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本次2011重庆楼市趋势高峰论坛邀请了多位房产相关机构资深专家,就近期“国八条”、“房产税”等新政出台后对重庆的影响及新置业面临的机遇及问题进行讨论,站在城市高度从政府、媒体、银行、学者、开发商、中介代理等多方面多角度剖析楼盘动向。

论道2011——重庆楼市趋势高峰论坛

刘志民:尊敬的各位来宾,大家下午好!今天春光明媚,我们沐浴在春光里,呼吸着春日的空气里。俗话说得好,一年之计在于春,今天在春天里共话2011年的重庆楼市。首先做一个介绍,我是来自重庆第一房产的刘志民,今天负责主持论坛,平时都是在演播室里向观众朋友传达各位专家的言论分析,今天有幸在现场见到各位专家,还是非常激动。首先请允许我隆重介绍出席的各位专家和来宾:

重庆房地产协会研究部主任 孙宏志

重庆大学房地产学院院长 任宏

大渝网副总裁 雷加

三峡银行副经理、高级经济师 姚俊

重庆宗申天润地产有限公司总经理 沈殿连

重庆钢运置业代理有限公司董事长 代育松

财经栏目专家、房地产投资融资顾问 陈真诚

欢迎各位的来到。在今天论坛开始,首先有请重庆宗申田润地产有限公司的总经理沈殿连先生为我们致词。

沈殿连:首先我代表宗申地产欢迎各位专家来宗申地产指导我们的工作。由于本次论坛是我们内部和钢运联合组织内部专家的讨论会,在这里虽然也有很多的媒体参与,但是我们的言论暂时不对外发表,以便于大家能够畅所欲言,这样没有压力。根据自己内心,根据对情况的了解直说。对外报道,只会报道相关活动,但是对当中的不便于报道的言词,会进行相关的保密;

第二由于宗申集团进军房地产的步伐一直不会太快,在现有情况下宗申地产如何发展,在此也是要向诸位专家和企业讨教,也希望各位专家在这方面给予宗申更多的指导,便于在未来的工作中能够更好向前促进,更好的迈好步子。再次特别代表集团的领导符军,因为他今天下午有特别的会议,本来他是要莅临参加会议,但是由于特殊的情况参加不了,总裁也希望我们能够多听听专家的意见,为未来宗申地产的发展奠定一个基础。在此,谢谢大家!

刘志民:谢谢沈总。今天大家一个是散谈形式的讨论。那么我们在房地产主持的时候曾经说过这样的话,2010年和2011年都是调控年,因为2010年据不完全统计,各种调控政策,存款准备金率上调了8次,然后还有加息一系列政策在出台。面对这样的形式,从宏观上从大方向上讲,全国的楼市会出现什么趋势,有特别的自身的专家,今天也想听听大家的意见,重庆2010年的趋势是怎么样的。我抛砖引玉,老百姓每次希望我们的调控有实质性的进展和效果,说房价有一定的下降空间,但是我个人的观点认为房价下降的可能性不大,在这里我想听一下首先孙宏志老师就这个问题发表间接吗?

孙宏志:不好意思,我刚才做错位置了,刚才我以为这边也是主持团。先问主持人一个问题,你认为宏观调控刚才的观点,你的论据是出于什么样的原因,带着刚才的结论?

刘志民:因为老百姓民间传的话,久涨必调到调久必涨,论据我说不出来,只是根据老百姓口北碑传的一个东西。

孙宏志:刚好这一段时间接触这一块比较多,昨天还开了一个会,在这方面企业介绍了一些情况,房管局也介绍了一些情况。从现在掌握的情况说,包括国八条,包括重庆的房产税还有公租房,这一系列的出来还是对市场有一定的影响。在这些数据来看,现在的交易量价格还是有明显的反应,虽然不是一个很大的,但是还是有变化。1—2月份的交易量下降,可能和春节期间,就是过节的交易少有关系。从我们的情况和企业建议的情况,就是房产税这一块,现在对高端影响是很明显的,特别是边上那一块,成交有一个明显的变化。企业有的从事高端的企业,开发别墅现在已经在做一些调整,花园洋房大概是高层这些进行一些调整。在低端这一块,就是公租房,现在公租房就是这些刚出来上班的。公租房由于投放量比较大,去年开工是1300万方,今年是1350万方,马上有一些就要投入使用了。这对低端市场的影响,从昨天商会的企业反应还有有一些影响,甚至会不会影响中低端商品房的市场。会不会造成中端有保障,高端有遏制,这是一个非常敏感的话题。

从现在接着说就是新国八条这一块,新国八条实际上国务院是在1月26号出台,1月28号出房产税,本来是要求3月底市各地出细则,在2月底的时候出了一个限购令,这中间有一个调整。但是重庆方面由于考虑到出台了房产税政策还有公租房,这个动作比较大,并且从春节期间的反应来看,感觉两个政策的影响有点明显,重庆没有很快对这个出台,结果现在受到很大的压力。住建部那一边在不断的催重庆,还有新华社发了一个文章,然后被转发了,在直辖市里面就重庆还没有做,现在重庆市已经在被约谈。从企业这个角度,市场比较大,就是希望现在从政策这个角度他就太大了。我就抛砖引玉先说这么一点,有不妥之处请大家指教,谢谢!

刘志民:非常感谢孙老师,孙老师主要是从公租房着手,谈了一下现在大概的政策走向。那么任院长你有什么不同的见解呢?

任宏:这次研讨中,实际上来讲这个调控实际上在发达国家也好非发达国家也好,都是正常的手段。一个人哪怕再好的运动员,奥林匹克运动员,你都要进医院,医患之间的关系。企业都想是一条直线,哪怕在美国、英国不提宏观调控,物价房价都一直往上涨,由于私人企业的存在,都会赚钱。所以到高端都会打压一下,再下来,这是所有都会正常的。第一个关于宏观调控来讲,要有一个观念,不是因为中国政府特意,中国政府在打压当中还没有西方国家干脆,西方国家非常干脆,中国政府搞得拖拖拉拉。还有那些病人来讲,反正见了钱就非常兴奋,最后搞得大家很多本身就是像感冒那种去医院两三天就搞定了,这个快一个月都还没有搞定。现在很多开玩笑,不管本身的利益,你看中国现在调控的速度这次来得也很猛烈。中国前几次来讲,宏观调控跟现在有大的区别,过去讲就是北京、上海一线城市房价涨得很厉害,包括十年前的重庆,都是很贫的。现在出现一个什么问题,全国都是一片,这个问题是很为难的,不管是发达也好不发达也好,这个问题是很严重的。

中国的CPI中国的通货膨胀系数,实际上从某种意义上讲没有真实的反应出。现在老百姓感觉钱CDP往上涨,但是购买在往下走,为什么?美国的CPI住房含了42%,就是按全部销售,中国现在这种购房的能力CPI价格肯定提高70—80%,北京、上海占得更多。如果占得更多,大家想一想,通货膨胀 做不高,中国现在只有10%几,所以中国的CPI系数就是直接系数,本身讲很重要的消费他没有涉及到。这种情况下,大家为什么感觉到钱拿到没有用,这跟这套体系有问题。哪怕增加10%就不得,超过50%的话,这种情况下,大家意识到,原来跟金科他们专门讲话说了,要意识到房价的问题。不是说房价搞不好就是不流血的战争,怎么搞老百姓交差。大家现在也不松手,最后搞得僵持状态,也很麻烦。

所以这一点上讲,作为企业的责任,在不同情况下,哪怕降一点,哪怕有损失了,像重庆的行业大家都不降,要不了多久他就松绑了。任何宏观调控都是临时性的,绝大多数都是临时性的,只要到位以后又恢复到正常了。如果搞不好长期这样整,那就是睡在床上的病人一样,一辈子的话就麻烦了。所以对于这个事,要积极的配合政府,而且认为这种现象是正常的。这种情况下来讲,重庆市的整体发展一定会更好一些。

刘志民:其他问题也可以谈,今天就相当于茶话。

任宏:宏观政策谈到房产税来讲,在西方国家来讲房产税就相当于一个约束,因为西方国家绝大多数都是一栋一栋。任何房子建设的时候有费用,使用的时候有费用。比如说作为一个使用者,要有电气费,房子来讲作为一个社会属性,社会属性你必须付钱。垃圾的收拾,子女的读书怎么解决,社会治安要解决,在国外讲都要付生活费用,都得交的。中国出现一个什么问题?出现一个小区,小区在中国独有的。小区以后交了一道税,实际上下一步在西方国家发达国家来讲,地方政府的很多消费跟这个要挂钩,如果住在富人区多拿一点钱,住在一般区少拿一点钱。在任何情况下他收一点税,交在巴南区就在巴南区,交在沙坪坝区就在沙坪坝区,就叫物管税。

