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洪崖洞:阵痛中谋求转型突围

http://cq.QQ.com  2010年04月06日08:57   重庆商报  陈柯  评论0

洪崖洞:阵痛中谋求转型突围

罗兹柏本版图片除署名外由记者 欧阳祖兵 摄

洪崖洞:阵痛中谋求转型突围

依山就势的洪崖洞风情街 记者 梁杰 摄

洪崖洞:阵痛中谋求转型突围

何永智

洪崖洞:阵痛中谋求转型突围

邓开伟

洪崖洞:阵痛中谋求转型突围

廖伟

本期话题

洪崖洞转型

客座嘉宾

何永智 小天鹅投资控股集团总裁

场外嘉宾

邓开伟 渝中区副区长

廖 伟 重庆中旅集团总经理

罗兹柏 重庆师范大学旅游管理学院院长

重庆城市名片暨商业地产洪崖洞修建于2006年,当年开街之日不少于10万人把这里挤得爆满,轰动一时。作为重庆巴渝文化的特色景观,洪崖洞吸引了不少人眼球。但与其创造的巨大品牌效益相比,洪崖洞的经济效益却一直未达到理想效果,入驻商家的发展参差不齐,目前洪崖洞进入了“痛苦”的转型期。本期下午茶邀请到小天鹅集团的创始人、洪崖洞的操盘手何永智,在说到洪崖洞的现状以及未来时,何永智感慨万千,一度眼圈泛红。

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经营现状

上下楼层“冷热”不均

以4楼小吃街为分界线,向上的楼层人来人往;向下的楼层冷冷清清,尤其是一楼,有的铺面一空就是3年

重庆商报:我们发现,洪崖洞经营户目前的生意状况冷热不均,有不少经营户撤离,与当年刚开街时的热闹似乎已无法相比,对此您怎么看?

何永智:洪崖洞是一个非常好的项目,只是当它降临到小天鹅面前的时候,我们还没有做好准备。如果说做火锅,小天鹅完全可以做得游刃有余,因为我们已经做了20多年了,但商业地产我们却没有涉足过。一般的商业地产都不会完全依托商业门店,而是走商铺加住宅的方式达到最终盈利。但是洪崖洞却做不到这一点,洪崖洞做的是纯粹的商业地产,仅仅是商铺出售或者出租,经营难度有多大,估计一般人是很难想象的。如果没有小天鹅二十多年的积累,洪崖洞很难坚持到今天。

各种品牌在洪崖洞的生意状况确实不一样。比如洪崖洞高层的酒店生意相当好,洪鼎小天鹅的生意也很红火,连我自己订位置都难。前两天,我请一群外地朋友在洪鼎吃饭,结果大包房全部客满,我们13个人只好挤了一个10人桌。现在洪崖洞明显存在上热下冷的情况:以4楼小吃街为分界线,向上的楼层人来人往,餐饮、酒店生意红火;向下的楼层冷冷清清,尤其是一楼,有的铺面一空就是3年。可以这么说,洪崖洞的“脚”确实有点冷。

也有人说小天鹅在洪崖洞是一枝独秀,我觉得这种说法不准确,还是有很多餐厅、小吃店在洪崖洞做得风生水起,就像那个“日本小丸子”生意就相当红火,马上就要在我们这里开第三家店了。有些企业在洪崖洞遇到了问题,这主要是定位的原因,不能很好地适应我们重庆人的口味。

重庆商报:据说当年修建洪崖洞时有很多反对声音,你是出于什么原因决定要修建洪崖洞呢?

何永智:可以这么说,洪崖洞凝聚了我极大的心血,它对我来说是一个很大的挑战,甚至可以说是我人生中最大的挑战。当年对于是否竞标洪崖洞项目,我们集团曾开过董事会,7人中有5人反对,反对意见主要集中在3点:一是小天鹅之前没有做过房地产项目。小天鹅虽然经营了火锅、酒店、宾馆等多个业态,但是房地产,尤其是商业地产对小天鹅来说完全是未知数;二是该项目需投入的资金量太大,一旦亏损极有可能是天文数字,这和一个门店的亏损不能相提并论;三是对洪崖洞的发展前景没有信心,洪崖洞虽然拥有绝佳的地理位置,但能否成为重庆的一个地标性建筑,能否成为巴渝文化精髓的代表作,还是未知数。但我却对洪崖洞的前景充满信心,坚持参与竞标,这里面确实也有我的个人因素,我太希望得到这个项目了,那时11家企业参与了竞标,龙湖、协信均在其中,那段时间,我晚上做梦都梦到吊脚楼。

自我剖析

招商过程中犯了不少错

在团队组建和招商方面,缺乏经验,我们为此吃了很大的亏

重庆商报:这一路走过来,你如何看待洪崖洞面临的问题?您认为造成这个局面的原因是什么?

