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土地市场降温 上市公司地王悉数被套

http://cq.QQ.com  2010年05月10日10:06   证券时报     评论0

房产新政后,上海首场土地拍卖结果显示楼面地价降温明显,已较今年的最高点下降20%-40%。万科、招商地产和中国建筑旗下中建地产等前期高价拿地的各大房地产企业纷纷被套,而在香港上市的上海证大[0.35-5.48%]房产则因外滩地块被标普列入负面信用观察名单。

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5月7日,上海举行了楼市新政后的首次住宅土地拍卖会,当天出让5幅土地。其中,条件苛刻的新江湾城地块以底价成交;松江广富林的土地成交价格则相比当地前一轮卖地价格“打了个8折”。这是上海住宅地块一年多来首次出现价格下调。

今年2月26日,在10余家开发商的激烈争夺下,相邻且容积率相同的松江广富林2-4号地块最终由万科联合招商地产以16378元/平方米的高楼板价摘牌,并创下松江区“地王”纪录。5月7日,上海北方城市投资发展有限公司以18.4亿元的价格拿下松江区广富林2-6号地块,折合楼板价13724元/平方米。由此估算,万科和招商地产所拍得的土地,仅仅时隔70天就已折价10%。

相比之下,一度高调赢得“上海地王”称号的中建地产更是被深套50%以上。5月7日,上海城投以11.1亿元底价摘得新江湾C4地块,楼板价仅为10000元/平方米。不过,该地块要求免费建造标准不低于9000元/平方米、建筑规模为2.7万平方米的全装修人才公寓,粗略计算成本为2.43亿元,以此折算该地块可出售的楼面地价在16100元/平方米左右。而2009年底,中建地产以37.2亿元,折合楼板价高达32400元/平方米拍得江湾城C6地块。

不仅上海地王纷纷折价,北京的央企地王也难逃被套厄运。今年3月,中国远洋[11.10 -4.97%]地产、中国兵装集团、中国烟草总公司今年拍下望京、海淀和亦庄的三大地王。由于这些项目的预订上市销售时间在明后两年,业内分析认为,面对可能持续下行的市场行情,地王被套牢的风险也随之增大。据调查,望京地块周边的房价已从最高点回落了3000-6000元/平方米。当然,三大央企最有可选择转让项目或暂缓开发,但这将引发国土监测部门的“囤地”调查。

香港上市的上海证大房产,也由于今年92.2亿元拍得的外滩地块而陷入信用危机。4月30日,标准普尔评级宣布继续将上海证大房产的“B+”长期企业信用评级列于负面信用观察名单。标准普尔信用分析师李国宜认为,证大地产92.2亿元收购的上海商业地产地块,该笔出让金相当于证大地产2009年末手头现金的15倍,而且需要在相对较短的时间内进行支付,因此他预计证大地产的流动性将出现紧张。此外,证大房产还面临其他短期债务,包括12个月内到期的2.82亿元借款以及其他需支付的土地出让金。而在支付9.2亿元首期土地出让金后,公司手头现金将仅剩7亿元。标普认为,如果证大房产未能在6月底前获得足够的资金或承诺支持此次土地收购,标普将其评级至少下调一级。

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