最后来讲,这是宏观调控黄市长特别是长期还是短期的出台?如果是短期就不要研究他了,要把房价降下来就完了,如果是长期的,大家研究该怎么做,该怎么来规划。在国外的的房子有一两种属性,在中国有小产权、大产权、经济适用房等等很多的,属性要搞清楚。终究有一天,中国所有的住房都要付这个钱。如果有一天中国的经济非常发达,就是收宗申的钱去做,如果不行咱们再来。这个事要说明白,怎么一回事,包括造成这种恐慌的行为。当然重庆高档的房,现在主要的税收最麻烦,所以重庆作为一个直辖市,薄书记来讲,讲五个重庆,是不是要讲高质量?这个本身来讲住房来讲,应该提出一个可持续发展,很重要的科学发展观。我一直在开玩笑,上天给中国人一个很好的机会,几千年遇到一次,全国大范围的修房子,其他国家在50—60年代就完成了,中国晚别人10—20年才做这个事情,任何事情都是后来居上。如果做出来的东西整体的水平还低于其他的国家,我说现在北京、上海、深圳超越了,重庆可能超越了,80—90%都是垃圾式。所以我们如果要真正成为一等公民,对整个城市化一定要高度重视。不是简单的房地产发展,卖不卖得动,最后你的组合消费应该是什么?这些都应该作为开发商高度重视的,给予很高的信誉度,我看你们住的房子,你们工作的水平、精度什么都相当不错的。

在去年9月份的时候,我去考察也是18天,大河(音)就是,全部在车间生产好房子。由于他那种方式来讲,大家知道我们一个是人工的,他有一点细致的认识,要达到这种效果,而且速度很快。一个房子来讲,就是最终不超过两个月就完完全全就起来了,非常好,关键是很多新技术的应用。我觉得现在最大的就是抗震,中国现在还在提抗震,最近新西兰也在闹地震,他把“抗”字改成“避”震,一个柱子之间有一个钢珠,通过钢珠联系,然后用了汽车钢珠就像安全带那样平时锁住的,只要一旦摇动的时候就有问题。下面摇摇,下面钢珠就是这样滑动,至少能够保证一个振幅的话整个房子只有1/3。到了地震发生的时候就待在家里不要跑,舒舒服服的,而且日本这么多的经济学家,没有出现过任何一次问题。避震问题就解决了,现在你们完全有这个条件。我去参观他们的住房,把他们最先进的东西都给我们看了,但是我感觉到高层建筑,那个复杂一些,也是采取这种模式。你们有工艺制造这一块,你们技术的水平是要高于其他行业的。能够把很多用上去,然后造出来的产品,当时他是实际上最大的一个公司,但是在北京是不得了,随便3—4万买了一个防空洞,老了谁愿意跑。这就是你们的行业特点,要用起来,迅速占领高位。在整个城市化上,在工艺上、技术上,你们都是完全,应该成为老大的。

所以这种情况下讲,因为今天第一次发言,发二次三次,叫我来发我又来发。

刘志民:任院长的讲话非常精采,结合自己的结论结合宗申的特点,对房地产的发展做了一个预测。接下来不点名了,接下来我想三峡银行的姚先生,还有经济专栏的陈先生,我们自由的谈一下,从银行加息这一块怎么来看待现在的调控政策?

陈真诚:行,既然把我赶上台,那我就站在台上了。虽然有一点不客气还是要客气一下,首先非常感谢宗申集团、钢运房产,你们给了我机会来到重庆,欣赏这座美丽的山城和善良的人。我从几岁开始做,坐到现在还没有做好。那么把我下面所做个人的见解的东西,当做一个汇报,请老师考核这个学生是否合格,谢谢!

刚才主持人和各位都谈到目前的房地产市场,在重庆大家可能会谈重庆市场,不过我想跟大家说一下,我建议把重庆市场放在全国市场来看,不要过于的单面看这个城市。因为房地产市场在中国应该是一个整体市场,所以我想必须看全国的市场。全国的市场,目前房地产调控以及房价具体调控,应该到了背水一战的时候,因为这里面牵涉到很多。比如说和现在我们的经济、民生、社会稳定乃至经济外交,所以他到了这么一个阶段。这个重要性,不光是我们看到了中央政府也看到了,所以中央政府在春节前后连续出手了四击重拳,第一记带着非常强烈色彩的新国八条,新国八条他最大的就是行政调控,这点加强。第二记我们的房产税,重庆市是早期的城市之一,第三记是加息,第四记是存款准备金。四记重拳一起砸下来了,你不能不承认,我们市场整体已经改变了。其实我们买房地产卖房地产,我们谈买房屋买卖的价格炒作的价格,实际上这些都核心的东西,日期涨我就不会买,日期下降我就会买。就这四个调控手段简单谈一下我的观点。

第一新国八条我们谈了很多,简单强调一点,目前地产政府作为新国八条2月出台大概27个省会城市加上以江浙为主的房价过高的城市,比如说无锡、苏州、宁波这些城市,前面有的说是72个,最少是60个。目前有20个城市出台了限购令,这20个城市不一定带得好孩子,他没有按照中央政府公布房价调的目标,他是一个乖孩子但是不一定是一个好孩子,有更多的时间叫“坏孩子”。这个东西不是讨论他好不好坏不坏,目前的情况是打中央政府的脸,打总理的脸。这个拖得越久会导致中央政府下一步再出台政策,新国八条正是这个问题。

第二房产税,重庆、上海出台了政策。出台了之后我当时在一个报上我发了文章,我说这两个地方有涉嫌保护的立场,因为你对存量房是保护的,这些带来一个东西,带来一个民生城市的反馈杜。二是注意一个问题,我们目前的房产税,短期的房价影响不大,但是注意一大,房产税最大的一点不是他真正不转这么多税,而是告诉你房产税来了,这是最大的影响。也就是说你无论如何你将来买房可能要交房产税,虽然税率不高,但是这是试点不代表最后结果,可能会出台房产税第三个,这个秘书长可能知道,可能会产生误导。重庆和上海可能会产生误导,就像院长说了系西方常用的一个调控手段或者税种,中国早期的物业税,就应该进行一个财税体制改革,实际上变成一个房价调控手段。目前两个方面的方案,既不能解决房价的目标,既然这两部分都达不到,那么房价怎么办?是必须要改变,可能重庆和上海都会出台第三方案,告诉大家可能两年时间,最后的方案绝对不是上海方案、重庆方案。

第三加息。加息大家都很敏感,很注意这个问题。加息大家都很注意这个问题,但是想跟大家说一下注意几个事。一是加息空间大得很,且不谈目前通货膨胀,回想2008年的时候,当时刺激经济增长,短短3个月内中央不断的加息,有一次中央加了1.8个点,等于加了8次息。按照现在0.5算,现在我们加了三次。当年一年的存款率有4.1几,现在加上来才3。二是通货膨胀,通货膨胀已经感受到了,已经直接威胁到社会稳定和政治稳定的问题,而最近国际中东的粮食价格,这个压力更大。这个下达了以后,通过通货膨胀这一段,目前来讲他还在上涨,他必须会导致通货膨胀,不导致可能会出现其他的事情。这是国内的一个形式。

二是国际形式。22号越南又加息了,前面补贴之前重庆加了11,一个礼拜之内加了3个百分点,1月份印尼、韩国、泰国都加息了,最近澳洲央行的行长都要加息,国际市场要加注,央行大概在9月份加息,最近美国也在送口了,就是刺激经济的问题。这以后,我们加息的力度会变得更大。加息我们要做一个事情,这个是加息和存款准备金率前后大概相差一个礼拜,按年前加息也是大概一个礼拜。也就是说金融调控正出台等于是连续出台,央行连续出台存款准备金,可以想他的态度是多么的艰巨。二是多年没有动的存款利息,这次动了,加了0.04,也就是说户籍存款利息从0.36到0.4了,而目前加的通道很长。你想一想我们的户籍存款压得很大,就新京报就是存款加息很关键,估计下一步有可能银行的贷款相关的压力,可能会重点加息户籍存款,户籍存款大概占了50%左右的银行存款。在座不管你是教授还是老总,任何人都有存款,你没有定期存款肯定有活期存款,你可能会生病,你肯定有存款。目前的户籍存款0.4,那就等于说在政府以这种方式向老百姓进行掠夺进行抢劫,一旦加息以后对老百姓影响非常大。一旦出席户籍存款加息,注意市场资本价格的变化,会出现一个比较大的变化。

