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楼市观察:土地闸门为何刹不住房价疯涨

http://cq.QQ.com  2010年01月12日13:49   人民网  于猛  评论0

  ●一些城市的房价偏离了居民购买力水平,金融风险快速积聚

  ●单纯“价高者得”的土地拍卖方式造成“地王”频现,推高了人们对楼市涨价的预期

  ●简单地增加供地数量并不能遏制房价疯涨,土地政策要真正发挥“威力”,还有待其他政策密切配合

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  北京2009年商品房均价上涨超过60%,深圳等地更纷纷超过这一涨幅。即使二三线城市,房价也在大涨。

  回顾2009年疯狂的房地产市场,我们发现,土地、房产、金融、资本等市场的关联程度前所未有地紧密,这说明我国正处在土地资本化的过程中,土地作为资本的作用越发明显,人们看到了些许风险,多了一份担忧。

  在全球经济尚未好转、国内信贷相对宽松的背景下,土地交易市场投机性大增,如果开发商再将土地进行资本化运作,频频高价抢地,泡沫便会被迅速吹大,对经济运行造成伤害。

  是泡沫,总要破灭。

  香港1997年楼市泡沫破灭重挫香港经济,美国的房地产泡沫破灭引发国际金融危机……

  虽然还没有确切的数据证明,我国楼市特别是一线城市的楼市夹带了多少泡沫,但其价格远远偏离了居民购买力水平,金融风险快速积聚,已是不争的事实。房价会永远上涨吗?一旦人们的预期发生变化,大量被囤积的房源蜂拥到市场,谁有力量接盘这虚幻的繁荣?

  以土地政策参与宏观调控,是我国在特殊国情下实行的重大管理创新。政府可以通过土地政策的制定和实施,实现宏观经济长期稳定增长的目标。调控好土地市场尤其是土地供应,就可能调控劳动力、资金、原材料、能源和其他资源的投入量和投入方向,实现资源的综合优化配置,最终有效调控经济运行。

  2003年以来,土地政策在宏观调控中的作用逐步加强,在“地根”、“银根”同时紧缩的政策作用下,宏观调控具体目标基本实现,2005年—2007年全社会固定资产投资规模保持稳定增长态势,而经济增长均实现了10%以上的增速,土地“闸门”的作用功不可没。正因为如此,人们对政府通过运用好土地杠杆的调控机制,遏制部分城市畸高的房价多了一份期待。

  从理论上讲,房地产市场的价格是由供需决定的,土地供应增加并按期得到开发,房子就多了,价格也就下来了。但事实并非如此。2007年是土地供应最多的年份之一,2008年特别是2009年,为保证扩内需、保增长、调结构、惠民生项目落地,全国土地供应量与2007年基本持平或略有增长,三年来供应大量土地应该不断形成住房有效供给,对稳定市场产生巨大的正面影响,然而,房价的疯涨证明,简单地增加供地数量并不能遏制房价疯涨。

  在2009年的土地出让市场中,绝大部分城市采取了单纯的“价高者得”的拍卖方式,助长了“地王”频现,推高了人们对楼市涨价的预期,怎样运用土地政策来提高宏观调控的效果,仍是非常严峻的问题。一方面要增加土地供应量、优化供地结构,改革完善土地出让的招拍挂制度,规避“天价地”所带来的负面效应,同时可采取需求侧管理,限定最终房屋户型、结构,甚至价格,来抑制不合理的需求,干预房产市场价格。对保障房供地量要足,位置要合理。另一方面,严厉打击囤地行为,防止地产投机,逾期不开发的土地一律无偿收回。

  更应当看到,在现行土地制度框架下,地方政府用于城市建设的资金主要来自土地出让的收入和房地产开发的相关税收,地方“借地生财”现象依然突出,而以土地作担保的银行贷款也占了城市基础设施投资的大部分资金。如何逐步减少地方财政对土地的依赖,优化中央、地方多级土地调控机制,是当前亟须解决的课题。土地政策要真正发挥“威力”,还要与产业政策、财政政策、货币政策密切配合,宏观调控才能收到预期效果。

[责任编辑:wyskyzhan]

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