何永智:客观地说,洪崖洞目前的品牌效益和经济效益是不成正比的。洪崖洞开张到现在仅仅三年多时间,在全国收获的品牌效益是巨大的,这也是重庆市内任何一家商业地产不能比拟的。我经常在外面出席一些重要会议,提起小天鹅火锅,也许有人会不知道,但是提起洪崖洞,大家都知道那是重庆最有特色的地方之一。可以这么说,洪崖洞三年的品牌效益,远远超过了小天鹅二十八年的积累。洪崖洞不仅仅是商业地产,它还是一件艺术品,抓住了巴蜀文化的精髓,这一点上,我认为洪崖洞是很成功的。

在这三年多的时间里,洪崖洞的定位在不断调整,我们也在不断思考自己的过失,总结发展的经验。首先就是团队,当时面对这么大的挑战,还是以前小天鹅的原班人马摸着石头过河,逐步积累经验,很多都是开工做了才知道是怎么一回事。我们在这方面吃了很大的亏,也付出了相当大的代价。就说我们的酒吧街吧,当时大家对地产招商并不在行,在洪崖洞一楼引入了一家“国际酒吧品牌”,哪知道却是家假冒的,开业当天“正牌货”就过来打假,虽然这家酒吧后来改了名,但是对整条酒吧街影响很大,导致一楼很多铺面空着,这个损失大家都是看到的。所以,进入新领域首先就应该组建一支熟悉这个领域的团队。

第二就是招商。在这方面我们曾经比较失控,怎样招商、招什么商、如何管理商家,在这些过程中我们犯了不少错误。有经验的商业地产在招商的时候,懂得放水养鱼,多给品牌提供免租期,但是当时我们招商的时候,门槛很混乱,只要价格谈得好就引进。

第三就是规划布局出了些问题。你看到我们洪崖洞那两部观光电梯没?这是我修建洪崖洞最大的遗憾,可以说是我的终生遗憾。当年洪崖洞修建的时候,很流行观光电梯,如果我当年能看远一点,安装的是手扶电梯,就不会造成现在洪崖洞的客人每天上上下下都要排队等电梯。内部交通不便,也是造成了上下“温差”大的原因之一。

此外,洪崖洞一楼和二楼最初定位是娱乐酒吧街,原本打算打造成继得意世界之后的又一个集群式娱乐城,但没有把握好开业时间,进一家开业一家,没有形成人气,最终没有达到预期目标,洪崖洞的整体形象也受到了很大影响。我们还曾引进了洋货街,洋货街共有186间商铺,最红火时对外出租了150多个。但是后来遇到了金融危机,游客猛降,而且洋货街销售的商品很多都走了样,有的经营户主要销售名牌“A货”,商品类型和质量与天津塘沽洋货市场相比差距太远,对洪崖洞整个品牌造成了很不好的影响。

未来规划

转型后坚持走品牌路线

关于洪崖洞的一切,我从未灰心过,坚持对企业家来说太重要了

重庆商报:洪崖洞下一步的定位和规划是什么?

何永智:其实从去年4月开始,我就开始安静下来思索洪崖洞的转型和定位了。目前洪崖洞正在进行痛苦的转型,转型一定要走品牌路线,这一点无论在任何情况下都必须坚持下去,宁愿让有些商铺空着都不要轻易招商。我们打算把一楼调整为国际美食街,我很努力地争取到了30多个世界美食品牌入驻,我希望这些国际品牌能聚集起人气,形成良性循环的发展模式;二楼经营旅游商品、重庆土特产,走民俗路线,这样就能把国际化和本地化很好地结合。

另外就是“剩女俱乐部”,我们已经定下来了,叫“资深美女俱乐部”,主要是为高层次的未婚女性做媒,举办相亲会。洪崖洞右边的附楼也与一个国际背包组织签下了协议,洪崖洞将成为他们的基地。同时,在这一切成熟的时候,我们还有20个珍藏版的商铺会对外出售。等这一波调整全部到位,洪崖洞的业态将更加丰满,到时大家就可以看到一个全新的洪崖洞。

重庆商报:对于洪崖洞的未来,您自己怎么看?

