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时寒冰:高房价的悲与痛 泡沫累积终将崩盘

http://cq.QQ.com  2010年03月18日07:52   大众理财顾问  时寒冰  评论0

中国的房价趋势是一个谜吗?目前的房价将如何走?

悲:地方政府和房产商掌握话语权

中国房价的涨跌,有一个极其分明的规律:当房价与地方政府和房产商的利益联系紧密时,房价必涨;反之,则房价必调整。这个规律到现在为止都一直灵验。

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中央政府曾择机出拳

2007年2月,我曾发出呼吁,从当年5月开始,一年内不买房。据我当时测算,房价会有一个一年左右的下跌期,而后来的房价走势显示,我对这个时间的推算提前了5个月左右,主要原因是政策调整的滞后性。

当时的情况是,随着房价与地价急剧飙升,地方政府把储备的土地基本卖空,房产商把手中的住房基本卖空。这个时候房价向下调整,无论是地方政府还是房产商都不再有痛感,而他们是最能影响房价趋势的强势利益主体。承担房价下跌之痛的,主要是高价位买了房的真实需求者和炒房者——这两大主体是不能左右房地产政策的。缺乏深厚背景支持而把资金投注于买地的房产商也要付出代价——有背景的房产商经常参与相关房地产决策或研讨,而且还可以通过退地或者等待低谷过去以顺利过冬。

再来看中央政府,房地产的畸形发展需要一次大调整,中国经济需要进行结构调整,而这种调整在房价下跌剥离了地方政府和房产商的利益之后,几乎是最佳时机。因此从2007年下半年开始,政府打压房价的组合拳重拳连击。其实质是一次利益的大洗牌。当时很多房产商叫苦不迭,潘石屹等人高喊“百日巨变”——他们看到了政策的意图,即通过打击缺乏实力和背景支持的房地产商和炒房者,以挤压房地产泡沫。这对很多房产商是噩耗,对潘石屹等人却未必是坏事儿。

次贷危机让政策转向

正在这时,发源于美国的次贷危机不期而至,房地产泡沫是危机产生的主要原因之一。即使这样,只要政府不出手相救,中国房价必然有一个深幅的下跌,回归到合理价位。然而我们看到的是,在次贷危机来临之前施行的紧缩信贷政策,把制造业尤其民营企业中的制造业逼入寒冬,房产商借机动用强大的游说力量,让高层认识到了这个时候通过房地产拉动GDP增长的重要性。于是,对房产商和炒房客的围剿变成了大拯救——在房价已经面临深幅调整的最关键时刻,在4万亿元救市计划出台,政府托房价拉动GDP增长的决心已定。

那段时间,房地产商密集搞假按揭,制造紧张气氛。坚持民生的人,应该如何做?这是一个极其艰难和痛苦的选择。我们坚定认为,高房价伤民误国,应该坚决讲明其危害,促使房价调整。这是一场蚂蚁阻挡大象的战斗,也是每每想来内心绞痛的早已注定的失败。

当中国房价崩溃元年的呐喊,被淹没在房价上涨的滚滚红潮中,房产商等既得利益集者再次祭出了刀。这本身就是不均衡的博弈,既得利益者掌控着操纵房价的力量,而民生学者与普通民众一无所有。既得利益者一边推高房价,一边把责任推到仅有的几个民生学者身上,转移注意力。但这种打击是致命的。当房产商把目标瞄准这一点,无论已经买房的还是未买房的,都会有一部人把仇恨从掠夺者身上移开,转到民生学者身上。于是,一些曾经坚持民生立场的人,逐渐含恨退出。

怒:揭穿房地产骗局的谎言

谁在以卑劣的伎俩推高房价?谁在以无耻的手段掠夺民众?这是一个路人皆知却日益扭曲的问题。

谎言一:房地产业不存在暴利

为了应对公众对房地产业暴利的指责,房产商们喜欢用《第一次全国经济普查主要数据公报》中的数字为自己辩护:2004年房地产业)的利润率是7.77%,远低于其他第三产业的利润率——10.23%。这一数据与人们所掌握的信息相去甚远,却毫不奇怪,因为调查是由企业自己填报的,存在着瞒报现象。

即使以此数据来计算,房地产业平均所获取的利润也远远高于建筑业。2004年末,全国共有房地产开发经营法人单位5.9万个,就业人员158.5万人,利润总额为1035.2亿元,平均每个企业获取利润1754576.27元,人均利润65312.30元。同一时期,全国共有建筑业法人企业单位12.8万个,就业人员2791.4万人;建筑业个体经营户56.5万户,就业人员461.6万人;利润总额为826.7亿元,平均每个企业获取利润119292.9元,人均利润2533.56元。

这说明了什么?空手套白狼的房地产企业的平均利润是建筑企业的14.7倍,房地产业人均利润是建筑业人均利润的25.8倍,这是在利润被隐瞒的情况下得出的结论。

谎言二:房地产业是支柱产业,拉动经济作用巨大

显然,真正提供就业机会的,是建筑业(3000多万人就业)而非房地产业(160余万人)。如果一定要找出支柱的话,这个支柱是建筑业而不是房地产业。1980年4月,小平同志在《关于建筑业和住宅问题的谈话》中指出:“从多数资本主义国家看,建筑业是国民经济的3大支柱之一……在长期规划中,必须把建筑业放在重要的地位。”

房地产拉动经济更是谎言。即使每平方米卖5万元的房子,其建筑成本也不过2000多元。房地产业对经济的拉动,不可能超过这2000多元(包括建筑工人工资等),剩下的就完全是对整个社会财富的掠夺与消耗。

很多人把对钢材、水泥的拉动(上面所说的2000多元),算到房地产头上,这本身就是极端的无知。是建筑业而非房地产业在拉动经济。去掉建筑业,中国房地产业还有什么?有哪个行业的企业领导人天天忙着走场子、做节目、写大文章,能如此专注和投入地不务正业?只有房地产领域。他们以自己的行动证明,他们就是投机商,是中国经济领域的畸形怪胎。

拉动经济发展,房价回归合理价位,比高房价更能拉动经济增长。假定在一套20万元的房子有5个人能买得起;当它涨到100万元,就可能只有一个人买得起了。5个人买得起时,它对经济的拉动是5套房子的拉动,是5套房子所用的钢材、水泥等。畸形的高房价扼杀了有效需求,实际上是在杀鸡取卵,拖中国经济的后腿并残害民生。

痛:看不清过程,看得到结局

在中国,买房与否是一个极其痛苦的选择。无论是陌生人还是亲友,问这个问题,都很难回答。纵观全世界,没有一个国家的商品房占比可以高到中国这样的比例。要知道,住房只是一种生活必需品,通过生活必需品来获利是最容易的,因为谁都逃不了。在这种强取豪夺的住房模式下,民众绝不可能有最佳的选择。但有一点是肯定的,如果通胀到了离谱的程度,把货币换成实物(包括房屋)将是被迫的选择,这是我在任何时候公开透明的观点。

目前,又在重演2007年时的疯狂。地方政府储备的地卖空了,房地产商的房子卖空了,房价又到了一个临界点,需要有一个调整,因为,为这个调整付出代价者又变成了购房者和炒房者,强势利益主体已经剥离。讨论这是一个轮回还是一个新的开端意义不大。从长远来看,在利益制衡机制缺乏的情况下,难以形成有效力量促使中国房价走向理性,可以预见也最不忍见的结局就是崩盘。海南等地房地产泡沫的疯狂,正在加速那一天提前到来。

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[责任编辑:Wycaijing]

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