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融汇地产:中国大盘运营典范

2010年09月29日10:31重庆晨报董道娟 栾玉树我要评论(0)
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做大盘 就要耐得住寂寞

现场对话

重庆融汇地产(集团)有限公司董事长

黄祖仕

《地产商学院》杂志主编

石永泉

善于发现沙砾中的明珠

石永泉:4年来,融汇半岛、融汇国际温泉城地处一南、一西。一处位于当时尚显荒凉不被看好的楼市软肋巴南李家沱,一处位于原本被誉为“没有好房子”的沙区。融汇集团当时为什么考虑拿这两块地?

黄祖仕:当时来重庆巴南拿地时,这时半岛确实是一片荒芜,被人视为远郊。周边楼盘单价只卖1600元/平方米,这里基础设施、生活配套几乎为零,很多人对此地并不看好。但是我们仔细分析后认为,相对于重庆大都市而言,这里仍在内环上,仍处在主城之内。从地形来看,这里是重庆拥有魅力山水资源的最后一块半岛资源地,对我来看它是被人们遗落在沙砾堆中的一个灿烂的明珠。

当时,很多人并不看好它的未来,而我们看到了它的未来发展前景。几年来融汇半岛房价由最初的2600元/平方米上升到今天的7000多元/平方米,地段价值迅速攀升,这也佐证了我们当时的决策是正确的。

我们一期开盘单价只有2600元/平方米,开始两三年内都是亏本的。但是,我们看到的是未来的可持续发展。当时,如果要想自己一开始就赚钱,项目肯定就做不好。

温泉城也是如此。沙区历史文化悠久,消费力非常强,但多年来这里缺乏品质大盘,是人们的一大遗憾。融汇决心填补这一空白,同时这里有温泉资源,我们利用这一资源发展休闲产业,这也符合重庆温泉产业的发展趋势。

几年来温泉城的发展历程也证明了融汇眼光的独到。该楼盘单价已从最早入市时的4000多元/平方米上涨到现在的近8000元/平方米。

做大盘要当“马拉松冠军”

石永泉:大盘与小盘在运作时有什么不同?在操作大盘应注意些什么?

黄祖仕:打个比喻,小盘就像是“流行歌曲”,节奏会更快。大盘就像是“交响乐”,它分为几个乐章,有起承转接,更讲究节奏,讲究协调配合。但无论做什么项目,最首要的条件就是要对项目的资源条件、要素弄清楚,做好定位,要懂得去整合资源。

融汇半岛占地3000亩,融汇国际温泉城占地1200亩,都是千亩级大盘。复合型的大项目运作起来肯定困难大,周期长。但是大盘的好处是它的空间感更强,内容更为丰富,规划价值更高,可持续发展力更强、可产生复合效应,对城市发展有利。

融汇大盘更讲究可持续发展。就像是赛跑,我们不是去争当100米冠军,而是要当马拉松冠军。因此,我经常给部下说,我不关心你每次开盘卖了多少套房子,而是关心你的产品品质、服务是否到位,消费者是否满意,是否适应长远发展需要。

要想得到就必须先倾情投入

石永泉:对于融汇来讲,同时运作两个超级大盘,需要很多时间。你们如何耐得住寂寞,并坚持做好?

黄祖仕:融汇做项目并未考虑短期回报,我们进行了大量前期投入。当年进入融汇半岛,我们投入巨资修道路、公园、学校;进入融汇国际温泉城,斥资修建温泉中心,签约全球前十强酒店管理集团卡尔森,推出沙区第一家国际五星级酒店,并签约全球最具影响力的华语电影娱乐集团之一的橙天嘉禾影院,打造国际一流的嘉禾影院旗舰店。尽管融汇半岛最早开盘单价只有2600元/平方米,但我们是为了让更多客户了解、认可融汇。当时我们的产品完全按照高标准建设,因此当时有人说我们是“以安居房价格卖高档房”。

融汇为了给业主提供高质素的产品,不惜对已建成的建筑和园林大面积优化。比如,融汇半岛二期建成后,由于我们对建成的园林不满意,决定推倒重来,直到换上满意的为止。温泉城A区开盘恰遇到2008年大旱,大量植物死亡。为了给购房者提供美好的园林环境,融汇决定重新换种植物,为此开盘推迟了一个月。另外,温泉城B区在销售过半的情况下,仍增加景观投入,增大树木密度,引入名贵树种。正是因为融汇追求长远的可持续发展,我们在开发过程中一直坚守着这样的寂寞。

跑得快,不如跑得稳、跑得远

石永泉:从2007到2010年,房地产市场有两个波峰波谷,当时的应对之策是怎样的?

