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房产税不是屠龙刀 调控教会重庆很多东西

2010年11月04日11:43腾讯·大渝网我要评论(0)
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几场淋漓的雨,把重庆从炽热的夏天一下拉进了凄冷的冬天,一如“二次调控”前后楼市截然相悖的冰火境地,让人不由想起查尔斯•狄更斯《双城记》那不朽的开篇:“那是最好的时代,那是最坏的时代……那是希望的春天,那是失望的冬天。”

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不管“太阳城”这个名字的由来,是否和康帕内拉有什么渊源,但这三个字难免会让人想起17世纪时那部令欧洲一时“罗马纸贵”的狂想之作。也许不止每个人心中都有一个哈姆雷特,谁也都可以在精神世界勾勒属于我的“太阳城”。作为一个房产从业者、一个坐镇“太阳城”每日看着时代洪流像嘉陵江水一般浩浩汤汤的重庆人,关于楼市,珠江地产营销总监凌鸿有自己的一本《太阳城》。

“春交会成交和姚明一样高,正常人谁和巨人比身高?”

记者:比起春交会的天量数字,遭遇“二次调控”的秋交会给出惨淡答卷,令人们唏嘘不已,对此您怎么看?

凌鸿:春交会时总成交一万八千套、成交金额八十个亿,这个数字比往年的两届房交会之和还要大,不能不说和09年底的楼市状况休戚相关。很多人后悔那时没有买房,因此选择在春交会集中成交,汹涌的刚需和疯狂的购房欲望造就了这样的数据。

如果将春交会作为一个标竿来衡量秋交会,那是不理智的,因为前者的夸张成交,并非是常态,不符合市场的现状。从这个意义上说,秋交会的成交不是“惨淡”,而只不过是回复到了正常水平。春交会的成交量是一个不可企及的高度,像是姚明一样——正常人怎么会去和他比高矮呢?

记者:业内对秋交会期望不低,是基于重庆楼市较为健康的结构,您认为重庆的所谓“发展潜力”,体现在哪些方面?

凌鸿:需求方面,说重庆刚需旺盛,不是空穴来风。八百万方的拆迁量首先是不可忽视的市场,拆迁户是最迫切的刚需,而这些人经过拆迁后的赔付和安置,又是从中低端客户转向中高端客户的市场基础;第二部分则是婚房,据我所知,仅在10月10日结婚的新人,就有3000对,是平日的20倍,这就是说重庆每天有150对新人结婚,算一算每年就是七万左右,每个月都有六千上下,这同样是很可观的一个市场;最后是大学生,在西南地区重庆的教育资源是最强之一,十几万大学生毕业,买房子就是让家长头疼的事,甚至有的大学生还没毕业,名下就有两套房子,这个市场也不可谓不大。

第二则是价格上的增长空间,在房地产行业的地图上,重庆一直是一个二线城市,乃至是三线城市,房价和北上广深乃至杭州,根本不在一个层级上。但城市地位摆在那了——五大中心城市——随着房地产市场复苏,必然要进行价格补涨。我们可以看到,重庆房子的均价从4000涨到5000,用了一年的时间,而从今年春交会到七八月份,突破6000只花了半年不到的时间,数据是最有说服力的。

“二次调控重在释放信号,房产税不是屠龙刀。”

记者:二次调控似乎很有“吓楼市一跳”的来势汹汹,对于楼市的影响究竟会有多深远?

凌鸿:政府在年内第二次重拳出击房地产,对全国房地产市场有着标志性的影响。我们知道在国家“十二五”的宏观规划下,“以经济建设为中心”这句多年来的纲领,已经没有那么高的权重了,这意味着国家将对整个经济结构作调整。而在经济中举足轻重的房地产市场首当其冲,从中央出台的一系列“问责制”看来,正是要放出这一信号。

记者:有人认为这是因为“一次调控”不灵而出台的加强版调控……

凌鸿:一次调控绝非“不灵”,实际上在五月份时,调控造成的观望情绪和成交走低还历历在目。二次调控意在逐步加强调控效果,不是“亡羊补牢”,而是为了让房地产经济为国民经济的增长做出让步。

记者:坊间传闻房产税“箭在弦上”,您对这个新税种怎么看?

