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主持人:来到现场的各位嘉宾、朋友,在参加今天的峰会的时候,我们其实共同怀着一个期待,相信在未来我们国家的商业发展、青年文化的崛起、新的中产阶级,还有社会中产阶级的崛起,在整个重庆的区域会带来更加生动的活力和更加灿烂的发展。在这样一个背景期待下,我们迎来我们本地的主办单位还有来自上实相关的会议的主办方和承办方的领导,还有我们邀请来自各界的领导和嘉宾。在这里介绍一下来自主办方和承办方的领导。中共九龙坡区区委书记彭智勇先生,九龙坡区人民政府区长丁洪先生,九龙坡区政协主席成建国先生,乃至于高薪区管委会的主任,九龙坡常务副区长何勇先生,来自于我们上海实业城市开发集团的总裁,长海实业城市开发集团的黄绍,上海城市开发副总裁钟涛先生。

除了我们来自于主办方的相关领导之外,今天邀请来了我们在这个商业发展领域各位尊敬的领导和专家。前中共中央委员胡平先生,也是商业发展的前辈,同时一直在这个领域关心着商业和商业房地产的发展。中国城市建设管理联合会梁任勘先生,著名经济学家汤敏先生,中国社会科学院财贸所副所长荆林波先生,来自国际购物中心协会的副主席郭增利先生。来到现场还有主办单位的其他领导,还有媒体界的朋友,还有在重庆商业和商业房地产里面的同行,对大家来到我们的现场一并表示热烈的欢迎!

在今天的会议之前,要请相关的主办方和承办方领导,为我们这个峰会来多多支持,为什么要开这样一个峰会。首先有请上海城市开发集团的倪建达先生致词!有请!

倪建达:感谢,尊敬的胡平部长,尊敬的彭书记还有丁区长,还有九龙坡的各位领导,还有来自全国各方面的尤其是商业管理方面的各位专家学者,今天我非常高兴能有这样的一个机会,来到我们中国最大的直辖市——重庆,来到我们重庆最大的老城区九龙坡区。九龙坡区其实跟我们应该是源远流长,我们有很多的投资项目都在我们九龙坡区,所以九龙坡区的发展,其实就是我们重庆发展的一个缩影。今天我们能够有幸参与这样一个活动,邀请众多的名流专家学者和老领导,来共同规划我们九龙坡区的未来的商业发展,共同推动九龙坡区的商业发展。这对我们九龙坡区投资兴业的企业来说,是一个非常难得的机会。上海实业开发集团是代表市政府的一个企业,我们作为一个国有企业又作为一个海外上市的公司,我们着力于国外的经济发展建设,着力于我们九龙坡区这样一个既有良好发展前景、经济快速发展、社会快速进步这样一个城区的建设。

所以我想如果说我们能够有机会参与到九龙坡区的发展,如果今后还有更多的机会等待我们实施九龙坡区更好的一个拓展的话,我们将非常的高兴,也非常的荣幸!九龙坡区是我们合作的一个重点,今天晚上我们要举行一个开城仪式,就是城上城下就是我们在重庆的最大投资项目。他集中的很多的商业业态,也为我们九龙坡的商业发展提供了一个很好的平台和载体。我想今天有这样一个机会,既是我们共谋发展,同时也是为我们今年的开城仪式做热身。今天想非常的感谢各位嘉宾,也感谢各位与会的朋友,能够在今天这样一个新春即将来临的时节,能够为我们九龙坡区的发展共同谋划和策划,预祝今天的峰会圆满成功,感谢老领导对我们发展的高度关注,尤其是胡部长和各位专家,非常感谢大家,谢谢!

主持人:谢谢,我发觉我们台子的设计非常有意思,用跃升的方式直接上来就可以。把上海叫做峡江论,君住长江头我住长江尾,日日思君能见君全靠城上城。今天是城上城开盘的日子,是上实的开发公司和九龙坡区缘分的开端,但是他只是一个开端。九龙坡区的发展意味着他的的潜力,今天九龙只有一条龙的潜力发展出来,九龙齐发未来的潜力不可限量,将来还有更长久的成长的潜力。下面有请九龙坡区的区长丁洪区长,有请!

