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 频繁的政策调控和银行加息使住宅市场一片水深火热,而商业地产异军突起,成为了投资客的新宠,资金雄厚的投资客瞧准了写字楼市场,而中小投资者则青睐商铺的投资,今天小编为大家整理了一些投资商铺时应该考虑 的几大因素以及投资回报率的计算等,与大家一起分享.......

 

投资商铺时应该考虑的因素:

   
投资商铺之前,不但要考虑自身资金实力,还要考虑选择社区商铺还是商业街商铺,社区商铺和商业街商铺的投资分别有不同的方式,社区商铺相对便宜、主要面对本社区及周边辐射的消费者,拥有一部分固定的消费人群、而商业街商铺价格较高,人气旺盛,这两者如何选择、如何计算投资回报率、如何保值及升值就是需要考虑的关键问题。
 

社区商铺的投资:

   

要素一:小区规模、居住人口的密集度。社区规模大小、入住率高低都会直接影响到这个社区商铺未来的发展前景。

要素二:居民的生活标准和消费习惯。业主的收入水平、消费习惯、年龄及职业特点会影响该地区商铺的业态和发展。

要素三:业态配比的合理性。假如在一个容纳500至600户的小区内,开了十几家美容美发店或超市,那么,这样的社区商铺总体经营情况都不会好,最终要有部分投资者撤退。

 

商业街商铺的投资:

   

要素一:地段、交通是首要的。地段成熟、交通方便对形成一条好的商业街至关重要,能够辐射到周边更多的区域,带来更大的人流量。

要素二:业态规划、定位很重要。开发商在开发项目时,业态配比是否适用直接影响其未来发展。投资者在决定投入之前,可向开发商详细地咨询情况。

要素三:整个商业街是否实行统一的管理。商业街后续配备的物业管理公司,其管理是否到位直接影响到整体商业街的未来发展及走势。但如果把一个一个的商铺都分散卖出去,产权分散,开发商在进行后期管理时难度就大得多。

要素四:推广有无完整的计划。一个商业街的商圈氛围及购物人群的形成和聚集,大约需要2至3年的时间才能培养出来,而开发商在最初开发商铺时,是否有推广预算,计划是否完善,影响商业街未来的发展。

要素五:同一地段商业街是否过于雷同。同一地段的雷同项目过多就会相互分散客流,但这一点要一分为二地看待。因为商业还讲究一种“扎堆”氛围,所以要理性预算目标人群的总体消费能力,再考察现有的供应是否已经满足了这种消费需求,然后再对一个地区的商铺是否过于雷同作出判断。

 



 

投资回报率的计算:

   

什么是投资回报率?投资回报率(ROI,return on investment)是指达产期正常年度利润或年均利润占投资总额的百分比。

投资回报率计算公式:投资回报率(ROI)=年利润或年均利润/投资总额×100%,这种方法算出来的数字越大,表明越值得投资。

计算购入再出租的投资回报率=月租金×12(个月)/售价

计算购入再售出的投资回报率=(售出价-购入价)/购入价

例如:例如,有一临街商铺,面积约50平方米,售价约200万元,目前在这个物业的周边,同等物业的月租金约是400元/平方米,即:这个商铺要是买下并成功出租,新业主将有可能获得2万元的月租金。那么,它的投资回报率将是多少呢?

现在让我们计算一下(套用上述计算公式):

这个物业的投资回报率=2万元×12/200万元,通过计算,我们得出这套物业的投资回报率将是:12%

要是这个投资者转手放出,并以215万元成交,那么它的投资回报率=(215-200)/200,通过计算,我们得出这套物业的投资回报率将是:7.5%

 


 

 

如何判断投资回报率:

   

现在,投资回报率计算出来了,那么,我们该如何判断这些数值所包含的意义呢?也就是说,哪个数值是表示合理利润?哪个数值是表示千万不要沾手?哪个数值是表示它的收益非常好?或者是哪个数值是属于对方开出的条件太好,自己要审慎考虑才行?(以下数据供参考)

商住两用物业:合理回报率为10%-12%,投资临界点为>7%,超高回报率在15%以上。

地铁物业:合理回报率为3%—6%,投资临界点为>3%,超高回报率在10%以上。



 
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专题出品:腾讯大渝网房产频道日期:2011年7月21日
编辑:宫梦媛

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