黄祖仕:对市场变化我们的态度一直是稳健、淡定的。我从事房地产20年,1997年亚洲金融风暴、2008年全球性金融危机,我们都能应付自如。因为不盲目冒险,不追高。我知道物极必反,热的时候一定要当心,做企业不能用赌博的心态。

2007年有人劝买地,我说先冷一冷,我们一块地没拿,2008年市场就降下来了。我们从不在高端拿地。而现在是买地的好机会。房价暴涨时我们从不跟风,房价下跌时我们也未消极悲观,跟着去杀跌。2008年市场萧条时,不少人劝我停止在重庆开发的步伐,我们并未停。2009年,当市场升温时,很多楼盘产品供应不上,而我们却有足够的开发量提供保障。我们讲究长远发展,从来不会因眼前的利益而出卖未来。

石永泉:作为董事长,您是重点考虑战略问题,还是重点考虑产品?

黄祖仕:以前事必亲为,项目做大后,更多考虑的是战略问题。更多的精力放在企业发展,比如土地、资金、企业发展战略,考虑企业人力、品牌、企业文化发展上。最近这些年,融汇在战略上、大的思路上,我是满意的。但在某些实施细节上、战术上还需要完善加强。

我特别强调组织、团队、文化、品牌建设,人才问题解决了,其他问题就会迎刃而解了。现在很多公司良莠不齐,不少职业经理人为了提高身价,到处流动,很浮躁。为此我们自己要加强管理,团队建设的任务还很重。

石永泉:融汇在重庆的下一个销售目标是什么?

黄祖仕:有的企业追求速度、追求排名;而我们更追求消费者满意,追求持续发展。这是发展模式的不同,没有对错。片面追求最大,涨得很快,死得也很快。

石永泉:融汇已成为跨越福建、重庆、安徽、江西、广东等省市发展的全国性大型港资企业。其房地产开发版图已囊括长江三角洲、闽东南沿海和成渝城市圈。请问重庆在融汇未来发展中占据什么位置?

黄祖仕:融汇到重庆之后,把重庆当做是集团最重要的发展基地,来满足企业的可持续发展。四年前我们看好重庆,四年后我们更看好重庆。

案例主体:

重庆融汇地产(集团)有限公司

品牌定位:

中国城市运营引领者

品牌主语:

建筑改变城市 大盘改变生活

2010重庆地产十大经典案例专家团成员

重庆房地产协会会长 莫元春

重庆市开发办副主任 尹国均

重庆大学房地产管理学院院长 任宏

领域地产研究机构董事长 樊华

高戈广告总经理 阎家绪

重庆大学房地产MBA教育中心主任 阎占斌

《地产商学院》杂志主编 石永泉

重庆市设计院副总建筑师 张捷

《重庆晨报》副总编 康仁明

《重庆晨报》地产主编 彭红梅

入围理由:

根据网上房地产网排名,融汇集团旗下两盘,在2010年上半年实现销售套数全市第5名、销售金额第8名。

2010年,也是重庆唯一的双千亩大盘拥有者———融汇集团,迎来旗下3000亩融汇半岛、1200亩融汇国际温泉城产品、配套升级的最好时光。

融汇双大盘,在重庆主城一南、一西的两块生地上拔地而起,其建设既推动了所在区域的城市化进程,也撬动了城市价值,提升了区域板块增值,并为社区居民的生活带来了翻天覆地的巨变。

其大盘运营模式,一改20世纪90年代后期广州华南板块开发模式之失,杜绝了封闭社区城市性和开放性缺失、活力不足的缺陷;摒弃了功能单一、卧城式的规划。成功践行“新都市主义”城市性、开放性、街区功能复合化、强调与城市片区的有机联系、重视城市步行系统、公共空间等法则。从而用市场的力量,实现了城市的上档升级。

随着大盘成城、区域成熟,政府后期也会对市政交通、配套设施追加投入,从而共同促成“新都市主义”精髓的实现,即让城市自然化,让自然城市化。在这个意义上,融汇的双大盘运营,正成为重庆乃至全国“新都市主义”大盘运作的模本。

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