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降一半也能赚 理性分析开发商为何不愿降价

http://cq.QQ.com  2010年05月13日13:52   腾讯·大渝网  skyzhan  评论0

大渝评论:

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史上最严厉楼市调控政策出台后,投机性需求开始被挤出市场,随之而来的则是房屋成交量大跌、二手房市场上炒家开始降价出货。

然而,在重庆的新房市场上,大部分开发商都死扛着房价不松动,即使有少量的开发商羞答答的宣布打折优惠,但实际上真降的少,假摔的多。细心的购房者如果仔细观察某开发商的折前折后房价,就会发现其实折前折后的房价是一个样,房价根本就没有真正的下降。

房价虽然未降,但成交量的大跌却是不争的事实,市场进入了一个观望期。既然房子卖不动了,开发商又为何不愿意降低房价呢?

如果从成本角度考虑,即使开发商把房价下降一半也有利可图,现在重庆许多楼盘的价格和09年初相比,已经不止翻了一倍。但楼盘还是那个楼盘,城市还是那个城市,收入还是那个收入。同样的产品,品质没有任何提升,价格却翻了一倍,多出来的这一倍不是暴利是什么?难道去年4000多元的房子开发商是在亏本卖?这显然不可能。从成本的角度看,开发商有很大的“让利”空间,但开发商们却集体义无反顾的选择了死扛房价,其主要原因在于以下几点:

其一是对调控新政抱有侥幸心理,仍想维持暴利。

人性是贪婪的,贪婪是没有上限的,当某个东西能赚1万的时候,他凭什么只赚8千?商人的本质是追求利润最大化,这也是人类的本性,换了谁去当“开发商”这个角色,估计结果都一样。从这个意义上来讲,任志强的许多言论虽然不中听,但仔细想想却不无道理。

开发商非常清楚地方财政、GDP同房价之间微妙的关系,他们坚信地方政府不会真对高房价下狠手。大家都是绑在一条绳上的蚂蚱,何必呢?房价跌了,GDP就跌了,地方财政就指望着卖地了,土地卖不了好价钱,我看你地方政府怎么办?

因此,在中央的楼市调控新政出台后,开发商认定了地方政府一定会打折执行,他们认为:调控就是一阵风,过了这阵就不了了之了,历史上哪次调控不是这样?所以开发商选择了观望,选择了推迟开盘,但就是不降价。

其二是现金流充沛,暂无资金压力。

在经历了上一轮的房地产火爆行情后,各开发商都赚得盆满钵满,体内积蓄了厚厚的“脂肪”,誓当“猪坚强”。有报道称开发商手握2500亿的现金,这样一笔庞大的资金足以让开发商再死扛半年,而不必急着降价促销回笼资金。同时,随着更多房企的上市和公司债券的发行,开发商的融资渠道也变得更加的多样化。而在08年的时候,开发商的资金链相当紧张,即使是重庆本土最知名的一家房地产企业也一度陷入了危机。

当资金链面临断裂的时候,除了降价售楼快速回笼资金还能怎样?死了都不降?不降就死了!

其三是担心前期高价购房的业主闹事。

08年的退房潮、购房者和开发商的纠纷还历历在目,究其原因,还是因为房价降了。当房价上涨的时候,业主遇到房屋一点小问题,也就忍了,断不会提出退房。而当房价下跌时,业主心理就不平衡了,就会开始找出各种理由退房。虽然购房者的心理可以理解,但房价下跌就要求退房则是毫无道理的,既不合理又不合法。入市有风险,购房需谨慎,当自己赚钱了就心安理得,亏钱了就气急败坏,这是典型的赢得起输不起,世界上哪有只赚不赔的好事?

但是,开发商为了息事宁人,也往往会做出妥协,同意以送装修款等形式对前期购房的业主进行补偿。虽然不理会购房者的无理要求也完全站得住脚,但毕竟被人围住售房部闹也不是好事,为了自己的品牌形象,权当花钱消灾了吧。因此,不到万不得已的时候,开发商绝不会贸然降价。

第四点,也是最重要的一点,就是担心越降价,购房者越不买账。

“降价了你不买,好,那我就涨价”,这是重庆某知名开发商副总所说的原话。楼市和股市非常相似,大部分购房者都是盲从,历来都是买涨杀跌。房价上涨,购房者预期房价还会上涨,便恐慌性的一窝蜂购买。如果房价跌了,购房者往往会判断房价还会继续下跌,反而选择观望。在08年房价下跌的时候,大多数楼盘的售楼部还是冷冷清清,甚至出现了无来电、无来访、无成交的三无楼盘。

在吸取了08年的经验教训后,开发商心里非常清楚,降价并不一定能提高销量,反而极有可能把市场预期弄得更糟。因此,开发商对于降价非常谨慎,避谈降价。即使要降价,也只敢打着优惠的旗号悄悄变相进行,打枪的不要,以免引发市场恐慌。

以上便是开发商不愿降价的主要原因,笔者预计市场还会僵持一段时间,这是买卖双方的博弈。但是,随着时间的推进,调控的深入以及房产税的推出,天平必将会发生倾斜。政府已经让嫡系部队央企撤出,银行也做了抗跌压力测试,万事俱备,看来真刀真枪的降价已是不可避免。

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