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业内预期今年二季度房价将下跌 拐点来了?

http://cq.QQ.com  2010年01月15日08:48   第一财经日报    评论0

国家发改委昨天发布的最新报告显示,2009年最后一个月全国70个大中城市房价同比涨7.8%,超过2007年全年7.6%的涨幅。同时,去年12月70个大中城市房价1.5%的环比涨幅,也创出26个月来新高。不过随着政策调控的影响加深,业内预期今年房价涨幅将会收窄,甚至在二季度就会出现下跌。

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分类型看,上月70个大中城市的新建住房销售价格同比上涨9.1%,环比上涨1.9%。其中,经济适用房销售价格同比上涨0.8%,环比上涨0.1%;普通商品住房销售价格同比上涨11.0%,环比上涨2.4%;高档商品住房销售价格同比上涨7.2%,环比上涨1.3%。而二手住房销售价格同比上涨6.8%,环比上涨1.0%。

分地区看,除唐山外,其余69个城市上月新建住房和二手住房的销售价格均同比上涨,新建住房价格涨幅居前列的如广州19.9%、深圳14.3%、海口13.4%、北京13.2%等,二手住房价格涨幅居前列的如深圳23.9%、杭州13.9%、厦门13.2%等。而新建住房环比价格上涨的城市也达到66个,如北京4.5%、海口3.3%、天津3.0%等。二手住房环比价格上涨的城市则有60个,如海口2.3%、厦门2.0%、济南1.7%等。

“看到涨幅数据,全国房价的疯狂之势可以想象。虽然2009年房价涨幅偏大与2008年楼市低迷有关,但去年房价的月度同比增长曲线图走势很陡,自6月负增长转为正增长后快速上扬。”易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭坦言:“正是由于去年年底全国房价涨幅太大,同时‘地王’频出、地价高涨,才引起国家决策层的担心,从而出台了一系列调控措施,力图遏制部分城市房价过快上涨的势头。”

至于今年的房价走势,杨红旭认为从本月市场对政策紧缩的反应便可看出,房价环比增幅将持续收窄,二季度可能出现环比负增长,也即房价下跌;而同比涨幅的增加还会持续1-3个月,因为去年一季度房价处于跌势,但二季度后也会持续收窄。“全年而言,2010年房价与2009年相比依然会是正增长,但涨幅将缩小。全年房价整体呈现上半年涨、下半年盘整甚至下跌的格局。去年房价涨幅过大的一线城市和部分二线城市房价将出现程度不一的下跌。”

楼市拐点已经来了吗?

山雨欲来风满楼。用这句最俗套的话形容2010年初的楼市,也还算恰当。经历了史上最疯狂年度涨幅之后,中央政府终于连环出手:取消税收优惠、严格房贷政策、收回限制土地、督察地方政府。年初这半个月的市场也有一些“配合”的表现:二手房价不再坚挺、新盘开价不再让人惊讶、开发商拍地热度降低。

由此楼市拐点到来了吗?是短期拐点还是长期拐点?

楼市是个“钟摆市场”

从1997年开始取消福利分房算起,中国房地产市场真正的市场化阶段只有13年时间。这13年中,真正称得上是全国性低潮的只有2次——1998年和2008年,2006年小低潮主要发生在长三角;全国性高潮则有2005、2007、2009年三次。

回顾以往两次拐点,2005年底和2007年底,与股市波动规律颇为类似,都是因为短期内房价上涨过猛,从买方来看,短期内透支了数年积累的购买力。从卖方来看,在很短时间内获得意想不到的巨大涨幅,落袋为安、获利了结者不在少数。2009年的涨幅超过了以往任何一次高潮,如果按照这个规律,是否跌幅也会很大呢?

但经历了数次波动之后,买卖双方都发现,房价是在螺旋式上升,每一次下跌之后,随之而来的是更强烈的报复性反弹。楼市的钟摆,正越摆越高。

接轨国际论的终结

这个钟摆能够无限制地越摆越高吗?最后的高度会在哪里?2009年底,位于上海黄浦江边一个非传统豪宅地段的楼盘,宣传口号是:向全球豪宅看齐,我们15万元的单价还有100%升值空间!

以往几次楼市高潮阶段,批评者的武器是房价收入比:虽然中国房价相对发达国家还比较低,但房价与收入之比,远远超过任何发达国家。

但在2009年的房价高峰面前,已经不需要拿房价收入比说事儿了,上海、北京、深圳的绝对房价,已经直接接轨伦敦、东京、纽约了。500万元人民币,在这些城市的普通地段已经能买一栋带大花园的独立别墅了;但在上海连外环外的独立别墅都买不起。

按照上述螺旋式上升逻辑,即使没有了“与国际接轨”,房价再创高峰的理由还有很多,诸如城镇化加速、流动性泛滥、中国人传统心理等等,但如果2010年楼市回调,之后的高峰会达到怎样的高度呢?会不会人均收入在全球100名开外的国家,创造出世界第一的房价呢?

微妙的政策出台时机

每次楼市达到一定高峰时,政府都会出台调控政策,似乎每次都会在一定时段内奏效。楼市拐点都是由万能的政策制造的吗?

如果借鉴货币政策,无论是美联储、各国央行,还是中国人民银行,出台调控政策都是着眼于未来的,并且是可以预期的;久而久之,市场相关各方也就形成了共识:预计市场将过热,央行一定会提前收紧;市场热度不够,央行会提前松闸。资本市场和宏观经济的波动幅度由此就会缩小,市场参与者只需顺势而为。

从楼市政策来看,回顾2005、2007、2009年的三次高峰和2006、2008年的低谷,波动幅度远大于宏观经济的波动。与未雨绸缪的货币政策相比,楼市政策相对后知后觉;从另一个角度来说,每次楼市政策出台前,市场本身已经到了需要调整的临界点,调控既是调整的推力,也是调整是否到来的重要信号。

[责任编辑:WYCAIJING]

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