凌鸿:在房产税之前,谈一下“车船使用税”,这两个东西可以看作一个类别的税种。车船使用税的意义,在于增加购买者对于商品的持有成本,以达到控制的效果,房产税也不外乎此。但房产税的税率据说是千分之三,也就是说一百万的房子交三千块的税,增加这么微乎其微的固定成本,和高额的投资回报比起来,实在算不了什么,仍然很难让投资客收手。

记者:也就是说,您对房产税能否成为房价“撒手锏”持保留态度?

凌鸿:据说重庆已经获批房产税试点,会分梯次进行征收。关于细则我不过多断言,但总体来说应该是趋向温和的。房产税出台以后可能造成几个影响:一是成交量暂时下降,二是购房者的观望情绪,第三就是对极高端产品的巨大影响。但房产税的目的不是一竿子打倒所有购房者,在征收上也还存在很多统计方面的技术问题。我只能说房产税不是屠龙宝刀,不是一盆冷水,出台以后不会造成鸦雀无声的境况。

记者:购房者最关心的问题,能就调控后的房价走势做一下预测吗?

凌鸿:一个很重要的政策是契税的调整,现在最高到3%,调整后成交量立刻出现了下滑的状况。这并不能说明房价就会降,因为市场总是有起有伏的,如果开发商缓得过这口气,是未必会降价的,如果成交量持续下滑,那么倒不排除资金链出现问题的房企率先降价的可能。

“调控教会重庆很多东西,整顿市场仍要疏导为主。”

记者:关于房地产的调控越来越密集,购房者也把不准应该什么时候下叉,给他们出点谋划点策怎样?

凌鸿:08年房地产刚开始调控时,大家都没有经验,因为此前没遇到过经济危机嘛。当时一个二套房限购一个四万亿计划,就弄得草木皆兵的。中国人一向是非常聪明的,有半点风吹草动就知道趋利避害,一看房子买不得了,就去买车子,所以那段时间20万到50万的车卖得很好(笑)。

到了10年再调控,无论开发商还是购房者,都从之前的调控中学到了很多东西。连当年的突然袭击都扛得过来,这次就无所畏惧了。调控过了4、5月,成交就开始攀升,开发商伺机跑货、购房者疯狂购买,双方压力都不大。

年内的二次调控,距离第一次的周期非常短,这可能造成一个“反调控”的现象。不少学乖了的购房者、投资客,开始频繁抄底、打价格差,他们找到了规律,你越是调控我越是买,等调控完了房价回升了我再卖。所以现在一旦有政策要出台,不少腰包充实的人就蠢蠢欲动了。

记者:有的业内人士对强硬而且频繁的行政手段调控颇有微辞,您怎么看?

凌鸿:要达到房地产市场的和谐发展,行政手段只能是临时的应急措施,最终能达成目标,还是要靠市场手段,譬如在土地供给上更加开放。(叹息)作为开发商,我们也希望市场能够平稳,不要坐过山车。

记者:也就是说房地产调控还是要遵循市场规律。

凌鸿:没错,“守恒”不仅是物理学的规律,对于市场来说也是如此。举个例子,今年的“金九”特别火,但反过来看如果没有四月的调控,也许就不会出现火爆的金九。你用石头将水堵住了,一旦放开就必然会泛滥,“流水不腐户枢不蠹”嘛。住房始终是有自然属性和社会属性的,前者是指它供人居住的功能,后者是指它作为投资产品的功能,在这之间有一个制衡点,要从“以人为本”的角度去研究市场规律,对供需进行合理疏导,才能把握住市场。如果一味是堵,就会造成恶性循环了。

凌鸿:最后再补充一个个人见解,全国范围内的房地产调控,未必不是好事。中国如果能做好产业结构调整,丰富投资渠道,对世界经济都是很大的贡献。但是中国毕竟是如此大的一个国家,地方太大,各地的需求不同,不可能有一个政策可以通吃全国。因此在地方调控上,如果能做到放权,松绑地方政府背负的GDP压力,让他们顺应市场各取所需,才能真正做到因地制宜。

记者:您还是很看好中国房地产市场的。

凌鸿:我记得法国《费加罗报》曾评价中国:“他们无论在最危险的境地,也能做出自我调整,找到最合适的道路前进。”我认为只要政府、开发商和购房者能够在这么多年的历程中成长、成熟,读懂房地产市场背后的东西,找到“有中国特色的房地产道路”,那么调控少走弯路,无论中国还是重庆的市场就会好起来,房地产也会成为社会进步的支柱。

[责任编辑:wylijing]
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