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房租上涨背后

2011年02月24日11:07中国建设报网李燕楠我要评论(0)
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  “房价未降,房租涨了”似乎已经成为每次调控后房地产市场不得不面临的尴尬局面。

  随着北京版调控细则2月16日重拳落地,其限购政策也引起多方关注,尤其是严格要求外地户籍提供5年以上纳税或社保证明才可新购房产。有专家表示,这将使得租赁市场的需求明显增加,房租将被抬高。

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  但亦有观点认为,该政策下,部分二手房市场的房源可能进入租赁市场,所以预计2011年的租赁市场将出现明显的成交量大涨、价格基本平稳的现象。

  租金在“飞”

  “加息后,不少房主的月供增加,于是开始涨房租。”某中介业务员表示,通常在春节后住宅租赁市场都会回暖,但今年部分房东涨价幅度更高。以前房租可能只是每月涨100元,现在有的房东则把每个月房租直接上涨200元甚至300元。

  这或许并非个案。据链家地产统计,春节后,北京新增出租房源平均报价达每月每套3467元,相比春节前上涨14%左右;平均成交月租金为3013元,同比涨幅在18%左右。

  基于提升的房租成本,数据显示,北京的合租房屋比例明显增加。链家地产统计表明,当前选择合租三居室的比重高达39%,比去年同期上升了12%。两居室合租的比例也达17%,去年同期这一比例仅为9%。

  事实上,不仅在北京,上海部分区域甚至出现了租金“二次上涨”的情况。据悉,在浦东金桥、浦东三林、宝山共富等板块,继1月份出现5%的租金上涨之后,2月份至今因外省市客户节后返乡增多,加上租赁挂牌量并未出现明显的增加,这使得租赁市场供需比例出现失衡,一些房东开始谋划租金的二次上涨,且幅度普遍超过1月份,在10%左右。

  事实上,不仅节后,房租的上涨在去年就显示出强劲动力。统计显示,2010年全年北京房租上涨较快,每月每套租金全年均价达到2618元,相比2009年的2215元上涨18.2%。尤其引人注意的是,租金最明显的上涨发生在2010年5月以后,这恰好与北京限购的政策执行时间接近。也正因此,一度有观点认为是限购导致了房租上涨,并预判在北京出台更严厉的限购后,房租将上涨加速。

  而今,正如上文所述,房租在上涨,那么真的是限购惹的祸吗?

  谨防背后推手

  “限购导致房租上涨这一判断是不成立的。”不少业内人士认为,房租上涨的原因是多维度的,新政只是其中一个小因素。

  据分析,2010年房租上涨是有其特殊原因的,一来全年持续高位运行的CPI在一定程度上使得房租也跟随上涨;二来2010年北京应届毕业生租赁需求预计达到8万人(不含外地来京工作应届生租房需求),学生潮需求大幅上涨助推了租金上扬;三来,房主心理价位有所提升,更多考虑长期出租的收益。

  “基于此,房租上涨并非调控政策直接导致。”中原地产市场研究部总监张大伟说,如今再预判未来房租受限购影响将大幅上涨则更不合理。

  据悉,租赁市场主要人群构成中外地户籍约占78%,拥有北京户籍的(北京农村户籍、集体户口)占比20%左右。而根据近日落地的京版调控细则,其限购政策对北京户籍的新购需求无影响,外地户籍能提供5年以上社保证明的人群也依然可以购房。

  “北京购房者绝大部分都有房产或者已租房,新的限购政策出台后,之前买房受限者将依旧维持租房状态。”张大伟称,这样一来,买卖市场转移到租赁市场的人群并非预期的那么多,同时随着二手房交易的下滑,原来出现在二手房市场的房源或将转移到租赁市场,增加的房源与增加的租赁人群从某种程度上就可以获得抵消。因此,房租将趋稳而非暴涨。

  “我个人认为,新政肯定有一定的推动作用,但不会使租金涨幅达到10%~20%。”一位市场人士表示,住宅租赁市场一直是相对理性的市场,和短期政策调控关系不大。

  “通胀因素是导致租金上涨的主要原因。”上海某知名房地产研究机构分析师认为,房租稳步上涨肯定是一个中长期的趋势,因为租金也是CPI的重要组成部分,只要通胀压力存在,这样的状态就会持续。

  知名财经评论员叶檀也指出,房租与实体经济、租房者收入密切相关,通胀压力上升给了房东提价的充足理由。

  采访中,业内人士更多地表示,尽管新政落地并非房租上涨的直接动力,但基于前车之鉴,应谨防借新政炒作房租的行为出现,这样的背后推手有时甚至比通胀的猛虎来得更快。

(中国建设报网)

[责任编辑:wyaida]
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