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统计局:二手房价统计存严重缺陷

2010年09月29日09:54每日经济新闻我要评论(0)
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大渝导读:9月25日至30日,是国家统计局针对 《住宅销售价格统计调查方案(草稿)》征求公众意见的期限。昨日(9月28日)湖北省统计局副局长叶青在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示,“新办法中关于二手房的统计方法仍然存在严重缺陷。” >>>

9月25日至30日,是国家统计局针对 《住宅销售价格统计调查方案(草稿)》征求公众意见的期限。

昨日(9月28日)湖北省统计局副局长叶青在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示,“新办法中关于二手房的统计方法仍然存在严重缺陷。”

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新方案中的二手住宅价格调查为“非全面调查”,即重点调查与典型调查相结合。其数据来源于三方面,包括中介公司上报、房地产管理部门提供、调查员实地采价等。

叶青认为,这3方面的信息渠道缺乏权威性。其一,没有明确3个渠道收集到的数据权重如何设定;其二,二手房签约中普遍采取“阴阳合同”,导致房管部门登记在册的合同价格,仍然是被处理过的价格。其三,统计部门调查员实地采价的规模到底有多大,如果中介部门提供虚假数据、调查员根据虚假数据闭门造车,又该如何受到惩处?

其中最关键的问题在于,即使统计局采用的是具有法律效力的合同签约数据,但实际上这些数据一般会比市场的真实价格要低。

《每日经济新闻》记者在北京天通苑一家大型地产中介的门店获悉,一套总价180万元的二手房(面积为115平米),评估价可以减少为140万元。

据这家中介公司的销售人员介绍,购房者如果计划买这套180万元的二手房,可采取变通的方法,先将40万元存入业主账户,通过银行冻结后再办理后续付款程序。“当然,这笔资金越多越好,但是至少得20%以上,这样业主才能信任购房者。”第二步,中介公司将聘请第三方评估公司对这套房子作评估,一般而言会低于市场价。

那么,在上述三个信息渠道中,前二者的数据都不够真实。至于调查员实地采价,其偏差性同样存在。虽然调查员是直接面对购房者或者是业主进行采价,但是无论是购房者还是业主报出的价格,都有可能不是最终成交价。

此外,新方案指出,调查覆盖的城市为70个大中城市的市辖区,不包括县。叶青认为,调查城市的数量还是偏少,“真正要为中央决策部门提供参考依据,我觉得范围还可以大一些,比如150个城市。”

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统计新政打击二手房阴阳合同

“阴阳合同”已成二手房买卖中公开的秘密,严重影响统计部门的数据统计。

国家统计局9月25日公布的《住宅销售价格统计调查方案(征求意见稿)》(以下简称:征求意见稿)称,二手住宅销售价格调查为非全面调查,采用重点调查与典型调查相结合的方法,依据房屋中介公司上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的方式收集基础数据。征求意见稿规定,要选择那些规模大、实力强、营业额占当地总营业额比重较大、经营状况比较稳定的房屋中介。住宅样本选取要兼顾不同地理位置,综合考虑住宅类型、区域、地段、结构等统计口径的一致性,保证上月、本月价格同质可比。

某位港资的中介研究人员告诉早报记者,现有的二手房数据来源都是中介企业根据政府发放的表格填写而成 的,对于房屋成交数据中存在的不合理现象,比如有些房价比同地段低或者高很多,只要他能够“搞定”评估机构,这个价格就是按照正常价格体系进入申报程序的。

另外,记者了解到,“阴阳合同”已成二手房买卖中公开的秘密,严重影响统计部门的数据统计。

某位中介的老总告诉早报记者,阴阳合同(即实际交易合同和程序交易合同上分别注明不同的交易价格)可以帮助购房者以最少的资金获得最高比例的贷款额度,或者帮助一些业主减免税费,这一现象在二三线城市尤为猖獗,导致中介申报的数据存在不合理性。

中原地产华北区董事总经理李文杰昨天对早报记者表示,“‘阴阳合同’的根源在于中国税收制度本身有问题。避免‘阴阳合同’就应按照总价征税,不应按差额征税。”早报记者了解到,按规定,出售不满5年的二手房按照其买入卖出价的差额征收营业税,而这一负担通常会转嫁给买方。李文杰称,“合同”写的是最低计税价,是减去了二手房的附加值,包括装修费、家电家具转卖费、公共维修基金、物业费等,成为这个行业的交易惯例,这暴露出二手房市场管理及制度方面的漏洞。

[责任编辑:wyharmony]
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