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地产牛皮书:6大信号确认拐点 地产进牛皮市

http://cq.QQ.com  2010年03月15日08:37   理财周报  江勋  评论0

我一直有种感觉,世间万物所受到的支配都是同一种力量,所以我总是试图把毫不相干的事物发生联系,而哲学家把这总结成数字。数字与数字之间有某种神奇的联系,比如平方、黄金分割,这些我认为是数字的节奏,也就是说,世界是由一些瑰丽的节奏所主导的。

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如果我们认同股市与地产之间都存在着严密的共振,那么,我们就要承认,房地产也有中级反弹、二次探底。如果我们认同7.29以后的市场是牛皮市,那么我们就要承认,今而后,地产亦属牛皮市。

这真像是命中注定。我这几天发现,自从2005年中国股市正常以来,地产、地产股、A股之间存在着这样的传导线索:行情开端是A股——地产股——地产市场;行情末尾是地产股——A股——地产市场。地产市场总是滞后于A股起落三四个月。

这一次我们看到的逻辑是,2009年7月初,地产股见顶,继而7月末大盘见顶,2010年前两个月,地产的成交量价发生转折。

这是一个拐点的成立。

近一个月来机构持续买入地产股,上周小试牛刀,而且带动了整个金融板块。有些乐观的朋友认为二八转换是不是归来了,而我认为是回光返照。

从市场看,地产已经被逼得不反弹不行了。7.29以来,跌得最狠的板块,一个是钢铁,一个就是地产。而且,地产的反弹不会是昙花一现。尽管两会风声鹤唳,但短期利空比如加息、出大政策都不是时候。而人民币升值正在逐渐成为一种浓厚的气候。甚至,15倍PE的低估值,确定性的业绩,都可能成为市场情绪间歇性发作的诱因,地产股放在整个大金融中,可能成为掩护题材股最后出货的主力,以及炮灰团。

但这阻挡不了地产牛皮市的步伐。

地产的命运正在发生难以挽回的嬗变。上帝以神奇的力量,把成交量、两会及流动性的节奏,在此刻叠加,从而确认了这一拐点。理由有六。

其一,今年的一季度,房价加速冲顶,房收比、租收比显示真实的自住型需求被高高在上的房价抑制出现主动性萎缩,投资型需求随着长期投资回报率的急剧下降也开始动摇,只有投机性需求还在摇摆不定。

其二,土地市场对政策调控做出了超预期的迅速反应。去年年底还是土地盛宴,今年国四条出台之后,2月即在广州出现2008年以来首次土地流拍;3月,上海杨浦五角场街道311地块,无人竞争,直接底价成交。

其三,一线地产商保利、万科(000002,股吧)、金地等全面压向一线以外市场,而从一季度销售看,从万科(000002,股吧)、金地与保利一二月销售增长结构相当清晰的反映出,一线市场的需求已明显萎缩。

其四,两会定调调结构。无论从政治压力还是政策趋势,也无论方式方法如何妥协,时间多长,调房价“不行也得行”。本次调控高度为史无前例。

其五,流动性增量已不可复制。2009年楼市猛涨不特依赖于天量信贷,更依赖于从实体经济中挤出的庞大流动性。在政策退出环境中,流动性的拐点已不可逆转,后续地产暴涨缺乏增量接盘资金的可能。

其六,高房价实际上已拖累国民经济。使得目前城镇住房面积整整比”住房小康“设想的总量少了一半,过重的投机性,已对地产对附属行业的拉动效应形成掏空。这是目前中游行业去库存速度滞后的重要原因。

以上,是确定中国地产阶段性调整的重大信号。地产的支柱地位仍难替代,结构调整不能一蹴而就。但更健康的支柱应是量价良性循环,绝非逼入死角。加大保障性住房供应可能并没有人们想象那么难。

明乎此,可知地产股的估值系统将在现有结构下发生必然的下移。我们不可估量地产的如此高成长再持续一年,A股该有怎样的疯狂对应。一线城市和二线重点城市地产商的成长性且告一个段落。在本期专题中,我们将告诉你,一系列新的逻辑正在发生。

最重要的是,以涨价为盈利尺度的共同商业模式宣告终结,2010年之后,地产将迎来真正的商业模式时代。这是理财周报后续所要跟踪研究的方向。

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[责任编辑:Wycaijing]

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