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囤地行为会否受到有效打击?

http://cq.QQ.com  2010年01月18日19:39   腾讯·大渝网    评论0

2009年是“地王”频出的一年,很多开发商投入到大规模囤地的赌博中,囤地乱象大有愈演愈烈之势,SOHO中国有限公司董事长潘石屹更是指出,只炒地不盖房的开发商占到了三分之一左右。

09年12月17日,财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》,明确开发商以后拿地时,“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款,不得参与新的土地出让交易。

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那么政策调控对遏制开发商的囤地现象能起到多少作用呢?

现状:开发商囤地现象惊人

“上市公司囤地现象非常惊人,根据它们的公开年报简单分析,以这些公司开发的建筑面积来计算,它们的囤地规模,最少的也在20年以上,最多的超过100年。”潘石屹说。

某官方资料显示:某开发公司2008年至2009年中期,可储备土地为1288万平方米,而当年实际开发土地仅为9万平方米,其土地储备可供开发年数长达143年。值得一提的是,这家开发公司是列表中囤地最少的一家,表中囤地最多的开发商是该公司的4倍。

上海某房地产研究院披露,1998~2008年间,全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达到31.3亿平方米,而截至2008年年底,全国土地开发量仅为19.4亿平方米。

易居中国的报告指出,目前仅上海市场内拿地超过2年未上市或未动工的涉及住宅的土地有330宗。

目前到底有多少属于囤而不建的土地,难有一个说服力的数据。

原因:囤地比盖楼更赚钱

开发商为何热衷囤地?潘石屹称,这主要是因为公司储备土地受资本市场追捧。而开发商在土地上投入的精力、时间和金钱多了,那么投入在规划、设计、建设上的精力自然就相应减少。

潘石屹戏称,在房地产界,“养鸡的不如倒蛋的”,囤地往往更赚钱。他举例说,几年前,两家开发商同时拿下同一地段的两块土地,一家开发商建了房子,卖出房子后发现没有赚多少钱;另外一家开发商囤着地,什么都不做,最后把土地卖给别人,赚的钱是第一家开发商的几倍,“如此循环往复,在房地产界,少圈地的反而成了另类”。

富阳中国控股业务部王勇表示,对于大型上市公司而言,储备土地的价值不仅仅在土地上,也是运营战略的需要,尤其“地王”出现后可以在资本市场获得更多潜在收益。

政策:漏洞多

目前政府出台的政策还只是停留在宏观层面,365记者尹霄飞解析说:打击囤地的政策还需细化完善。

首先:目前政策层面漏洞明显,开发商会钻空子。举例来说,未缴纳完土地出让金的开发商,不得参与新的土地出让交易。这一政策似乎是“减小风险、抑制囤地”的良策,但从实际效果来看,几乎形同虚设,原因是不少开发商的应对之策是注册子公司来“换马甲”。据了解,一些大的开发商,利用中小城市希望他们进入的心理,通过各种方式来延迟缴纳土地出让金,来达到囤地的目的,这是一种很惯常的做法。

其次:央企形成相对垄断,房价变成刚性。我们看到,土地首付达到50%,无疑将限制一些中小开发商、资金紧缺的企业进入房地产开发领域,让国企、央企形成相对垄断的市场,如果是央企拿地,即使市场不好,成本在那儿,央企不会降到成本以下,承担国有资产流失的责任。其实,自09年下半年起,央企已经成为市场的地王制造者。在市场波动时,只有民营企业房价在波动,国有企业房价变成刚性价格,央企供应量越大,房产价格越来越刚性化,消费者得不到多少好处。

声音:政策仍需细化完善

那么,针对囤地现象的政策能否取得实效呢?潘石屹在博客中表示,政策的执行有两大难点。首先,如果由地方政府执行,标准如何确定?比如从什么时间开始计算囤地,是从颁布土地证的时间算起,还是从其他时间算起?如果开发商有1000亩土地,只开发了10亩,其余的990亩算不算闲置?这些细节还需进一步明确。

其次,潘石屹认为,政府的政策一年比一年严格,以往文件中提到:“闲置土地超过一年不满两年的,要收20%的闲置费。”而在2008年新出台的文件中规定,“对闲置的土地要征收增值地价”。现在的实际情况是第一条政策尚且很难彻底执行,落实新政策更成了空谈。

他就此建议,是否可以先处理“囤地”十年以上的,再处理“囤地”五年以上的……依次逐步解决,让政策得以执行并真正发挥效力。

[责任编辑:wyskyliu]

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