何永智:我在洪崖洞工地上摔断过腿,洪崖洞开街的时候,我是坐着轮椅被人家抬到现场的。我是洪崖洞的总工程师,对洪崖洞的每一块砖,每一片瓦,我比任何一个建筑工人都清楚,更有感情。

我每次回洪崖洞的办公室之前,都会站在门外看着自己用心血凝聚出来的产品,那种心情是难以言喻的。用温总理的一句话说,那就是信心比黄金还要重要。企业家不能说灰心,灰心就意味着放弃,这么大的企业,几万号人,怎么能这么轻易地说灰心说放弃呢?关于洪崖洞的一切,我从未灰心过。坚持对于一个企业家来说太重要了,只要坚持就会有机会,就会找到办法,正是因为坚持,才让小天鹅一路发展成为重庆市著名的餐饮集团。

总的来说,我还是相当欣慰,洪崖洞是成功的,它给全国人民留下了深刻的印象,成为巴渝文化的一张名片。我们将在合川文峰塔打造洪崖洞姊妹篇,相信有了洪崖洞的经验,我们会做得更好。

本版稿件由记者 陈柯 采写

政府声音

洪崖洞将成美食集聚地

重庆商报:在政府规划中,对洪崖洞有哪些利好?

邓开伟:洪崖洞是重庆的城市名片,位于重庆市核心商圈解放碑沧白路。目前,本土餐饮在渝中区餐饮业中占了绝对主导地位,本土餐饮发展固然重要,但过分强调本土餐饮无疑是封闭的一种表现,重庆作为以国际化大都市为发展目标的城市,政府有责任引导城市发展多元化,其中餐饮多元化是必不可少的。根据目前的打算,洪崖洞将成为渝中区的美食集聚地。洪崖洞的发展离不开政府的支持和配合,政府肯定会从政策层面上对洪崖洞给予大力支持。

专家支招

调整业态

增加休闲功能

重庆商报:您认为目前洪崖洞的发展有些什么问题?该如何调整?

廖伟:我个人认为洪崖洞目前处于一种比较尴尬的位置。首先是定位,洪崖洞当初的定位是针对外地游客,让外地游客在这里观光、消费,体验巴渝文化。但只把眼光放在外地游客身上,显得视野太窄,还应该把目光瞄向本地游客,这就要求洪崖洞增加一些休闲功能;其次就是业态方面,洪崖洞主打巴渝文化,巴渝名小吃比较集中,但大都是大排档,档次不高,而高端品牌又面临客流量不足的情况。当然,我是相当看好洪崖洞前景的。据我们了解到的情况,日后解放碑的步行街将扩展到沧白路路段,同时整个渝中区的交通将全面打通,洪崖洞将有一个相当好的发展环境。因此我建议洪崖洞一定要坚持下去,并且进一步在业态上进行调整。

借巴渝特色

走高端路线

重庆商报:洪崖洞一楼将打造国际美食街,对此您有什么看法?

罗兹柏:洪崖洞的精髓实际上是在它对巴渝文化的诠释上,目前洪崖洞的价值并没有得到完全的展示。首先,洪崖洞虽是私人物业,但也是重庆的一张名片,到底哪些事情该政府做,哪些事情该小天鹅做,收益该如何分配,这些都应该明确,处理好各方面的关系是很关键的。第二,在定位上,洪崖洞完全可以借助巴渝特色,走高端路线,实现品牌经营。举个例子,洪崖洞四楼既有几百元一只烤鸭的全聚德,也有三四元一碗的凉粉凉面,而且这类小店占据了更多的店铺。我并不是说不要小吃,毕竟重庆小吃也是洪崖洞的一个特色,但是能否考虑把这方面做精?做有较强品牌附加值的产品?就像上海城隍庙,他们都是品牌经营,开老字号店,把本土的小名堂卖得很高档,包子几十元一个,游客争相购买,这就是运作得比较成功的典型。第三,对重庆特色餐饮、特色小吃的引进上,我认为洪崖洞应该抛开门户之见,把能代表重庆餐饮文化的餐饮品牌都囊括进去,如果能在这方面有所突破,肯定会更好。

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