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41.8亿元地闲置三年 昔日重庆地王本月破土

http://cq.QQ.com  2010年07月09日09:44   重庆时报    评论0

41.8亿元地闲置三年 昔日重庆地王本月破土

江北三钢厂旧址即将开工建设新楼盘本报记者 李一鸣 摄

新政下,楼市走势复杂,闲置地块均谋求早日动工

家住江北的王娅站在江北鲤鱼池世纪中环大楼27层的窗台面前,习惯性的往外远眺嘉陵江畔。数年来,附近高楼栉次鳞比,但江畔的一块空地,却一直寂寞地荒芜着。

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这块土地什么时候会打破沉默?王娅心里的谜团将在本月揭晓——香港信和方面传来确切消息,这块价格高达41.8亿的土地,将在7月中旬破土奠基,未来,一座总投资达9.1亿元的五星级酒店或将矗立于此。这是2007年重庆四大土地“天王”中,第三块入市的。

三年前创下多个市场之最

王娅每天远眺的这块空地,属于原三钢厂地块,位于重庆江北区华新街街道桥北村及中心段一号,是2007年光环无数的重庆地王之一。41.8亿元的天价、307.6亩的土地,无论单价还是总价,香港信和置业(00083.HK)有限公司(下称“香港信和”)为首的财团,在三年前的2007年7月30日,均创下重庆房产市场当时之最。当2007年的中海弹子石地王(75亿)、恒大大坪地王(25.3亿)都已经面市时,三钢厂地块依旧湮没无闻。

2008年6月,在拿到土地约一年后,香港信和方面才发布了招聘广告;2009年3月,在渝公开对其13个项目招标,涉及工程施工、机电设备安装、园林绿化、建筑装饰到监理勘探和咨询等。

“2007年的地王到今年3年了,为什么还没有动静?”2010年6月2日,江北区规划分局接到一封市民的来信。这位匿名市民称,作为一个江北人,希望把那块地好好利用起来,成为江北城市建设的一个新亮点。

姗姗来迟3年 地王七月要开工

迟到好过不到。据香港信和2009年财报显示,其重庆地皮计划于2010年动工,香港信和所占股份为50%。

“是的,7月中旬我们要奠基。”昨日,记者联系上了香港信和重庆的媒体联系人欧阳小姐。她向记者肯定了三钢厂地块的奠基消息,并隐约表示,香港信和方面很看重此次奠基仪式。

或许奠基仪式距离三钢厂地块的动工尚有一段时日,即使其地块“邻居”香港煌华集团的搅拌机和塔吊早已高调进场,香港信和三钢厂地块附近会有港资修建国际商业城的消息也早已铺天盖地。

来自江北区规划分局的消息称,截至今年6月初,三钢厂地块项目尚未向规划部门申报方案。

造学校和五星级酒店

由于香港信和方面坚持在奠基当日向媒体公布,本报记者未能向信和方面获悉更多的动工项目信息。唯一可以确定的是,三钢厂地块的物业形态包括高层住宅、商务公寓、办公楼及五星级酒店、商业、会所、学校。

即使如此,记者仍查到一些项目筹备的蛛丝马迹。

记者调查到,香港信和此前设置了3个地产公司,分别是重庆特灵地产有限公司、重庆彩桥地产有限公司、重庆尖置房地产有限公司。目前,重庆特灵地产对外发布了消息,将在三钢厂地块修建一座33层的五星级酒店,酒店造价9.1亿元。

据悉,该“地王”项目的建筑面积一共103万平方米,其中住宅面积90万平方米,共43幢建筑,建筑总投资为18亿元。根据香港信和2009年财报,重庆三钢厂地块计划在2013年6月竣工。

闲置成本、融资成本推高地价?

虽然千呼万唤始奠基,但三钢厂地块的销售或许会面临曲高和寡的境地。

“三钢厂地块面市后,每平方米销售价格铁定上万,说不定会到2万。”昨日,重庆容磁房地产经纪老总王雪松分析称。

王雪松的理论依据有三,其一是其楼面地价和三年来的闲置成本、融资成本。据悉,该地块平均楼面地价达到了4200元/平方米,算上2000元/平方米的建安成本和营销成本,其看得见的成本就达到了6200元/平方米。

王雪松称,“加上行内不透明无法估算的融资成本,估算三钢厂的建造成本会在每平方米1万元左右。”

其二是地块内会有教育用地,教育用地的购地成本会均摊到其他住宅用地上,无形中让地块可出售面积的楼面地价高于4200元/平方米。

其三是参照目前重庆滨江楼盘的价格。据悉,重庆主城区滨江楼宇的价格,早已过万,且这些楼盘当初的拿地成本,远远低于三钢厂地块。

如此看来,王娅们对该项目,似乎只能远观。

“地王的‘社会效益’大于其本身的‘经济效益’。” 中国指数研究院西南分院高级分析师郭雨明称。

再“晒太阳”可能晒掉8亿元

晒太阳3年后,新政下,楼市如今前景未明,三钢厂地块为何选择今年开工?香港信和方面表示无可奉告。 坊间则推测,或有该地块闲置土地大限到来的因素。

据悉,重庆的政策是,超过土地出让合同约定动工日期满一年未动工开发的,按土地使用权出让金的20%征收土地闲置费。照些计算,三钢厂地块的闲置费将高达8亿元。此前,重庆土地交易中心方面曾对媒体表示,香港信和三钢厂地块的计算日期不是以签合同日或拍卖日为起算日,而应该从合同规定的开工日期起算。

“要么今年是香港信和合同规定的开工日期,要么已经快到合同规定的开工日期1年后,香港信和或许已是箭在弦上,不得不发。”重庆地产匿名人士告诉记者。

但香港信和此举有望赶上下一个地产高峰期卖房。郭雨明认为,从2007年起,重庆楼市的高峰和低谷,几乎以1至1年半为一个周期,香港信和在地产低谷期盖房,时间节点上,正好可以赶上地产高峰期卖房,但前提是资金链能扛得过去。

重庆有多少土地“被开工”

三钢厂地块只是重庆年内以来闲置地块开工的一个案例。

去年底,国土部宣布对九省区的18宗房地产开发闲置土地挂牌督办,其中,因为行政审批审核、交地条件等原因尚未开工的北京市3宗地,被限制在今年3月31日前开工。

目前,重庆亦有两块闲置土地在谋求动工,一块是同在滨江路上天原化工厂地块,一块是西部模具产业园二期。前者闲置了4年,后者闲置了5年,晒太阳的时间,比三钢厂地块更久。

“我们的二期马上会动工,更多在于依托成为全国浙商营销网络重庆首批试点这一有利条件。”昨日,西部模具产业园开发公司总经理江峰坚决否认是因为闲置土地而亟需开工。而根据天原化工厂地块拥有者上市公司国兴地产(000838)的公告,天原化工厂地块也将于今年年底前动工。本报记者 颜琅

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