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2010 谁买房 谁观望

http://cq.QQ.com  2010年01月18日19:34   经济观察报    评论0
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自住者的未来

不仅广州如此,从其他市场来看,12月上海一手住宅成交2.1万套,面积达227万平方米,对比11月份,成交量涨了496套,面积微跌2058平方米。

“前一阶段,恐慌性买家虽然大声喊贵,但还是挤破了头入市,”某全国性房企营销总监告诉记者,据他统计的楼盘情况来看,“12月房价虽涨得很厉害,销售却没有明显放缓。”

但是,胡广东对目前的市场情况表示担忧,“受制于高价格,很多有效需求不能转换为购买行为。”他认为,现在已经有自住买家开始放弃买房,今年如果房价继续高位运行,很大一部分自住需求将被挤出市场,并最终会影响成交量。

从中原代理的楼盘对客户的细致分析看来,价格太高是阻碍成交的最大因素。而如何使房价稳定,自住者多数把希望寄托在国家政策上。

“今年的总体购房需求会比2009年少,”胡广东认为,从全国范围来看,2008、2009两年的需求几乎都集中在2009年释放,仅广州2009年成交量就超过950万平方米,远远超过2007年最高点,今年将回到年度成交量的正常轨道上。

开发商似乎更乐观。“政策有保有压,不过实际需求仍在,”上述开发商营销总监说,长远来看,12月初中央经济工作会议提出的“城镇化”将是自住需求的下一片蓝海。“最近两年全国标杆房企在二、三线城市的土储占比高达80%,部署二、三线城市和‘城镇化’有太多的交叉点,几乎是不谋而合。”

业内人士也普遍认为,“城镇化”让农业人口逐步在城镇就业和落户,将会在全国范围内产生大量的需求,给房地产市场带来更大的发展空间。在一线城市扩容压力明显的情况下,二、三线城市和“城镇化”所到之处,将会成为未来市场开发的重点。

投资客的算盘

“目前的影响不大。”对于此次政策调控,王威十分笃定。他是深圳某电子公司营销部经理,2007年开始纯负债炒房,如今手中握有20多套房产,是炒房大军中坚定的一员。

从中央态度来看,抑制投资需求过度膨胀将是今年政策调整的主基调之一。与此基调相吻合的是,在目前出台的政策中,仅“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”是针对投资者市场的,它将直接导致投资炒房的交易成本的增加。

“在房价上行通道,这些增加的成本会直接摊给买家,不会对投资有太大的阻碍。”王威介绍,2009年卖房的时候,有一套房子要求对方连炒高的车位一起买,如此苛刻且不合情理的条件,也有人愿意接盘。

然而,另一只靴子尚未落地,王威等投资客对于今年的市场却有些拿捏不定。“最害怕的是会不会有限制二套房贷和利率的政策出来,这对于大部分投资者特别是负债投资者而言,将是一针见血的。”

摩根士丹利董事总经理、中国策略师娄刚日前接受媒体采访时称,2010年随着国际经济的复苏和通胀压力的逐步显现,资金成本有很大的不确定性,在此情况下他认为,“2010年投资楼市风险高、回报低”。

“深圳某些区域性很优越或者拥有稀缺性资源的房子,价格涨到了我们自己也害怕的地步。”王威告诉记者,不仅是深圳,一线城市都出现了类似的情况。11月,北京一手和二手房均价都涨到了历史最高点。第三方机构统计数据显示,2009年上海商品住宅平均价格约为1.6万元/平方米,相比2008年商品住宅平均价格1.3万元/平方米上涨约23%。

“广州珠江新城的房子要出手却无人接盘,”王威表示,现在绝不进入高档物业,高价高风险,尤其是在如此政策敏感时期。他保留了2008年年底以超低价买入的几套豪宅做长线投资,另一部分短线放在了中档地铁物业上。

但是,即便政策未定市场待动,在他和他的圈子看来,2010年并非是投资的冰冻期。

“一些朋友开始把目标放在了商铺和写字楼上,”王威说,目前这两种物业的价格都不高,特别是写字楼市场,自从金融危机爆发以来,还没有完全走出低谷,虽然成交量上升,但是价格甚至比住宅低,在商业氛围浓厚的区域,它们也会成为优质物业入选。

更有投资客开始转战二、三线城市,据王威介绍,长沙、武汉、成都、宁波等都是不错的选择,这些城市房价相对偏低,未来升值空间更大。以武汉为例,2008年年底中心区还可以买到4800元/平方米的新房,而到2009年11月,主城区成交均价已经突破7000元/平方米大关,这种涨幅让他们非常心动。(应采访者要求,王威为化名)

[责任编辑:wyskyliu]

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