第四存款准备金率。这次调到2.45,相当部分商业银行,就是我们最高峰是24.3%,这是比较谨慎的实力,可能他的实力没有利息那么大。但是有一条这个问题有什么问题?这个与存款准备金率,他给了你一个信号全面缩减信贷,信贷之后缩下来以后,有的就不贷款买房,最近有一个报道,各个地方银行都在抬高贷款利息。我支持银行这么做,我告诉你们,我们房地产调控怎么调控,银行这一块会不会抓得太紧。这里面有一个东西,WTO的时候我们中国跟国际上的判断,焦点就带服务业的准入。但是我们一直考虑如何限制人家的进入,以免对国内服务业的冲击,忘记该怎么走出去,现在吃亏了,谈得最多是金融服务。我要告诉大家一个事情,在中东的一个银行,我们的经济银行金融服务,实际上牵涉到经济外销和国际较量的问题。我们和非洲和其他一些国家,那些都做废了没有用了,但是银行业一参与进去了,你解不掉了,所以现在中国必须支持银行走出去,向全世界迈进。我们可能会出现亏损,但是必须保证他的利率,国内上采取较大的存贷差保证银行的利润。不会说银行未来将是什么,银行是一个强者是一个胜者,最后弱者不会在银行。谢谢!

刘志民:你的观点主要让我们看清我们的形式,国家现在的银根紧缩已经进入一个加息的通道,这究竟会对房地产产生什么样的影响,下面有请陈先生和姚先生代给我们做一下解答。

姚俊:首先感谢各位领导,我在这里作为一个学生,各位都是领导专家,在这里跟大家汇报一下我的想法。国家宏观调控、加息、限购令的影响,如果要单项的谈,加息、限购、增收房产税,单一率就某一个方面,要把这些东西整合起来考虑。当然在看这个问题之前,首先还是要分析一下当年的房价他们高,为什么降不下来,原因在哪些方面。

第一个房价高,有这样几个原因:

一是房地产市场结构不合理。进行国内外的专家表明,政府的调控力度应该占这个30%—35%,但是现在我们看全国各地包括重庆实际上商品房、别墅占的过大,无法满足中低收入阶层。这也是国家调控的一个理由,这是第一个房价高的原因。

二是房地产次数比较普通。大家看,很多企业不管是干什么的,只要你有钱有关系也可以介入房地产行业。作为一个真正要想在房地产行业里面长远来看,目前可能要做,国家今后可能会在这方面有一些措施出来,现在作为房地产企业,想办法筹集资本金,扩大筹资的渠道;二是在开发渠道上,要提升企业资质。

三是投地供应减少。这方面由于政府把投地权控制了,房地产在2009年出让土地面积同比减少20%,还有一个原因信贷规模扩张太快,我们有切身的感受。像2009年发放的贷款50万亿,今年一减就是按季度给发放贷款率的计划,现在是按月,甚至有时候哪一个时间上,觉得市场太紧张了,可能当日找里谈话,困住你,不让你把钱往外面投放。

四是投机者增多。在股市上面大家去炒股赚钱,没有想象的那么规范很多时候,本来是作为投资股市的作为是投资,当然我们现在很多好象是投机,在股市大家发现,从股市分析上拿经济学来分析,你觉得要涨他不涨,你说要跌国家拿一个政策他又上涨。现在企业比较谨慎,把钱做到楼市上。

五是作为现在每一个城市包括重庆,都在推进城市化的策略,像黄市长有一个规划,到2020年重庆市的城镇化率达到70%,也就是说讲重庆以后城里面的人要有2200万人。这项改革,首先肯定有一个住房需求。另外还有可能跟管理团企业就是开发企业,相关度比较高一点。就像预售,在国外就不合理,你没有修好就把钱付给你,作为房地产行业是可以的。

六是国人的消费观念。大家都觉得我们人人都要买房,买好房买大房,有时候没有办法借钱要借钱到。

这是分析的第一个方面,房价这么高,从这几个方面。还有一个就是国家宏观调控,刚才任院长他们都说了,中国的调控跟国外不一样。国外调控很多时候都是一次性到位,但是中国要一段一段的来,一次不行再来一次,这个不行再来一个。以往国家宏观调控,应该还是有效果的,特别是2009年国十条到后面国十一条到出台货币政策来讲,调控还是有效的。房价的快速上涨势头被遏制,还有一个表现,在房地产企业大家有切身感受,就是成交量下降,但是房价没有降多少,特别是今年1月份我也看了一些报告,有的不降反升。

对房地产开发投资这一块热情依旧,作为银行来讲,有切身感受,调控有一个效果,就是什么效果呢?作为开发商企业开发商这一块,贷款是贷不出来,现在各家银行都是,只要是房地产企业,一下子就拒之门外。中国就是这样,上有政策下有对策。房地产这个不行,想增收,可能下面到银行去都非常欢迎,各方面情况都非常好。还有作为个贷,个贷每年搜集,很多银行现在连首套房不但要提高利率,首套房都是基准利率,现在像上海、广州这些大城市一线城市,他们首套房的利率都是上浮一倍。

通过这几个方面看,国家之前出台的政策宏观调控还是有一些效果,但是他还是出现了一些问题,就是什么问题呢?房价,还是降不下来,不但不降反升,房价还是在上涨。还有一个,房地产投资这一块,他是转移而不是退出,我在这里不行我转移到其他地方,在一线城市不行我到二线城市三棋城市。还有一个开发商现在地市拿地,热情依旧。

针对加息对楼市的一个影响。首先能得到能感受到的,将个人住房、按揭住房优惠利率取消,现在要买房子住,现在成本增加。提到一些像上海本地,首套房基准利率基本上一年一倍。如果以前就是购买住房的需求,可能观望的情绪比以前更重一点,收税、成本加息。加息房地产开发的成本、贷款的成本会增加。还有目前关系比较紧张的情况下,房价的利率可能会继续上涨。现在在银行接触的一些企业,他没有办法还你的钱,他想办法忽悠过来弄出来,比如说小百货公司他觉得要便宜,他不能接受,但是目前他很难操作,因为还缺乏借款的主体。

加息可能对小额性的房地产企业还是比较大,我有切身的感受。比如说去年、前年做的房地产开发贷款,他们今年都还不起钱,有几个原因。他真没有钱还,二是他不想还,通过其他途径把资金继续维持,但是对大的开发商企业,他的体量非常大,通过其他的渠道可以筹集到。加息包括限购令,增收房产税几个方面结合考虑,对房产量加量是肯定的。但是成交量下降,我觉得一个是限购令,让你买不到,还有就是加息,增加购置的成本。作为购房者的需求,我个人觉得目前,对重庆来讲,本身80后还有那些刚毕业的大学生都需要买房子,我们跟大家讲比如说重庆的情况,这些都导致了购房的需求特别强烈。我一个朋友在南川,去年是开盘,南川有很多拆迁户,大家手头都有钱要买房,一下子开盘当天场面非常火爆。

作为这种需求,现在调控想压制,我觉得很难做到,唯一能做到的就是引导或者是疏导。房价的飙升是可以控制但是大跌不可能。国家现在出发点跟以前有改变,以前讲控制房价快速增长,现在是控制房价过高。这两个方面区别还是很大,包括控制不是让开发商赚钱也不是让不去买房子,就是觉得房价不要太高,在合理的区间,大家都能接受的。现在像公租房,还是保障低端收入群体,重庆搞的公租房、廉租房,其实算了一下个人租房的成本还是挺高的,9—11元/平方米,户型大一点,一个月起码就需要8—900,还有物业费,这方面针对购房的需求没有办法抑制。

房价大跌是不可能的,有这样几个原因。一是土地的成本没有办法控制,因为跟地方财政收支挂钩,还有就是GDP,网上有这种说法,房价这么高,加上房地产行业这些开发商他们非常聪明。第一个房地产跟GDP有关,因为作为房地产行业,在很多地方是一个支柱性的行业,在经济占比非常大;还有跟银行,房地产的贷款很多时候渠道还是从银行这个角度来的。所以要降下来还是很难的。所以政府预支,他不敢来这样做。

目前正常的大户型、高端的住宅,可能就是可供可买的数量会下降。另外国家政策到目前,这种状况肯定还会持续。就是存款的利率和CPI的指数,作为央行还是要加息。我看到专家预测,我接受他的观点,今年起码还要加到2—3次,另外存款准备金率还要提高。把信贷规模控制了,你想去开发房子你也没有钱,另外你购房子到银行借不到钱。实际上对这些政策对房地产企业来讲,在这个情况下可能最主要就是房地产企业的资金来源,另外还有资金渠道。我说的就是这些,请各位领导指正,谢谢!

