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业内人士曝潜规则 地王更改规划成普遍现象

http://cq.QQ.com  2010年03月29日09:39   京华时报    评论0

近日地王频出,地价再次被推上新高,对地王们可能更改规划的关注度再次被提高。但近日,有业内人士向记者曝光,称更改规划不仅是高价地王们图谋的事情,更是业内相当普遍的现象。记者发现,仅仅今年,北京市规委网站上公示的涉及居住和商业用地调整规划的公告就有9起,其中,有地块提高了两倍容积率,有地块增高一倍。

该人士表示,政府一再表示要严查囤地等违规现象,但如果任由更改土地规划的事情成为普遍现象,规范市场、控制房价将很难实现。
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调查 调整申请频繁出现

去年12月30日,广渠路15号地申请更改规划的事情经媒体曝光后,地王更改规划指标的潜规则进入公众视野,并遭到了强烈谴责。最终,广渠路15号地的申请因反对意见者众多未通过公示。

记者从北京市规委网站上发现,今年以来调整规划指标的公示的确非常频繁。

记者统计了今年以来的调整规划公示,11起公示中,涉及居住和商业用地规划调整的就有9起,涉及更改用地性质、增加容积率、拔高等方面。其中金宝街8号地容积率从1.2增至3.38,高度从13米增至34米;四合庄定向安置房项目居住用地,容积率从1.6增至2.8,建筑高度从18米增至80米;朝阳区安立路西侧居住用地拟将建筑高度局部从60米调整至80米。

曝光 业内普遍现象

近日,一位深知房地产内情的业内人士向记者曝光,更改规划在业内几乎是人尽皆知的公开秘密。不仅涉及高价地王们,而且即便是普通地块,也存在更改规划指标的事情。

记者从北京市规委网站上查到,仅从2009年至今看,至少有30余个与房地产开发相关的项目都做了规划指标更改申请,其中不乏曾在媒体曝光很高的昔日地王和知名地块。

仅去年6月11日,就有两块昔日地王更改规划。2007年的大兴地王--北京金融街开发拿得的黄村孙河组团地块的容积率1.5、控高18米,调整为容积率2.1,控高30米。2007年的门头沟地王--由华润置地(武汉)发展有限公司竞得的门头沟新城冯村地区(一期)居住项目用地A、B、C三地块容积率也分别从1.0、2.0、2.5调高到1.4、2.1、2.8。

7月27日,石景山区衙门口居住、公建用地申请将建筑控高从60米增至80米。该地是由金融街在2008年12月获得的。

10月20日,西北旺新村三期(南)居住项目拟将建筑高度调整至18.45-30米,其他规划指标不变。这是2008年底,北京首钢融创以20.1亿元竞得的,当时平均楼面价在7000元/平方米左右,而建筑控高仅为9-18米。

12月24日,太阳宫新区B区,即去年陷入中石油团购门的太阳星城,拟调整C、D#楼方案布局和用地形状,地上规模和用地面积保持不变,同时增加C#地下规模1830平方米,增加D#楼地下规模1525平方米。

分析 欲增加利润是主因

该人士告诉记者,更改规划主要是为了增加获利。

以西北旺新村三期(南)居住项目为例,"建筑控高从9-18米调整到18.45-30米,整体拔高一倍,完全可以修改成全部为不超过4.9米的LOFT。这样销售总额可以比原来至少超出60%。"

"太阳星城增加了近3000平米的销售面积,按照太阳宫现在的价格计算,即便是地下面积,这一改变最少也带来数千万的收入。"

此外,安置房项目的更改规划,主要是为了增加容积率,提高小区安置效率,但是,效率提高的同时,也降低了品质。

以丰台四合庄定向安置房项目为例,从6层板楼改成80米高的高层塔楼,容积率大涨,居住品质明显下降。

该人士还表示,在规委网站上进行公示的项目只是一部分,还有相当一部分项目只在建筑现场等不易发现的地方做了公示,有时甚至利益关系人都没看到,公示已经完成。

甚至还有项目直接把生米做成熟饭,顶多缴纳罚款了事。而相对获利,罚款数额几乎可以忽略。前些日子,北四环鸟巢附近某著名开发项目就被媒体曝光了先改规划后缴罚款的途径。

专家 还应区别对待

中经联盟秘书长陈云峰表示,如今房地产开发更改规划的确比较普遍,但也应区别对待,的确存在有些开发商为了提高利润做的更改,但也有以前制定的规划指标老化,不适应社会需要的原因。对前者,必须严格控制,但对后者,需要规划部门及时跟进社会发展。至于安置房项目规划调整,更需要综合考虑,毕竟目前对中低收入群体最需要考虑的是如何住的问题,而不是住得好。

杨红旭告诉记者,要求更改规划,其实是一个相当常见的事,虽然有些是合理的,但多数都可能涉及企业为了赚取更多利润而与地方相关部门灰色交易的事。

合景泰富北京公司副总经理欧坚则表示,更改规划的现象的确比较普遍,而且也的确有拍地前就有谋划的情况,但也不能一概论之,有的规划指标的确跟实施时存在一定差距,因此产生的更改应该可以理解。

[责任编辑:wyskyliu]

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