又一个十年,国家批准重庆设立两江新区,推动中西部的大开发大开放,标志着中国大开放进程从东到西的战略大转移。

与浦东新区、滨海新区发展相比,重庆两江新区在中国改革开放全局中的战略定位和历史使命已经发生重大变化。这个变化就是:不但要做实国务院赋予的五大黄金定位,成为西部增长极和内陆发展引擎,汇聚全球生产要素,实现辐射带动中西部大市场的国家使命;而且要在大开发大开放过程中,立足改革后三十年中国发展战略转型的严峻现实,在加速经济发展的同时,同步推进社会改革,竖立科学发展新标杆。这就意味着两江新区的改革开放与浦东、滨海相比,大开发大开放的内外环境更加复杂,直面的社会矛盾更加艰巨,单纯的局部治理改革已经难以奏效,必须从中国发展战略转型的全局出发,探索内陆开放新路径,实现经济大发展,探索社会改革新路径,创新社会管理,实现社会改革新突破。

为此,重庆两江新区从成立之时就提出了民生导向的开发理念,要求新区成为中国发展战略转型的“突破口”、“试验田”,从财富之母土地问题入手,通过实施安置房转性,最大限度增加农民财产性收入,最大限度增加和谐因素,走出了一条不同于浦东、滨海发展的民生导向开发之路。

(二)重庆两江新区安置房转性的主要内容

安置房转性。所谓农民安置房转性,实际上是以增加农民财产性收入、缩小收入差距为出发点,在征地农民还建房建设上,不仅按“六好”标准高品质建设,而且变行政划拨用地为出让地,通过房屋土地产权性质的转变,让农民分享土地收益,提高房屋价值,明显增加农民财产性收入的安置房政策创新。

一是安置房产权转性,增加农民财产性收入。

以两江新区渝北龙兴工业园和合家园的高品质安置房建设为例,当地土地成本是150万一亩,土地出让金是20万左右一亩,通过变划拨用地为国有出让地,农民可免交土地出让金20万/亩,实际上平均每平米可为农民增加收入300元,一个三口之家可获得105平方米的安置房,可增加3万多元的产权收入。两江新区未来将修建1000多万平方以上的安置房,仅此一项政府将多支出30亿—40亿。

二是安置房品质升级,提高农民财产增值收入。

通过“六定”、“六好”、“三变”等政策设计,全面提升安置房建设水平,让群众享受到城市社区一样的公共服务、社会配套。两江新区目前已经开建的和合家园、和韵家园、和源家园,都处在城市的核心地段、都有完善的商业配套和社会事业配套,高品质的建设大大提高了农民安置房的商业增值空间。以和合家园所在的龙兴镇为例,目前渝北两路镇同品质的商品房价格为每平方米8000元,龙兴镇当地市场价格在4500—5000元,出售一套高品质安置房(定向商品房)每平方米马上可以增值2600元以上。而且在设计过程中,两江新区从为安置农民理财的角度出发,把安置房作为商业性经营资产来予以设计和建设,为安置房的升值奠定坚实基础。以1个3口之家为例,按照105平米的户型,仅仅是高品质安置房变现后的增值收入,就可以增加30万以上的收益,这还不包括三口之家购买“和合家园”商品房后还可结余约的8.1万元。

它的先行性、创新性具体表现在以下四个方面(以两江新区龙兴工业园为例)

“六定”:

定销售对象:征地住房货币安置人员。

定销售价格:1900元/平米。

定交房时间:2011年底一期可交房入住。

定建设户型:一室35㎡、大二室70㎡、中三室105㎡。

定房屋品质:等同城市中等商品房品质。

定物业标准:等同城市高档小区物业管理水平。

“六好”:

地段好:位于核心区域,紧邻城市主干道。

户型好:有三种户型,可根据家庭实际情况进行选择。

配套好:小区周边规划有幼儿园、医院、学校、等生活配套。

环境好:建成后小区容积率仅为2.5,绿化率可达33%。

质量好:中冶建工承建,切实保障房屋的建设质量。

管理好:指定专业物业管理公司对小区提供物业管理服务。

“三变”:

1、限制性产权变全部产权,作为修建的定向商品房,项目用地性质为国有出让地,被征地农转城人员分到房屋后将拥有完整的产权,这跟以前建设在划拨用地的“小产权房”和有着天壤之别。

2、以户定面积变以人定面积,定销商品房的户型按以下标准设计:一室35㎡、大二室70㎡、中三室105㎡,征地住房货币安置对象以应安置面积为依据,按以人头为基准的原则申购定销商品房,有别于传统的以家庭户为单位定面积的旧模式,能够充分满足群众多样化的选型需求。

3、居住性用房变财产性用房,设计者设计为不同人群量身设计了35㎡、70㎡、105㎡等可变户型,不突破规定面积的前提下方便群众根据政策选择两套住房,其中一套可用于商业租赁,为群众提供了增值空间,从以前纯粹的居住性住房转为为商住两用,增加了房屋以后的财产性收益。

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[责任编辑:wylynnli]
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