刘志民:今天这个座谈会,大家可以放松一下,面前有水果,大家可以稍微休息一下。刚才听了专家的解答,提一个其实很不符合常规又让大家见笑的一个话。我想问一下加息了,通胀也在继续,调控也在继续。根据大家的经验,可否给一个大致的时间表。现在房地产业在面临一个问题,融资越来越困难,成交量也在下降,有没有大致的时间表让房产商心里有数,能够熬过这段“寒冬”,明媚的春光什么时候会到来。房产税,现在是针对高端市场的抑制政府,对普通的商品房作用不大。公租房是否真正起到作用,吸纳一大部分低端人的需求,是否被真的吸纳掉。这样的话,房产企业做到心中有数,在接下来的定位应该怎么做?然后给房地产业,包括钢运二手房成交量比去年同期也有下降,给企业把把脉。边吃水平,下面继续谈这个问题。首先有请任院长。

任宏:其实刚才大家都谈了很多,实际上宏观调控在全国宏观调控整体表现的形式症状都差不多,可能幅度的大小有一点不一样。就像刚才讲的必要的手段,在英国留学的时候,1991—1992年,我们去的时候钱给得很少,当时政府一个月210英镑包干,但是利息高到15%,那时候什么东西都没有吃。这种情况效果非常好,但是中国来讲 ,说穿了就是以党执政,现在任何执政的概念讲,都要从稳定出发,没有大幅度该定的事就应该下猛药,那时候15%,那时候我就清楚,后来好多老师最后犯法。外国人讲每个月多少,基本上那个清单上是平分的,不然这样大房子小房子,没有办法就得搬家了。当时也很厉害,没有办法。像中国很多年来,就是为了稳定,涉及到很多东西慢慢来,最后整到大家没有办法才这么做。这个关于时间长短,我希望2011年是这样,因为中国有一个很大的现状问题在里面,除了城市以外,反正都需要用钱是政治行为,除此以外需要自己维持生活,土地财政都是大的。从这种情况下讲,很多地方,肯定很多东西哪一个区现在贷款几十个亿百来个亿就不算政府了,这个东西不得了。这里面整个宏观调控我自己的判断,可能就是不伦不类,差不多就算了,我们又开始。所以最后就完全达到一个宏观的效果很难的,最后能够修复稳定就不错了。

话说回来房地产构成的所有存在的元素,都是涨的,土地也是涨的零部件也涨,建筑业是一个传统行业,传统行业最大的特点就是劳动密集。农民工什么的,现在农民工过去几十元以后整到百元左右以后整到万元一个月,但是这个事就是要大幅度的上升。现在在香港而言是这样的,而且这种在6个小时搞定,上午3个小时下午3个小时。总体而言讲,房地产想有一个大幅的下滑那是不可能的。我们在这里说,我们希望这个幅度一定不要太大,要双方作为行业来讲作为企业来讲,要健康的发展,应该是要爱护它、维护它,把整个空间全部搞完了那是不行的。

中国的整个房地产行业来讲,以价格为观点,城市价值决定房价。实际上来讲,因为大家知道,我在不同地方买房,买房的时候肯定选择这个城市有我的服务,作为产业三大产业,工业可以在农村可以不在农村,但是第三产业90%第三产业必须在城市。为什么城市大好,就在于第三产业,第三产业发达了第三产业给我们服务,在发达国家第三产业整体产值要达到70%,中国只有40%。所以看这个情况,中国为什么这几年房价高速的上涨,就是因为中国的城市化大量的投入,导致了中国的城市价值也大幅涨起来了,要买房子的人也不是傻子,所以这种情况下,中国城市价值快速的提升。但是不管你怎么快速提升,最后都要落到消费者的身上,就会导致房价的大幅度上升。

所以我觉得来讲,像宗申地产来讲,宏观调控不要管他,而且干了怎么来超越。这里也谈了,也不是宏观调控,看现在重庆市有几家搞得好,尤其是龙湖,龙湖搞得好就是因为这个。宗申地产应该比龙湖更有远虑来完成这个任务,重庆方方面面你们完全可以在很多东西上,本身讲建筑是一个传统的建筑产业,工差误差也比较大的,应该是做得很好。所以现在讲,如果有钱的话,价格便宜应该走,中国城市化40%几,要达到70—80%,还有那么一条路要走,关键是看你有没有钱,宏观调控抓的就是钱,如果你有钱什么都出来了。

沈光明:首先感谢任院长两次对宗申的鼓励,尤其是对宗申产业化和房地产结合,其实这几年总裁,还有我们CEO他一直考虑像这个方面发展,在未来会是怎么样的,还要继续深入研究。可以说某种程度跟任院长完全一样。下面的讲话是憋开自己的职务,以下的观点不代表宗申观点代表本人观点,跟大家进行沟通。因为职务上的发言可能有一些不方便,就是在这样一个行业从事相关工作和大家一个战壕里面的战友做一点沟通。

中国的房地产的发展市场化也有10—20年了,但是每到一个阶段,我们回顾过去,有历史经验的时候,因为历史经验都是基于当时当地的情况下来制订的,那么未来采用什么样的政策?常常又要基于过往的经验来进行制订,发现往往回头看的时候过往的经验又不合适。基本内容和基本条件,解说词语的本意有重大差距。比如说物业税概念,占CPI的概念当中,房产价格占的指数当中的比重权重和我们这个不一样。说他这个概念跟我们这个概念不是那么一回事,外国的经验敢用来也不敢用。国外的经验不敢用,历史的经验也不合适。这个时候更重要能够跳开这个层面去看看,现在在做各个事情方面有两个方面没有做好:

一是市场在建立制度永远赶不上市场的发展。一般来说市场有反应的时候,在一年到半年中间应该有一套反应机制,这个反应机制应该是综合加以考虑,但是我们常常不是。我们现在制订的对策不是制度性的,他是感冒了一看发热就浇凉水,不是解决身体健康问题,弄一点凉水一摸好象温度下降了,给了凉水吃下去了以后到晚上热度更大,是这样子。能够解决根本性问题的制度赶不上市场发展的变化。

二是在制订制度的预见性方面比较差,对未来发生事情的防范性比较大。任院长刚才举日本在避震这个词就非常好,其实制度的制定很多时候让将来不发生这个事情,是要让他避,而不是说发生了以后再做,现在制定的政策将来就能够解决。实效性差、预见性也差,那么当政策制定出来了以后,就面临着执行层面。我们新国八条为什么要强调一个问责制,实际上这一条就表现我们在执行上存在严重问题的。上面一声喊下来,到下面这一声已经不知道变成什么样子了,意思的理解千差万别,执行效率是差的。执行到什么人身上?当然是行业的所有参与者。任院长跟我们提供了一个非常,希望大家不管是开发商还是参与者也好,都能够响应这个政策,这样及时提高了效率,使我们能够更快的落实,使市场的波动性相对较小,尽快恢复过来,更加正常。但是常常在现阶段从个人到集体到社会团体到各家企业相互参杂,有银行相对国有的相对私有的,政府管理者他要作为一个利益群体参与,从民间角度来讲各自维护自己的利益,从普通老百姓来讲我需要投资我需要居住,都参杂自己的利益。我们国家的规模从世界的角度来讲是大的,在国家内部的发展及不均衡,人们的思想观念和素质又是及不协调,在这种状况下用一刀切的政策解决某些问题,肯定是嗯这一块那一块又浮起来了。所以从这一块应该以包容的态度,换一个角度讲,让你们制订这个政策肯定要研究这些问题。因为政策从制定到执行一直到被执行者,这个中间都是错综复杂的。

