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长沙样本:当钉子户遇上“公共利益”

http://cq.QQ.com  2010年02月03日15:35   南方都市报    评论0
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在最初的设想中,丁文茵希望在棚户区改造中就地安置,“即便是位置差一点,也是中心区”,她甚至想在日后扩大自己的经营面积。这几乎也是每一个东牌楼老住户的梦想。

70岁的袁冬梅已经在这里居住了45年,房子建于1947年,位于东牌楼社区中间偏北。安静的小院、宽敞的中庭、镂空雕花的窗户和麻石刻的门框,曾让“摄影的、文物保护的人不知来了多少次”。

接下来事情的进展,却偏离了丁文茵的预想轨道。政府的征收规划中并没有承载这些朴素的梦想,在致东牌楼居民的公开信中,芙蓉区政府明确表示,就地安置是不可能的。

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其理由有二,根据长株潭城市群中整体规划,东牌楼将作为商务商业用地,没有住宅规划;二是该项目是先征收再对外公开拍挂出让土地,目前建设项目跟工期无法确定,因此只有货币补偿才能满足不同人群的不同需求。

根据国家住建部网站刊登的《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》,市和国有工矿棚户区改造实行实物安置和货币补偿相结合,由被拆迁人自愿选择,可以货币补偿,也可以产权置换补偿。

根据多个居民在不同场合的反映,芙蓉区区长李蔚在与居民协商中说,“这个地方现在被政府看上了,你们就得搬,以后要在这里建高档的商业区,你们这些人住不起的。”

“要我们去哪儿住呀?”袁冬梅指着还有糖尿病的老伴喃喃自语,东牌楼离省人民医院这么近,我们老人很安心,有个三病两痛的去医院很快啊。“要真的搬到什么很远的地方去住了,我们怎么办呀!”

存有分歧的还有补偿价格。按照芙蓉区公布的补偿基价,是4562元/平米,“已是长沙市棚户区改造中最高”。与之相比,岳麓区是3278/平米、中山区是4391/平米,加上提前搬迁奖励、支持重点工程奖励、寻找房源等奖励,东牌楼最普通的居民房算下来有6000多元一平米。长沙的平均值是每平米5000-6000元。

一些人搬走了,在最开始的9月4日到9月6日,102户居民签字同意,到10月21日,这一数字扩大到270,占1089户总量的1/5强。

在芙蓉区出台的征收补偿中,面积不足45平米的一律按45平米进行补偿——— 率先搬走的正是得惠于此———原本只有20多平米甚至十几平米的房子,加上奖励,却获得了与最后搬走的居民六七十平米大抵相当的补偿。

补偿标准的确定,是在长沙市有资质的二级以上评估公司中随机抽取三家公司,分别对东牌楼的项目进行评估,之后取这三家公司评估值的平均数作为基础价格,再加上长沙市出台的各类补偿优惠政策和奖励。

东牌楼地处城市正中心,是长沙最繁华所在,属五一商圈范畴。通过走访周边楼盘,调查的周边房价,目前在每平米8000元-10000元之间,而4563元/平米的标准,大概只有该地段市场价格的一半左右。

“这个标准可能低于本区高档商品房和部分被征收人的期望值,但是从前期协议的签署效果来看,大多数群众是支持跟拥护的。”严国益说。

“这跟开发商有什么区别?”更多的原住民则感到无法认同,因为这根本就实现不了他们在周边购买住房的基本要求。

从商业拆迁到政府征收

开发商“皆因拆迁成本而放弃”,最后政府决定以“征收”方式启动棚户区改造

交涉开始遭遇碰壁。当赔偿与开发商的拆迁越发类似的时候,拆迁与征收的界限变得模糊,丁文茵和袁冬梅等原住民开始选择坚守。

根据“法的精神”,这是两种本质不同的方式。建设部法律顾问、《物权法》起草者之一孙宪中教授说,无论是《物权法》还是正在酝酿的《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例(草案)》均明确界定,“征收”必须是在没有任何商业利益前提之下的政府行为。

在长沙市国土资源局以及芙蓉区政府发布的征收公告中,对于东牌楼国有土地使用权的回收均定性为“实施城市规划,提升城市品位,改善居民生活环境,加快芙蓉区东牌楼地区棚户区改造、环境治理和中央商务区的建设”,即“公共利益”。

与之形成对比的是,长沙市发改委网站上一份名为《长沙招商项目目录(2009)》的文件对东牌楼项目有如下介绍描述:处于中央商务区商业圈,拟建大型购物商场、高档酒店、服务式公寓等。同样的表述,也出现在中国政府采购招标网上。

政府有自己的逻辑。严国益介绍,启动东牌楼这个项目,其实是一个漫长的过程。2006年政府就做过调研与规划,当时本来要引进香港的恒隆集团,已经签署了相关的意向,由开发商进行开发,即商业拆迁。

2006年7月27日,恒隆地产有限公司在其官网上宣布,与长沙市芙蓉区人民政府签署“长沙恒隆广场”协议书,将于日内落实投资长沙市芙蓉区东牌楼旧城改造区发展一项核心商业区大型综合商业项目。“该项目位于芙蓉区重点商贸金融中心、东牌楼旧城改造区域,是当地不可多得黄金地段”。

之后,恒隆集团迟迟没有签署合同,严国益说,其原因是“(恒隆)觉得前期的成本太大,一直在犹豫”。项目因此一直悬而未决,后长沙市政府也一直在引进开发商洽谈,“最后皆因拆迁成本的原因放弃”。

时间走到2009年,长沙市政府做出重大决策,要加快棚户区的改造,提出了政府主导、市场运作的思路,对于棚户区进行成片的改造与开发,在这样的背景之下,东牌楼项目作为棚户区改造的重点项目,率先进行征收。

东牌楼第一期拆迁的总用地面积约78亩,拟筹措资金12亿元,现已筹措10亿元。根据《长沙市人民政府关于进一步加快改造工作的通知》,政府棚户区改造土地供应所得总价款全额上交市财政,由财政部门返还拆迁补偿安置腾地标准后,按市与区5:5比例分享收益或者同比例分担亏损。

具体到东牌楼项目,资金主要由市区两级政府投入的资本金,并通过银行融资,将东牌楼居民的土地使用权收回后划拨给东棚户区改投公司,公司再以该划拨的土地使用权为抵押向银行贷款融资,作为东牌楼房屋征收补偿安置资金。

“这个项目总体下来,需要大概28亿元的资金,现在看来肯定要亏的。”芙蓉区房管局局长蔡冰说,如果单纯从商业利益来考虑,这个项目是不成立的。“没有办法,政府必须搞,不然怎么改善民生?”

而在长沙市的整体规划中,未来3年时间改造二环线以内的棚户区,启动棚改项目109个,拆迁面积730万平方米,将均以类似于东牌楼的方式进行征收。

征收成效显著

不到半年就搬走92%;50%以上机关干部全面参与征收,工作成效纳入年终考核

因为被发现家里有汽油,房屋被强制征收这天,丁文茵在当地的派出所度过了自称“还算不错”的7个小时。她说,民警并未为难她,不过是“聊聊天”,重点是“要我想开点,不要跟政府斗了”。

征收进入最后阶段时,不断有邻里选择了放弃“抵抗”,签字搬离。一位搬离者向记者出示了收到的征收办短信:“我们非常希望你把协议签了,对你对我们都是好事,4号后一切奖励取消,本应是你们的34728元将消失,并进入强拆程序,无论如何是不合算的。你们绝对低估了一个小小区政府。”

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