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 我们整天都在谈房价,到底房价是怎么定下来的?是谁定下来的?是凭什么定下来的?它包含哪些方面?谁能说清?本期大渝网邀您一起走近房价背后的真相,一揭房价的“潜规则”
  本文所探讨的房价组成仅仅是民间参考,希望为大家买房带去帮助,详细条款请以政府相关文件作准。 ……
  什么是房价?
   
[ 房价是怎么制定出来的呢? ]
 目前市场上最流行的定价方式是“市场加权平均法”,即:以可比楼盘为参照,设置相应的权重系数,进而推算出自身项目的销售均价;再以销售均价为基础,设置项目的平面和立面价差系数,形成每一套房子的具体价格;最后,依据客户排号意向和客源积累情况,在开盘前夕确定最终价格。这种定价方式,必然导致销售价格的水涨船高和房价的居高不下[详细]
[一起来算算房价的构成]
 地价款 + 建安成本 + 税费 + 开发商利润 + 公关费用 + 财务费用 + 行政事业性收费 + 销售费用 + 管理费 = 房价 ……[详细]
  主要成本分析
   
[地价中的拆迁成本 ]
 拆迁成本在急速大幅度的提高,动辄就出现强拆和暴力抗拆的情况,一方面是一级开发商受利益的驱使,一方面是拆迁户对一夜暴富的追求。为什么会出现这种情况?不排除拆迁户故土难离,不排除拆迁补偿费太少,不排除拆迁户不想改变生活方式和习惯,不排除拆迁户因拆迁失去生活的来源和谋才的场所,等等等等 ……[详细]
[开发商拿地成本约占30% ]
 房地产资深人士表示,建设国际旅游岛后海口拿地成本与比原来涨了50%至60%。而目前土地分为“生地”和“熟地”,两种土地状况的不同决定着拿地价格的不同 ……[详细]
[建安成本受市场影响比较大 ]
 建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。房屋建筑成本是建设房屋的投入,安装成本是安装房屋设施设备的投入,两者都包括材料成本投入和人工成本。建安成本受市场价格波动影响比较大。今年年初,钢材、水泥等建材价格猛涨,给房地产开发成本造成了影响 ……[详细]
[各项税费占总成本15%-20% ]
 在房地产开发项目成本中,各项税费的支出相较于前两项的支出相对较少。房地产开发建设税费包括契税、企业所得税、印花税、营业税等。此外还包括了行政性费用即地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用如城市建设配套费 ……[详细]
  楼盘价格定位原则
   
[项目自身价值要素分析 ]
 针对目标客户群“量身定做”,周到细致的考虑使用者对实际功能的需求,并满足心理认同感,户型设计侧重住家的舒适性 ……[详细]
[周边因素 ]
根据市场调研分析周边楼盘,既选择若干与本项目在物业类型和档次相类似的楼盘,进行价值实现要素的对比分析,再根据地区整个楼盘的走势即供求关系的分析,确定合理的价格 ……[详细]
[其他因素 ]
包括政策、经济等各种其他因素……[详细]
  重庆开发商定价秘密
   
[参考一线城市 领头二线城市 ]
 不少重庆开发商都不是本土的,很多都是外地涌入的,而本地的开发商也有不少走出去很远,诸如龙湖、金科。在定价方面,开发商们会选取一些典型城市进行比较,同品牌的开发商会比较自己在其他城市的房价,并分析重庆在全国发展中的地位,一般来说,以一线城市为目标,二线城市为基准定价,因为重庆目前虽然属于二线城市,但实际上有很大的发展潜力 ……[详细]
[参考主城内各区域发展潜力 ]
 大家可以明显的感觉到,一年前某些地段的房价还比较低,但一年之后,该区域内的房价就很高了,重庆的特殊构造使整座城市处处皆中心,不论是哪个地段,都有大小远近不一的潜力。以下我们可以看到重庆一些区域内房价的变动: ……[详细]
[参考自身前期销售情况 ]
这点也比较重要,某位于北部新区楼盘,在2010年8月初开盘的该楼盘一期卖价7500元/㎡左右,原本计划推出300多套,实际上一期推出的景观等配套并不优秀,但结果蓄客量超过了3倍之多,于是,该楼盘预计会在第二期进行提高价格的计划……[详细]
[其他原则 ]
 此外,开发商在定价方面考虑的东西还很多,诸如和周边一些楼盘的对比,以及未来房价的一个大趋势,包括自身的品牌效应等,当然,在定价过程中,开发商不会突然涨很高的价格,也不会突然降很低,除非是真的急速需要回笼资金或者其他急切原因,多数开发商都是采用“温水煮青蛙”的方式,小幅上涨或者小幅下跌,一步一步的应对购房者的“口味” ……[详细]
 
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专题出品:腾讯大渝网房产频道日期:2011年3月28日
编辑: 湛弥 小锋

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