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房地产崩盘的最后环节

http://cq.QQ.com  2010年03月31日09:48   广州日报    评论0

印象中,中国房地产市场的正式启动源于一个故事:中国老太太辛苦一辈子赚钱买了一套房,但没有几年住头儿了,而美国老太太年轻时就贷款买了房。从赚够钱再买房到基于未来的收入预期贷款买房,信用杠杆极大地提升了中国人对房子的购买能力,这是第一重杠杆。

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然后房价开始上涨,房地产成为一个收益高、风险低的最佳投资品和升值品种,存银行不如存房子,这是第二重杠杆。

然后地方政府发现经营土地中的政绩商机,拍卖土地增加财政收入,财政收入再投入市政建设提升城市价值,进一步推高房价和地价,这是第三重杠杆。

房地产价格日渐高涨提升了土地升值预期,提高拆迁成本,这是第四重杠杆。

房地产发展带动了上游几十个行业的兴旺和投资,从而形成路径依赖,这是第五重杠杆。

资产价格的上涨让贫富差距更加陡峭,下层的下沉在短时间内会把高端的部分举得更高,就如泰坦尼克号发生断裂后,船头的下沉先是把船尾撬到了高空,然后一起沉入海底,这是第六重杠杆。

房地产价格的大幅上涨逐渐对其他产业产生挤出效应和吸引效应,但由于土地的有限供应,太多的投资反而成为推动价格上涨因素,这是第七重杠杆。

当房价日渐脱离现实购买力的时候,对房地产的定价基准就完全建立在仍然上涨的未来预期上,从而形成自我强化,这是第八重杠杆。

后两者成为支撑房价继续上涨的主要杠杆后,最后的判决时刻就到了,因为这两个因素是互相背离的,房价的继续上涨会抑制经济的持续增长,而房价的继续上涨又建立在经济持续增长的预期上,如果不考虑国家力量的强力介入,其自身的膨胀逻辑应该在这个环节发生逆转。

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