西方社会像欧洲的小国家群体的素质都比较高,大家都是大学以上的文化,经过上百年的经济,然后人有2千万3千万这样一个人口,然后加强管理,容易的程度、简易的程度和我们国家现行的状况是有巨大的差异。在这种情况下,看待房地产市场,看待政府制订相关政策的时候,每一个人从自身出发理解这些政策的时候,相信对政策执行对政策的制定,以及回到房地产市场来讲可能会更好,但是这是一种理想状态。反过来想,国家这些人制定的政策,但是唯一有一方面的政策或者说措施没有落实,就是对参与者的教育,这个方面很缺乏。虽然看我们也有很多的职业培训这样一些功能,但是没有对房地产市场的所有参与者进行一次教育。我们以前我们还发毛选,其实有的时候我们要编一套统一的说辞,相应的教育机制去做的时候也未必是坏事,但是这套说辞里面可以表现不同的观点,让大家去理解去看。说实在,这样对全民的教育过程,通过市场去做,当然这会流血流很多,但是我们主动介入这一块,可能他的优化程度、合理度程度相对高一些。这是从制度层面理解的。

下面说一下市场和城市化的概念。

大家知道我们和西方国家相比,我们城市化率相当低的,所以房地产业常常拿市场化率来做说明。今天来看,中国的城市化率是否完全按西方那样发展,人口城市人口变成60—70%,这是一个问题。如果追本穷源有一个原因,城乡三大差别是如何产生的,回过头去看这个原因来看这个可能会容易。当年三大差别是什么,为什么有?那是因为在城市和农村制定执行了不同的政策,从医疗保险,从各个方面,所有的配套设施的投入,当年这几个都不一样。当年政策最重要是工人阶级和领导阶级,在城市工人阶级享受远远超过农村。当然也应该承认,当年解放初期的阶段,工人在国家财富的创造层面上,从当时的概念上讲应该作出了积极的贡献,但是在后续这么多年的调整中,对农民的利益处理没有做很好的处理。

现在提出农民是农业产业工人化,这个概念某种意义上属性发生了变化。农民是作为农业的产业工人来处理,他未来享受这些国家福利、待遇应该与城市居民是一体化的,将来在资源分配上也应该是一体化的。只有在这样的情况下,消除了所谓的三大差别之后,再回过头来看的时候,就会发现所谓的城市化现象不等于把所有的资源都集中在城市里面。集中在城市里面是为了干什么?从规划角度讲使资源最优化、配制最优化,但是最优化是有极限的,当城市发展到一定规模的时候,资源是有限的。随着人的生活要求的提高,偏离城市是人们生活水平更好更高的体现,而不是住在城市就是人的生活改善的东西。这是我对城市化的理解。

市场化,我们现在某种程度上房地产有一种叫自由化的现象。大家的竞争基本上很多时候都是在破坏规则,作规则的缝隙当中能够获取自己的利益,已经有一个泛自己化。而本身市场化是什么,这里面有一个规则,我们要遵守这个规则,在这个规则下获取自己的利益。可是当我们的市场竞争变成一个自由化以后,自由化很多时候就成为了相互,谁就比谁的力量大,比谁的拳头硬,这个时候带来的问题。所以房地产市场,或者说房地产市场化不是我们现在理解个人从各自的观点、想法出发,去进行自由化的回应,而是应该回到第一部制度化的建设,这一方面加以理解,解决问题。

我最后想说的两点,就是说中国的房地产市场的准入制,刚才孙先生说的。现在我们看准入机制,比较低和我们国家鼓励投资和鼓励就业这方面的政策也有很大的关系。如果说我们像西方产业工人我们的建筑工人,给他们一个标准让他们考级,可能现在我们60%都无法上岗,就像我们动力工人,就像切块砖要达到什么标准考一下,如果达不到怎么办,可能现在很多工人都达不到。那么就业现在是一个很重要的问题,涉及到大家都要有一口饭吃,因为人口数量是非常庞大的,在这种情况下,很多政策相对比较宽松。在未来市场准入制方面还会加强,也就是说在这种情况下,好的企业才能突出出来,他的体现才能够体现出来。现在有一些领跑者的企业在这方面做得比较好,但是更大部分的企业是什么?都是忠诚的,或者是鱼龙混杂的。我建的房子卖不掉,这时候对质量的要求比较差。很多老百姓对房子的品质也不高,首先要求是要居住,还没有达到对他的品质、安全性,由于生活条件所限,还不可能马上把这个问题扩展到这个程度。

据我了解香港的公民要买一套房子,合同可能谈三本书,你们批的什么都在这里面写清楚的时候,当我们购房者也出现这样一个要求,把砖头的质量批号什么都写进去的时候,我相信这个时候对我们市场各类企业的要求也会加强。所以这是一个综合的问题,我相信在未来的段需要去调整一下。

回到宗申的角色,有三个问题想请教。我们企业,现在大家知道,市场准备金、银行利息,这里调那里加的,像我们这些企业未来融资怎么去做呀?

姚俊:我觉得特别有优势,因为宗申在这一块有优势,因为关联企业比较多,不用房地产企业去贷款,也可以用关联企业,做贸易的生产企业,这样的企业是目前政府鼓励的,从这方面考虑。另外反正我觉得朝着他比较好,另外如果还有其他的项目的话,是国家政策支持,但是那个项目可能其他有优质资金来源。

沈光明:我想请教陈先生一个问题,我知道你是品牌营销专家,作为地产这一块,从你的角度我在品牌营销方面用什么样的手段在目前的情况下怎么突围或者创立自己的品牌?

陈真诚:我先帮你把钱的问题回答一下。其实宗申,因为你不是地产的一家,你是他派生出来的,你不具备原始的竞争优势,你必须要有后天给你的优势,调控给你的优势,希望你抓住这一点机会,调控给了你优势。在市场方面简单说了一下,无论怎样调控,银行必须要发展要生存,他必须要抓住一部分贷款。事实上大型企业从来不缺贷款,这看你用什么方法。在目前来说,包括大型开发商在内,叫做50%甚至80%开发商企业不差钱,中小企业至少80%差钱,这里又给你们机会,不一定是贷款。中小企业缺钱,但是很多中小开发商他有土地,而且土地拿得很便宜,利差按照现在的地价利差就很大,按照现在房地产,我们叫做房地产潜在规则,把利差拉开,大家都知道,外行不知道,就讲一下。在调控之前,中小开发商是在找什么呢?那个时候房价日趋升高,很高的利息,他也愿意贷款。这个大概的情况,谈到信托年发率18%,高的达28%,其中一个信托公司他融资的利率就要15%,一般要准备一些手续费,大概赚3—5个点。委托贷款大概是15—20%左右,但是委贷他们没有关系,内部进行周转,就是你集团公司要给你贷款,但是你不能直接划拨,他有存款流向,你通过信托公司转手一下,到了你这个地方。三是典当,典当目前银行率达到50%,这是非常好的。还有一个地下钱庄和私人借贷,一般是月息3个点,高的5—6个点,最高的到8个点,最近出了一个数字私人借贷年利润125%,很多调控以后他没有办法找这个东西,有的人就可能破产。但是由于这个原因,按照现在这个背景下,降一倍以后他会有暴利,那就怎么办呢?

告诉你一招,你就跟他采取土地合作,他拿土地你拿部分资金,再采取融资贷款。市场不打下去,他不愿意和你合作,我建议你们都以股份介入的方式,迅速扩大你的集团。这个问题就牵扯第二个问题,你靠什么股份运作。宗申是一个大企业,而且你们在地产界放在整个行业里面,地产界整个品牌,我们不能说最多是中流这个水平,那么你对品牌号召力也不够,也无法信任你。我们的建议在品牌方面做到以下方面:

第一好好研究海尔,海尔集团拓宽了海尔地产,这是比较成功的一个,外行卷入地产界最成功的就是海尔集团。海尔集团几乎放弃了原来海尔品牌对他的影响,重点做了海尔品牌。我建议你可能很舍不得很痛苦,我建议你放弃原有宗申品牌的依赖,把他作为你背后的靠山,而不是做成你的饭碗,说得不好听一点就是找吃的,你游子在外面怎么都可以,他是你的家。必须正确认识到宗申对你的价值在哪里。

第二必须让你的宗申迅速突破。刚才说了房地产界,无论是市场参与者、开发者、代理商、购买者,其次水平顶多中等,他们也是。如果你宗申走出重庆,进到海南进到别的城市,可能别的都没有听说过,可能在商业上销售谈判上都会带来不利的影响。在扩张之前,你必须让宗申地产广而告之。

第三必须要做出一两个品牌的象征物。你品牌的象征物是什么?比如说我们的富丽,北京的高档的他一下子把它打开了,重庆也出了一些大的公司,但是外界都说了这是农村住的土八路,你们不愿意走出去你们同样是一个土八路,你们必须做到象征性的物。

最后作为品牌营销。你们应该最清楚这十年房地产,营销被销控,被一些歪门邪道带进来了,市场一调控了以后,他回归不了。那么你营销的时候,我建议你们在做营销的时候,你必须搞一个品牌,参与度,另外客户对你的品牌的认可杜。现在不好卖了,你抓一个客户过来尽可能发掘他价值的最大。前年我到了南宁,当然最主要的就是内城,人家的一个缺城概念,某一个缺城往往就支撑服务上的品牌,这是我的四个小点。但是重点我建议第一要抓住机构,要敢放弃,不愿意放弃可能也会像其他大型开发商出现一些问题。最近又要开起的新的一代,坦白的来说你房地产可占的空间可利用的空间其实并不消。

沈光明:下面想请教一下任院长,刚才任院长特别讲了响应政策方面,但是我们说房地产商常常要顾及自身的利益,任院长你能否谈一谈怎么走独木桥走出一条平衡路线出来?

