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租售比失衡 房租“被”上涨

2011年02月24日07:4221世纪网我要评论(0)
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  “限购声”四起之际,与之相伴的还有全国各地房租的普涨。

  “你们认为房租究竟上涨了多少?”链家副总裁林倩在电话里反问道。林倩清晰地记得,2010年7月,彼时房租也曾大涨。公众愤怒的情绪一股脑的宣泄到中介身上,认为中介是房租上涨的推手,主管部门还曾对此进行调查。对此,多家中介都颇感委屈。

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  在林倩看来,房租的确在上涨,但问题的根源并不出在中介。数千家中介支撑的租赁市场上,是充分竞争的市场,促成成交,比提高租金价格更重要。单靠中介的力量,无力操纵房租。

  北京中原也认为,现有租赁市场反映的是真实的需求与供给在市场条件下博弈的结果,包括中介在内,没有租房者会囤积房源。

  究竟是什么因素导致房租上涨的脚步加快?

  上涨的房租

  据“链家地产”门店租赁经纪人反映,近一周内到门店咨询租房的消费者增加了2倍,成交在一周时间里翻了一番,租赁业务也变得繁忙,咨询量中的20%能快速成交。

  本报记者汇集北京几家主要中介的统计数据显示,房租确有上涨趋势。但各家中介由于受门面店所在位置、成交类型不同,数据也有所差异。官方网站上没有统一的数据公布。

  例如,21世纪不动产监测数据显示,2010年北京市一居室全年均价2570元/月,二居室4085元/月,三居室5503元/月,这一价格在2011年1月又刷新了新的记录,1月份一居均价在2900元/月,二居4391元/月,三居 5737元/月,短短两个月的时间租金分别上涨约12.8%、7.4%、4.3%。

  最显著的变化是,业主纷纷调高了挂牌价。据九九房搜索综合各家的统计数据显示,2月租赁市场挂牌房源量开始增加,特别是春节后,相比春节前增加了7.7%。如果不按户型划分,新增挂牌房源的平均租金为2898元/月,环比1月,涨幅达8.7%。

  “涨价使得业主和承租人之间议价空间变大了,出租房难度在增加,但需求增长的速度似乎更快。”林倩分析,更主要的是季节因素。每年春节后租赁开始活跃,3月底达到峰值。不可否认的是,“限购”在短期之内改变了业主的心理预期。

  上海房屋租赁市场也出现了类似情况。21世纪不动产上海闵行区一门店发现,近期中低端房源租金上涨比较明显。位于七莘路上的“万科城市花园”,一套70多平方米的两室户去年下半年月租金在2800-3000元之间,春节过后房东的报价普遍提至3200元以上。

  二三线城市租房市场也有所升温。据成都租房网数据统计显示,成都1月份全市租金平均为2089元/月·套,环比去年12月微幅上涨0.58%,但部分城区涨幅较高。

  房租真相

  上涨的房租让承租人感到无奈和愤怒,微博里搜索“房租”二字,随处可见不满情绪的宣泄。

  2011年春节后房租上涨的统计数据,无法反映更多的真相。近五年来,北京住宅租金持续走高,21世纪不动产监测数据显示,北京租金环比数据由2007年的3.5%上升至2008的4.2%;2009年进一步上升至6.5%。到2010年,涨幅开始呈现较大跨度,租金比2009年上涨了近10%。

  “CPI在上涨,房价在上涨,租金怎么可能不涨?”林倩说。2010年,房租涨幅恰和房价涨幅保持相同步伐。北京市统计局统计数据显示,2010年北京市房屋销售价格比上年上涨11.5%,其中新建住宅上涨18%。

  我爱我家副总裁胡景晖也认为,过去几年,房租和房价是长期背离的,部分房屋的租售比(租售比通用的计算方法是:用量、同质商品一个月的租赁价格与商品出售价格相比)达到了1∶700甚至更严重。如果不计算折旧费用,按现时的房屋租金水平计算,需要58年以上才收回成本。“这是价值规律的纠正。”胡景晖和林倩持相似看法。

  不过,21世纪不动产集团市场总监林蕾认为,房租上涨会推动物价上涨,但物价并不必然推动租金上涨。去年以来房租上涨更多是供需关系变化主导的结果,政策是其中的一个变量。但她坚决不同意中介操纵房租的说法,即使北京市场占有率最高的中介机构也无力操纵房租,这是有关人士在转移租房者的视线。

  房租上涨背后同样存在供需问题。以北京为例,据“链家地产”市场研究部统计数据分析,当前可供租赁房源中,租价在平均租金以上的房源占到了总房源的45%左右,其中多为节前未租出去的剩余房源。但精装大户型的业主对高租金信心坚定,因而多处于有价无市的状态。

  据胡景晖观察,北京月租金在3500元以下的房屋会很快出手,而此价位以上的房屋,处于买方市场,租赁难度加大。另外,近5年来,地价频频上涨,开发商更愿意建设高端住宅,中低价位的可供出租的房屋越来越少。

  城市高收入者每户基本上都拥有两套以上的新房,却基本上不用于出租。“持有是不需要成本的,他们买房是为了等待房价上涨,而且自己不缺房租的钱。租售比极不正常也是他们不愿出租的原因。”林倩说。

  供给速度放慢,需求速度却迅速增长。近5年的城市化进程加速,人口迅速向城市集中。以北京为例,根据北京市政协常委会2010年提交的《关于促进首都人口与资源环境协调发展的建议案(草案)》(下称《建议案》)显示,“十一五”前四年北京人口年均增长54.3万人,比“十五”期间年均多增近20万人,其中70%新增人口来自于流动人口,21.7%属户籍迁入。《建议案》预测,按照这种增速,2015年北京市常住人口将达到2300万,2020年将突破2500万。

  种种因素作用,房租上涨已成必然。

  高房租求解之道

  人们把2011年春节后房租上涨的原因归结为“限购令”的实施。在成本和资格双重控制之下,不少人不得不暂时搁浅购房计划,转向租赁市场。

  但实际上,房租上涨的“病根”却早已种下。

  北京十五条细则出台前,住建委市场处曾召集京城主要中介和部分开发商征求意见,彼时林倩就曾提出应警惕房租的上涨,但市场处并不直接负责租赁市场。而公租房的建设则归保障处负责。

  胡景晖也曾多次谏言主管部门,但这些年来,调控政策的核心是控制房价,却对房租关注甚微。而北京市提出今年建设6万套公租房,胡景晖认为,北京全市共有240万套出租房源,6万套只是杯水车薪。解决房租高涨的问题,必须通过民间力量。

  林倩认为,住房转让营业税征收后能否用来劫富济贫,建设公租房;企业通过修建宿舍来解决员工的居住问题,都是可以采取的途径。

  北京师范大学金融研究中心主任钟伟去年开始,就曾预测到了房租上涨的趋势,他认为罪魁祸首并非中介,而从土地供应等综合因素来看,房租还会继续上涨。而大城市在走向人口承载极限时,必然面临着房价、交通等各项生活成本的增加。

  房租关乎中低收入阶层的生活问题,上涨的房租也已引起了有关部门的重视。据了解。重庆最近就提出出了房租的控制目标:努力使房屋月租金控制在城镇居民月收入的1/6。

(21世纪网)

[责任编辑:wyaida]
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