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二手房交易、租房陷阱防御

http://cq.QQ.com  2010年03月11日13:43   网易房产    评论0
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众所周之,二手(出售、出租)房交易过程十分繁琐,过程也非常复杂,一不小心就会陷入各种纠纷,如何解决这种纠纷呢?在“3.15”这个特殊日子来临之际,网易房产特意邀请了法律界的相关专家,为各位网友答疑解惑。

访谈:二手房交易、租房陷阱防御

嘉宾:广东正大方略律师事务所但秋寒律师、中国满堂红置业有限公司广州分公司法务部许彦斐

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交易流程要深入了解 证据保存成维权要诀

主持人:整个二手房交易流程比较的复杂,很多购房者买房时不知道步骤怎样,请许小姐给我们简单介绍一下整个交易流程。

许彦斐:按照交易流程是这样的,首先要查询,就要查一下该物业的情况,业主产权是否清晰,在确认产权清晰的情况下,双方就按照大家洽谈好的条件去做,之后就按照合同的约定去做,包括一次性的付款,具体的话就要看看交易的步骤,如果是按揭付款是符合贷款的条件以后,双方到房管局申请交易,变更申请买卖,大概就是这样的一个交易过程。

主持人:如果真的出现了纠纷,消费者第一时间采取哪些方法或者是哪些渠道维权呢?

但秋寒:因为一般的房产都通过中介公司,在此过程当中,通过中介公司给两边协调,如果协调不成的情况下,我们就认为通过法律得到解决。

主持人:中介公司法务部的代表,许小姐这边有没有建议呢?

许彦斐:其实我们建议双方发生了纠纷的情况下,守约方最重要的是要做好一个证据的保存,例如双方发生了一些纠纷,主要是不履行合同的,这时候作为守约方通过书面的通知函催促另外一方,可以做证据的保存,如果打官司可以做凭证。

签订购房合同技巧多

主持人:其实购房合同很重要,在我们看来就有很多条文,不知道从何看起,请许小姐介绍一下在签购房合同时有哪些是要注意的?

许彦斐:其实签购房合同时,对几个比较重要的部分买方一定要注意,首先是物业的地址,物业的地址就涉及到这套物业是否是你想购买的,就要看清楚,跟房产证上面的地址核对好,还有付款的方式,付款的方式是否你自己心目当中自己有意愿购买的方式,现在付款方式非常多,还有首期以后办手续,还有按揭部分是选择公积金还是商业贷款,还是公积金和商业混合组合的贷款,针对与你自己切身利益密切的条款,希望大家签合同时要关注以下,还有一个违约金的条款,当然签合同都不希望有违约的情况,当然如果真的有违约的情况,自己也要先去了解一下违约的成本是否是自己可以承受的,这些都需要重点的关注。

主持人:从法律的角度上针对哪些条款有哪些建议呢?

但秋寒:我们在签订合同时就有条约的合理性,例如地点和位置,第二是价格是多少钱,第三个付款方式,付款方式我们是比较的建议按揭的方式,就是分期付款的那种。付款方式的问题首先要看经济的能力,经济能力可以的话,可以采取一次性的付款,一次性付款通过银行托管的方式,我们认为向这种方式是比较好的,也可以保证双方的利益,第二是按揭的方式,这是比较安全的,第三个要注意是违约责任的问题,违约责任的问题不仅仅是买方卖方的违约,还有中介公司的违约行为在上面都需要注意,买方和卖方的违约行为都可以按照成交额的百分之多少来进行约定,中介公司中介报酬的问题,我个人一个建议就要分几个阶段进行支付,首先我个人认为第一个阶段签订买卖合同时就要支付一部分,而不是大家惯例的签订合同后就要付全额的中介费,我认为签订中介合同时就要付一部分,再过一段时间再付部分,第三部分是留到整个办理完毕,全部办理完毕再付第三笔中介的费用,这样就免除一些买卖双方和中介公司产生问题的纠纷。

另外,交楼时间和交楼的手续的问题,我觉得交楼时间也是约定要详尽一定。

租赁手续不能“偷鸡”

主持人:感谢但律师和许小姐给网友的建议。大家知道春节后是大量的打工仔返城的高峰期,也是租赁市场的旺季,在租房方面,有什么特别要注意的事项可以提醒一下我们的网友呢?

许彦斐:其实租房子就要看清楚房产,还要看看这个物业的设施是否是自己满意的,因为我们遇到一些情况,在承租人打工者租房者第一次看房子就签了合同,但是发现物业的很多设施就是自己不满意的,例如没有空调,没有大床等,其实这些情况就是提醒大家签约前就要跟业主沟通好,不要签完合同之后才向业主提出,这样就没有自己保证合同的约定,还有也是提醒各位包租工和包租婆有房出租是非常高兴得时候,但是也要办理好租赁登记,如果没有办理好租赁登记,如果出租屋发生了刑事案件,就要涉及到承担国家对它行政的处罚罚款,更严重就把这套物业查封,就不会再出租了。

主持人:可能有很多租房者的意识没有想到要找中介,包租公就会自己写一份合同,请问这份合同生效吗?

但秋寒:只要当时表示一致的,只要没有违背法律的强制性约定,就是合法有效的。

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