任宏:现在宏观调控,实际上就是计划经济,但是计划经济的时间不是很长的。因为效果刚才大家说的,刚才说的医生跟病人的关系没有搞好,都不希望这个周期拉长了。现在绝大多数地方都是以房地产作为支柱产业,这个时间不会太长。如果太长,那一次就是因为美国的金融危机,这个如果没有说下几个月出现中国经济严重滑坡的话,他马上会很快的,这个事不能操之过急。在这种情况下,宗申地产,在重庆来讲有一些品牌我都是看过的,我觉得很多好的品牌,也光是讲战略策略是不行的,就像会打仗一样,但是战略也很强调。这个当中来讲,最好练练基本功,尤其是房地产来讲,前期是很关紧的,规划设计是很关键的。用这个时间,好好的练内功,把产品的内部提炼一下,这一块做好了以后,房地产的品牌很关键,就是区域性的。不能说重庆的房子,就到北京去,不是这样的,他的影响只是从一个地方到另外一个逐步来的。你们还是要扎扎实实把工作做好,把整个做起来,这些有些运行都按照你们的规则运营。

沈光明:今天抢了主持人饭碗了,还问一个问题,请问雷加先生,你是大渝网的,你对媒体方面非常熟悉,像我们这个企业,一般在和媒体交流合作,或者是相互协作的过程中,我们应该注意哪些方面,或者在今年的市场环境下,应该怎么来做呢?

雷加:回答你的问题首先感谢今天有机会能够跟地产这么多,应该说精英交流,听到这么多好的观点,刚刚沈总的观点也让我有新的感受。

在说媒体之前的时候,首先要对中国的媒体有一个认识,因为中国的媒体他的第一责任其实不是为市场服务的,而是为我们国家的稳定服务的,这是中国媒体最重要的一点也是重要的前提,所以就造就了媒体的特殊性。中国是按照市场化的发展,这个之间有一定的联系,但是有时候也是有冲突的,这个是我们的现象。在跟媒体合作的时候,我记得很多营销的人都说了,当你把刚才前几位跟体提的工作做好了以后,最后宣传实际上是最重要的,如果这个解决不好,前面的品牌推广包括练内功,最后都可能毁于一旦,这个是非常重要的。

在媒体的时候,一个好的平台无非就是三样东西。一是这个平台能否提供你所需要的效果。我们说一看媒体首先是看效果,这是媒体的核心。二是看他的影响力,这个影响力要解释一下,不同的媒体有不同的影响,有些媒体可能就是针对一部分人群而存在的,而有些媒体就是一个城市的,为城市服务的,比如说大众型日常的报刊,都市报刊可能为城市服务的,还有一些杂志为专业人群服务的。三是刚才我说的第一点,媒体是代表一定政治属性的,所以在媒体的时候一定要判断市场属性。有市场化的属性,在和媒体打交道的时候,不能说质量好我就要,质量不好就不要。企业在往上走的时候,跟媒体保持良好的关系,是企业在中国的发展是非常必要的。这是我个人的建议。

刘志民:在这里我替各位专家给出的金玉良言。从我个人什么时候知道央行加息,其实都是QQ大渝网给出的消息,在这里感谢大渝网,大渝网站在了媒体的第一线。钢运置业,来重庆第一置业就想找钢运置业,今天钢运置业的代表,对接下来的房地产有什么样的期望、判断,还有想跟专家沟通什么问题?

代育松:今天感谢各位领导,从国家的宏观调控说老实话我们做了十多年感受非常多。这次调控我们最切除现在调控占据的位置,因为我们每天的成交量,我们的数据我们精准的数据,我们有专门的数据分析部,很清晰现在的市场定位。包括现在虽然在重庆,但是行业的很多人在全中国,做这行业很多人是我的朋友,信息是互通的。所以还是要感谢在重庆,在这一轮房产税出来以后,重庆的限购还没有出来。在这一段还没有出来,整个中国重庆没有多大的萎缩。在整个中国,我们需要的是成交量,在国家的调控下不需要房价上涨,跌下来是没有多少成交的。在这个时候需要国家宏观调控需要一个平缓的上升,现在这样限购就整成了一个死水没有成交。这段时间包括北京、上海大量的断链,一个行业下面连续的链非常多,我感觉通缩,特别进入加息的通货紧缩,买房真正国家调控的时候能够调控到吗?调控不到,刚才说到他在转移,因为我在全国各个地方跑,我们区域不是在重庆这个地方,在海南、在合肥、在山东等都有网点,所以我们很清晰。城市一线很多买房的人在往二线城市、三线城市,再往旅游地产城市,上海和昆山在调控,一是昆山这一块房子卖得非常火,这一块有限购到吗?老百姓也是,房价涨上去,他们消费的成本就高了。

这个也是一个这个行业面临的一个很大的问题。所以在这一块我们是最大的受害者。所以在这一个月,1月份房产税出来了以后,实际上就对重庆的影响,我感觉在这个区间,9941这个坎上,这段时间由于限购,房产商的房子卖不掉了,每天有七八家来找我们,因为我们在重庆有几百家网点,但是我们接到9941下面在8千左右地段非常好的房子,就是这个盘我们拿来卖的话就很快卖掉的。但是在1万多在轻轨沿线的价格也不高,还是有价格的,但是上了一万以上的叫我们代卖我们也拒绝,那个房子我们也卖不掉,那有深层次的问题。

随着重庆的限购,因为这次调控国家这个政策调控的手段,作为地产实施,应该说宏观调控对整个波动,因为每天摸到这个数据,感觉这一次不同于以往的调控,很厉害的。所以跟下面说也要做好准备,现在在市场上要做好长久混战的准备,这不是一段时间,这种调控下去今年年底是否反弹也不确定,所以在这一块上积极备战。和宗申这边还是战战略合作伙伴,宗申对我们还是有信心的。宗申一个地方在新的地区是最大,网络也遍布了很多地方,我们数据库的资源也是非常丰富的。感觉在宗申这一块有信心把楼盘做好,因为这个楼盘是真正老百姓买得起的楼盘,这一块非常好,其他没有什么。谢谢!

刘志民:非常感谢代总。今天这个机会特别难得,据我了解任院长日程安排非常紧。接下来机会特别难得,首先我想问一下沈总,接下来和代总还有什么问题,抓紧时间。

沈光明:其实作为地产产业现在的操盘者问题很多,小的细节性的问题也很多,像今年我们推盘的速度方面,根据现有市场的发展方面,因为每一个项目的具体情况,有的是户型方面、产品方面有差异化,但是总体上来讲,今年的开发量和在推盘速度方面,我们将采取什么样的节奏,更为稳妥一些,我希望得到各位的指教。

