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农工党:加快住房保障立法 完善住房制度

http://cq.QQ.com  2010年03月01日17:37   搜狐财经    评论0
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  关于加快住房保障立法 完善住房制度的建议

  “住有所居”是保障和改善民生的重要内容。目前,我国已经形成了由经济适用房、限价商品房、廉租房、公共租赁住房组成的住房保障体系。但在具体运作中存在保障性住房供应量严重不足、保障对象覆盖面过于狭窄、运作不规范等现象。我国仍未建立《住房保障法》,现有的部门法规以及一些地方性法规实施随意性强,缺乏统一的法律指导和约束。

  房价高企和公共住房缺位掏空了中等收入家庭上代人的积蓄和这代人未来的收入,严重降低了他们的生活水平,对其它消费产生强烈的挤出效应。因此,控制地价、控制税费、控制利润以发展公共住房是摆在政府面前的严峻课题。

  首先,发展公共住房具有法律依据和政策基础。我国宪法规定了国有土地公共服务的性质,国有土地必须为全体人民服务,政府垄断的住房供地必须以改善全体居民的住房条件为基础,符合大多数人民的利益。调控地价和房价必须坚持住房是准公共产品的执政理念,符合人民的愿望和房价收入比的国际惯例,土地财政不能偏离国有土地的社会主义属性。

  其次,控降房价是包括开发商在内的全国人民的强烈要求。2009年以来地价和房价再次非理性上涨更加证明,现行的商品住房制度已经无法满足中等收入家庭的住房需求,全国人民要求深化住房制度改革的呼声再次高涨。要刺激消费,扩大内需,必须首先把挤占居民即期甚至远期消费能力的过高房价调低到合理区间。

  一、建议国务院成立“深化住房制度改革领导小组”,领导二次房改,尽快提出建立三三制住房制度和四定两竞公共住房改革的具体方案并发布执行

  一是改革供地方式,建立三三制住房制度的基本框架。一个好的住房制度,必须同时满足低收入、中等收入、高收入家庭即全体国民的住房需求。国家《2009-2011年廉租住房保障规划》出台后,保障性住房制度正在逐步保障低收入家庭的基本居住条件。商品住房制度满足了高收入家庭的住房需求,却无法满足中等收入家庭的住房需求。因此,建议国家尽快进行二次房改,建立第三种能够满足中等收入家庭住房需求的公共住房制度(包括公共租赁住房制度),即准市场化的平价住房制度。公共住房是以“定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率,竞房价、竞建设方案,综合打分高者得”方式招标供地建设的准市场化平价住房,供应对象主要是占城镇人口60%左右的中等收入家庭。改革供地方式、实行“四定两竞”招标是住房制度创新的必要条件。

  二次房改后形成的住房制度基本框架是:保障性住房以政府划拨方式供地,由国有独资住房投资有限公司、非营利公益性建房机构和建筑开发商共同参与,解决低收入家庭的住房问题。公共住房和公共租赁住房实行“四定两竞”招标,由非营利公益性建房机构和建筑开发商共同参与,向中等收入家庭提供平价住房。商品住房仍然以“招拍挂”方式供地,由建筑开发商开发建设,户型面积和房价由开发商自主确定,满足高收入家庭的住房需求。概括起来就是“三种住房制度,三类供地方式,三支队伍参与”,简称“三三制住房制度”, 改革目标是建立“低端有保障,中端买得起,高端有选择”的多层次良性发展的住房供应体系。

  二是改革供地方式,发展四定两竞公共住房的五项内容1.确定公共住房供地指标。政府将每年的住房供地计划分为三个部分,首先保证保障性住房用地和公共住房、公共租赁住房用地,然后安排商品住房用地,并向社会公示。2.创新公共住房供地招标方式。以招标底价为准,实行“四定两竞”招标。3.公共住房户型建筑面积控制在90平方米以内,实行轮候制和订单式开发建设。4.动员社会力量参与公共住房建设。支持大企业、企业协会、群众团体和社会贤达组建社会型住宅合作社和合作建房等非盈利公益性建房机构,共同参与公共住房建设。5.实行一户一宅的准入制度。公共住房只出售给在本地工作满2年且购买第一套自住房的国内居民家庭和符合购买第二套自住房条件的国内居民家庭。实行一户一宅的准入制度,购买公共住房后若出售,买方必须符合准入条件,且不得高于政府确定的本楼盘最高限价;出租须按公共租赁住房的租金限价收租。购买公共住房以后可以再购买商品住房。

  四定两竞公共住房改革简便易行,改革成本低,兴利除弊,各方共赢。不需要政府增加投入,不减少正常的土地财政收入,也不会给商品住房市场带来太大冲击。开发商给富人盖房子还会有高于公共住房的利润,政府也会增加财政收入。四定两竞使房价合理,预期明确,解决了房价的不确定性和信息不对称性,有利于增加住房消费。短期看会带动高房价合理下行,但也封杀了房价非理性下跌的空间,形成三种住房制度相互制衡机制,有利于促进房地产市场稳定健康发展。四定两竞改革使建房成本公开透明也将成为防止房地产腐败的利器。我们建议着手在挑选试点城市进行试验。

  二、建议全国人大常委会加快《住房保障法》立法

  制定和实施兼顾社会各收入阶层的完善的住房供给制度,是政府的一项重要的社会职责。其核心在于对不同收入阶层的居民实行不同的住房价格政策。鼓励高收入家庭购买、租赁商品房,中低收入家庭通过不同方式的补贴,购买保障性住房,最低收入家庭租赁由政府提供补贴的廉租住房。最终实现“居者有其房”的目标。

  2008年10月,全国人大常委会立法规划会议确定,《住房保障法》列为研究起草、条件成熟时安排审议的法律之一。2009年5月,住房和城乡建设部召集中央有关部委和地方的代表,启动了《住房保障法》起草工作。建议尽快通过立法确立三三制住房制度,建立起符合我国国情的、人民满意的多层次良性发展的、长治久安的住房供应体系。加快立法进度,并解决以下三个立法原则问题:

  一是在法理上要确立住房是准公共产品的执政理念,摒弃住房全面市场化的错误思想;二是在法条上要搞大保障,不要搞小保障,要保障全体城乡居民的住房权,不要只保障城镇户籍低收入家庭的住房权,全心全意实现民生住房、和谐住房、住有所居的目标;三是在制度设计上要实现三三制住房制度的改革和创新。

  目前,我国的人均国民生产总值已经超过3000美元,无论从政治上、经济上、社会和谐稳定上都具备保障全体居民住房权的必要性和可行性,同时这也是全国人民的迫切愿望。

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