陈真诚:这个问题基本上是问我的。首先讲一下,先回答你刚才的问题。第一个问题刚才说的调控政策手段的问题,我想这一次政策条款,就是俗话讲叫政府做实了,这么搞下去的话那就自由了,所以这个东西刚才说的房地产不会大降,这个话也为时过早。因为房地产是这样的情况,我估计以后两会以后会加息,加息对我们是关键的因素,本身是调控已经把房价已经下降了,在一季度3月份的时候,两会期间会出台更严厉的政策,但是没有出,但是CPI的暗示没有加息,房地产上来,那时候典型的炒作。4月17号的调控政策,然后第二个到了7月份第二季度上半年的数据出来了以后,这个也没有加息,那个也出来了,9月份出来了国五条,到年底通货膨胀又上来了,通货膨胀一上来整个调控全部倍增。本来就往下,加息是否有很大的问题。我们加不加息,把加息加满的话,房地产可以这么想,如果你再不下降,最后只能出门了,以前说的房价就像拍皮球,现在政府下下去,跟中央就像给皮球放气。房地产的这个情况,房价如果一降的话,那就可能不是小降,也可能短期不降,可能还会上涨,在这个情况下要顺应形式,要做两种方案:第一个方案是快速推盘,但是快速推盘你必须要配合,现在人们在关注这个,你的地价方案,哪怕把价格定高了再降价也可以,人家说那个楼盘降价了就会有新闻效应。你要快速推广,率先推出你的降价。你不能说10%多少,那是你下一步研究的问题,一定要让人感觉到有一定的实惠。第二是放慢步伐,必须要有后续的底或者资金。放在“两会”之后,那个时候你可能会选择,那可能如果那个时候下降的大势成立降价幅度会更大。

代总说的十多年的经验,从1993年到现在的调控,你们分析一下,每一次市场调控,市场转变的往往率先降价就得到好处。一旦市场调控任院长说的不断上升,你会拿到更多资金在手上。我们的资金是一个杠杆,3个亿的资金可以撬动10个亿的楼盘,每一个楼盘赚15%,你就赚了1.5个亿,可能后面带来一个亿5个亿的回报,因为资金可以运转过来。降价其实是一个好事,这个时候必须思考价格策略,谢谢!

孙宏志:我来补充一点,刚才专家说的,收获也比较多。宏观这一块还补充一块,现在的宏观调控政策和专家的观点不一定完全一样。从国务院这一块,就是两个总理决心是非常大的,李克强温家宝专门出来讲话,决心是非常大的。我自己就是觉得国务院方面对宏观调控正的效用,就是看到的可能有点偏,实际上宏观调控我感觉的话,他已经起到了比较明显的效果。但是就是由于舆论导向,舆论的原因,包括新华社的一些舆论,包括1月份的涨了10%,反正就是跟去年的1月份比较,就认为这个调控好象没有见效,结果就进一步加大调控力度。包括最近强调公租房还有房产税还有新国八条,就是借这个背景。

还有一个问题,现在的实际情况从我们了解的情况,刚才大家都谈到了一些,实际市场的反应实际上有点严峻了。我们接触的企业主要是重庆最大的企业,包括中介各方面的都有。现在我们掌握的情况,包括大企业压力都很大,和专家讲的不一样。

陈真诚:你说的是销售压力,怕房价下降,二是政府出了一个细则。因为这里面有一部分财政,说一个数字,去年土地销售了2.78亿,其中大概有一半没有收到,加上前年有一部分土地款没有收到。实际上没有一个地方执行了,就是说地方政府有相当的土地款收不到了,就担心房价,其实我告诉你,有一个事我想跟大家说一下,北京出台细则一个礼拜成交量下降了90%,重庆我不知道,中国目前调控的政策,没有一个城市房价的成交量下降50%以上,基本上成交量就下降一半以上。为什么不通过促进成交增加的手段,其实成交增加的手段无非就是价格的问题,说道的东西无非就是一个价格的东西,你这么偏不偏激,主要房价没有降下去,政府不调控再收市,下一步重庆的房价还没有人买,就逼进死胡同了。

孙宏志:大企业实际上就是按照陈老师说的话一个交易量的下降,还有一个问题已经存在资金压力了,很多大企业出现了。刚才任院长讲的,就是对这次宗申来说,宗申来资金比较雄厚或者有比较好的融资渠道,现在是一个很好的发展机会,战略上是非常好的。融资刚才也讲了一下,对工业融资是比较优惠的是比较优先的。但宏观政策已经产生了这么严峻的效果,甚至对很多企业在担心断链的问题。在这种情况下,这是我们个人的观点,就是中央有可能到一定的时候有一个反应出来,尤其是在“两会”的时候,就是宏观调控和反调控的政策舆论会出现交通,中央会根据新情况肯定会调整政策,不可能让这么一个大的产业,宏观经济受到影响。

陈真诚:我跟你说一个道理,如果我们的宏观调控政策两三个月没有就变了,这就是短命政策了,他敢吗?现在我们资金的总量,现在全世界都给中国压力,你必须做一个负责任的国家。发达国家基数上升,中国2008年进入金融危机激烈救市,现在给中国带来很大的内伤,给我们积累了很大通货膨胀在里面,包括房价上涨。如果这个时候中国不做代表打通货膨胀,因为很多国家把矛头打向中国,中国需要什么产品马上任何产品就上涨。这个手段是什么,就是加息。不要以为今年银行调了这个情况,准备金调了这个就够了,我告诉你,远远不够。2009年的贷款,现在贷款是8万亿,我们表外贷款有7.5万个亿,银行通过信托转过的有1万个亿。还有中国前方这一块掌控的大概也是2万亿,也就是说去年我们整个流动性投放跟2009年是一样的,就是有20万亿。注意一下,我们的贷款里面比例至少有30—50%是中长期贷款,什么叫中长期贷款,你要调就是调今年不能调去年的。

第二个问题,我想跟你讲的问题,就是为什么加息,有两个数字提醒大家注意一下。去年9—10月份的时候有一个金融数字,一个月的存款同比减少了7千亿。就相当于我们两次准备金率上调0.5%,这个数更可怕了,1月份减少了1万个亿。相当于三次,去年我们调了八次存款准备金率,其中有5次被对冲了,实际上有两次。这个情况下,我们的存款如果转到一定的程度,同时把通货膨胀下去,银行想放贷款都没有办法,银行没有钱了。这个时候把宏观调控变成短命政策,最后是保命政策。这是内部说话,不能说出去。

孙宏志:就是关于加息和通胀我发表过一个文章,我研究过美国的通胀,采取加息政策,最后不断的加,是不能解决问题。今天我觉得没有必要在这里多说这个问题,别采纳我们这个观点,采纳陈老师的观点,这个思路吧。在最近一系列宏观调控对市场的影响,实际上是已经从基层的角度来说已经是很严重了,但是中央正和舆论这一块还没有引起重视,我估计这是一个时间问题,这个反应上去我想多多少少会重视。

沈光明:今天还是昨天我看到财政部的政策,依然采取积极的财政政策。积极的财政政策,其实我们常常把金融和财政分开,其实我认为作为国家的话,在这一方面我们国家有矛盾的地方,有相互交叉的地方,也有莫名其妙不知所云的地方。无论如何,尤其是2008—2009年采用了非常积极的财政政策,到今年还采取非常积极的财政政策,到这时候放信号,也许是为 “两会”做一个铺垫,因为“两会”的确是一个国家大政方针调整的一个准备时间节点,还有几天,在这个时候放这个消息,我相信是有原因的。

陈真诚:积极的财政政策,你知道原因是什么?他必须积极的财政政策,第一条我们最近几年的农业灾害,水利建设,政府必须加大;二是我们医疗下农村,这是政府出台的政府需要钱;第三我们4万亿投资的时候,现在发展到下面没有跟上去,需要大量的资金跟上去。还有地方融资品,他是一个短网的时期。我们地方融资品是地方政府来主持,当你变化的时候,必须以财政,因为每一个地方的财政都有悬殊的,他必须有,没有办法,逼着他必须有积极的财政政策,这一条要说一下,积极的财政政策是有定向投降目标的。那么这个东西并不是一种金融政策怎么样,中国金融政策已经进入了死胡同。你不上朝不解决就搬烂,一解决就是实体性的问题。话又说回来,如果你这个产品还不是对大的实体企业。我曾经调查过实体企业他个人的资产是5个亿,调查过中央企业的老板,他们说了一句话,他们愿意被调控不愿意通货膨胀,为什么?一到通货膨胀,他们必须加工资,加工资他们成本会很大,加大了30—50%中小企业就要垮台,一垮台就要面临社会失业的问题。

孙宏志:我觉得通胀和调控并不矛盾,抑制通胀和调控并不矛盾,通胀实际上最核心生活这一块通胀,我理解黄金就是涨一倍,对社会的冲击也没有通货膨胀大幅度的通胀来得猛。

陈真诚:这个我建议,建议全世界最成功通胀的,最成功整顿经济也就是美国1970年代,房价上涨通货膨胀高度膨胀,美国在那一个时候是最成功的抑制通货膨胀,也是大幅加息。

孙宏志:他实际上是因为东欧剧变才根本解决金融危机,而不是加息解决的问题。

陈真诚:美国的这个政策来讲的。

刘志民:现在因为大渝网是站在媒体的角度,另外大渝网据我所知也和跟多开发商有接触,也是掌握着其他企业的一手资料。在这里想听一下雷总有什么建议,因为接下来有一点私心,在座有很多年轻人,在房地产投资上请教一点题,首先请老总给地产行业出谋划策。

嘉宾:我是班门弄斧,不能说是地产专家,不管是从我个人需要,每一次行业的变化都需要关注的。确实中国投资的渠道太少了,有时候是为了解决住房,现在是为了解决怎么保值增值的问题。

说到地产的现状其实我们现在也很困惑,最近限购令出台了以后,重庆出台了两种状况:一是房价会松动,有的开发商担心资金链断裂,更多是心理层面的压力。但实际上我们看到现实情况是什么呢?前两天我听到一个消息,当然没有去求证,说美丽山(音)的连排别墅两边都不要,中间全现金买掉。当时我说限购令,连排别墅又正好是房产税的边缘上,至少第一波房产税的边缘上,现在我感觉是这样的。对手上有大量现金的又缺乏足够投资项目的来讲,或者现在购房房产或者抓住调控信息,去下手买房产,可能是一个机会。现在就买两个东西,一个是房产一个是黄金,黄金是一上柜台就卖倒了,金价也在不断上涨。开发商现在放房源还是有人买的,只是说在最近政策特别敏感的政策上,刚才说的万元以上的独栋房上,可能大家有一些观望,但是需求一直是存在的。

中国的住房需求其实是几种需求在里面并重的。一是刚性需求,这种需求无论是房价在什么位上,你有能够买就必须买,因为我们必须要居住;二是出于投资角度来买,因为我要炒房。国家政策的出台,在一定程度上延长了投资者的回报时间或者降低了回报率,我个人是这样看,还不是真正意义上打击了投资者,现在没有地方可投资,我想做一些产业。刚才银行说了,大型企业是不缺钱的,作为老百姓面临很多问题,用简单的方式保值增值,房子、金条就成了中国老百姓最常用的手段。

第三我们看到,中国国家富强了,老百姓有钱了,还有对生活的需求。有些人我现在已经解决了基本住房,下一个目标肯定是寻求,如果有这个能力,房价在我能承受,我肯定追求住房品质,应该有很多这种想法的人。很多有了钱去买别墅,其实这个现象是很正常的。

调控我个人总的观念,一是房价会上行或者缓行,一定会在中央政府可控的范围内,否则会遭至更严厉的政策出台,中央政府绝不会放着不管。金边话不对外,中国每每走到强大的时候就是中央集权制,中国衰落的时候就是中央走向地方集权制,这次房价的博弈就是中央和地方的博弈,从现在中央还是站了绝对的优势。房价已经是缓慢的上涨,很简单,世界经济在发展,美国为了解决自己的经济问题,于是不负责任采取了货币宽松政策,导致了对其他国家的输入型通胀,这次通胀不是我们,而是输入型的通胀。没有办法,除非我们不用美元做单位,我们改用欧元或者其他货币,这种不可避免。中国现在应该在一个夹缝中想保高速增长。既要控制通胀,又要保证国家的健康发展,政府是这样一个博弈。

为什么这次一开年重点打在房产上了?刚才专家说了以前房产在涨,但是其他商品涨得很慢。过去房子涨价,我记得南方集团去年做猪肉生意,说这两年全靠吃补贴,这两年猪肉价格涨了一点。和老百姓相关的资料在发生通货膨胀,这个问题就大。于是国家中央要调控的话,就一定要抓重点,抓龙头,我们说射人先射马,擒贼先擒王。这一届政府实际上一直很重视农业发展,一直在鼓励农业增收,大幅度调控就会影响国家对农民的扶持政策。所以政府把矛头,不管由于历史原因还是现实原因,都指向房地产,这些因素都有的。但是国家的根本途径是不希望地产出现崩盘式的垮塌,这种上涨在可控的范围内螺旋式的上涨。

当然,最终的结果会怎么样?我个人没有办法在这里做结论,我只能说这可能是他期望的。对于宗申来讲,我接触地产商,其实多数地产商的管理还是粗放的,为什么?只要进入这个行业,其实赚钱就已经成为了定局。这样没有技术性的行业赚钱的行业,对高速的发展,以前苹果的总裁说过,企业在高速发展的时候,其实会暴露出很多问题的,只有在调控的时候企业才会沉下心解决自身的问题。这对于宗申来讲是一个加强管理的很好机会,特别是有这种工业管理的经验在里面。

第二未来房地产的产品需要什么呢?需要标准化的东西。实际上工业最大的革命就是标准化革命,把一个产品不断的复制复制,然后使他的成本尽可能降低,然后使他的使用尽可能放大。所以我觉得在这一点,我个人在地产上研究可能不如各位专家,以前万科提出的,其实在目前看来,可能也许更能够适应未来的发展。这个标准化要做出工程来是不矛盾的。这个标准化还包括服务标准化,把服务也要标准化,这样对可持续发展是有利的。但在服务当中,因为中国人要根据各地不同的需求,一定要介入人性化的东西,北方可能粗一点,南方就精细一些,这是未来发展的需求。

最后就是资金。资金刚才专家讲了,其实宗申是不缺钱,有很多方法,用政策还是什么都好。最后是责任,我相信对沈总来讲,怎么样让企业健康的发展,维持企业良好的利润和利益的保障。但是我觉得这个事情需要你下来思考,对宗申这样一个从传统企业涉足地产企业,更需要强调一种如何回报社会,这是需要思考的问题。在保证利润和发展的时候,怎么回报社会,有时候回报社会让企业更好的发展,在这个当中我觉得王总做得是比较到位的,当然我们能不能借用政策的调控,对地产的管制能够异军突起,把这个事情做得更加完善,才是你真正需要考虑的。

刘志民:非常感谢,接下来记者提问环节,在听了大家专家的探讨之后,有没有什么想法想要咨询的。如果没有咨询,接下来重庆的价格高地、洼地在哪里,年轻人投资最高的地方在哪里。这个仁者见仁智者见智。

陈真诚:价格高地价格洼地,价格洼地是一个科学,是不存在价格洼地。但是我就说重庆问题,我建议宗申作为地产新军,作为你的经验和市场的发掘,虽然你的实力比较强,和市场的变化情况,建议暂缓拿新地。可以有两个途径,一是合理利用土地,价格比较低,可以合作开发。二是踩到倒霉蛋(音)的,有的低价拿过来,这种你得收购过来,这种你风险可能更小。现在目前地方政府短时期是不会放弃土地,中央出台了以后,房产税也是默认了房产税归地方政府。对于宗申来说,暂时不要考虑拿新地,就是这个意思。

孙宏志:昨天的时候,最近重庆可能要发新地,但是刚才说的这个响应度很高,政府还是出于综合考虑,政府就是抛一些地来看一下。政府也不是想这个地很高,最后房价也很高,政府压力很大,最后还是希望平稳发展。

刘志民:非常感谢大家今天出席我们的高峰论坛,那么在最后我们还是有请沈总给我们做一个结束词。

沈光明:首先我感谢任院长白忙之中我们的活动,陈教授昨天晚上从长沙飞过来确实很辛苦,几位专家对我们的帮助和指导都很大,以后每过一段时间会请专家来指导,这样便于我们企业的发展。一个企业的成长要听取多方面的意见,尤其在重要的关节点都能够听到不同的声音,以便我们更好的为未来发展寻找一个正确的道路。

我想最后也感谢在这里为我们辛苦的工作员和相关的旁听人员,也希望你们在听到相关信息的时候注意保密。因为刚才过程当中交流很多内容是不便于对外发表的,如果媒体在对外报道上注重本次活动,而不注重报道管相关内容,尤其是涉及宗申的相关内容,这非常重要,因为我们符总裁在这一方面特别强调,希望转换角度去做。欢迎大家如果时间允许的话,能够一起吃一个晚餐,也算宗申对大家的感谢,共同聊一聊,喝一点酒,大家可以当朋友一样的。谢谢大家!

刘志民:本次重庆楼市高峰论坛到此圆满结束,祝大家有一个愉快的周末!

专题出品:腾讯大渝网房产频道日期:2011年2月25日
美术编辑:n 羽 内容编辑:cy

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