丁洪:谢谢主持人,今天对咱们九龙坡区讲是一个大喜的日子,在春节将要来临的时候,咱们倪总空降重庆,专门参加城上城的开场仪式。九龙坡区是第一经济大区,全区GDP2010年达到750亿,连续10年位居重庆的第一位,工业去年达到1100亿,社会商品销售零售达到256亿,全社会商品零售批发+零售去年达到1332亿元。那么整个经济实现了持续快速相对健康的发展。九龙坡区在以前是老工业区,工业也是传统制造业为主,傻大黑粗,以前是对九龙坡区工业的比喻。对九龙坡区城市的比喻,感觉有些地方有一些破破烂烂,当然在改革开放以来,直辖市以来,九龙坡跟重庆一样,发生了深刻的变化。三次产业改革中,正在发生科学的变化和调整。在十二五期间,我们相信去年的目标全区第三产业发展要排在第一位,要保持在50%以上。所以包括商贸经济在内的第三产业,必将在未来九龙坡区在432平方公里的土地上,在现在承载120万常驻人口的土地上,一定会继续保持在重庆市的商贸大区、商贸强区、工业大区的良好形象。

所以今天非常有幸能够迎来胡平部长、商界的各位专家,包括我们企业界的其他朋友,来到九龙坡,来到这里,共商九龙坡区商业发展的大计。在这里我谨代表彭智勇书记、九龙坡区委、政府、政协、人大对各位朋友表现衷心的欢迎和感谢!

刚才袁大主持改了一首诗,改得非常好,我记得熙来书记代表团在上海访问的时候,说过这样一句话,换过来是君住长江尾我住长江头,所以这个渝沪两地感情深远。我们上新实业公司,倪总他们进驻九龙坡也是非常早,当初在袁家港开发的时候是最早的,包括我们的奥体是交相呼应,杨家坪是100多亿的商圈,石桥铺完成118亿,高新区回顾了以后今年肯定能加入100亿俱乐部。所以通过这样的交流、讨论,通过专家为九龙坡把脉出策,坚信九龙坡区的发展会越来越快。最后预祝本次峰会圆满成功,也祝大家新年快乐!

主持人:城上城成功,丁区长也成功了,因为作为一个平台,每个发展项目的成功就代表我们这个区的发展。九龙坡区过去搞工业很行,他是龙的特性。过去九龙坡区这个地方可能特性是男人比较厉害的地方,将来商业发展要阴阳调和,将来九龙坡区叫做九龙十八凤腾。下面有请九龙坡区区委书记彭智勇先生致词,同时宣布论坛的揭幕,有请彭书记!

彭智勇:尊敬的胡部长,各位专家各位来宾,大家上午好!今天非常高兴我们能够在九龙坡举办我们惯例性的商业峰会。刚才我们的丁区长也特别代表九龙坡进行了热情洋溢的致词,下面宣布九龙坡商业峰会现在开始,谢谢!

主持人:好,彭书记留步,请上倪总,倪总代表十八凤,书记代表九龙,九龙十八凤,在这里巧接连理,在这里有一点信物交换,现场双方有一点意思要表示一下。现在拿的这幅画名字叫做“蝶变”,大家看了重庆,重庆艺术很特点,看到很多的当代艺术品,本身是作为显示重庆的城上城的外来品牌,本地经过相当发展演变之后,将成为重庆这样一个地方强有力的一个大品牌。同时也预示着九龙坡区这样一个区在过去的优势整合新鲜的资源,凝聚演化成为一个新型的多方面的产业,一起的发展的大区域。蝶变隐含这对九龙坡区发展的前景。这是书记送给倪总的,还是倪总送给书记的?给倪总的,倪总就挂在屋里想着,由这个变成那个。现在有请倪总给书记,“九龙腾飞、繁荣未来”,倪总这是你写的吗?是,我想倪总把他的心意,把与九龙坡区共创未来的心意凝聚在书法之间,非常感谢!让大家用掌声一起祝愿双方的合作在未来开拓更为广泛的空间。

我们感谢主办方、承办方的领导,在前面给我们带来的信息,也一同跟我们展示九龙坡区发展的前景。下面进入论坛知识沟通的环节,第一位带来的演讲是前面有介绍著名经济学家,国际亚行首席代表经济学家汤敏先生。汤先生在经济学界非常尊重的一位专家,他不仅是一名经济学家,在很多领域探讨中,他有参与很多的实践,很多非常具体操盘工作。过去像亚行在中国开展很多引导性的研究或者实践性的活动,他本人有亲身的参与。前面作为八位咨询学家之一,参与了总理当前经济形式和对策方面的对话,让我们一同期待汤敏教授给我们今天的主题,有请汤敏教授!

汤敏:PPT。尊敬的胡部长,尊敬的重庆的各位领导,今天非常有幸能跟大家一起来探索目前关于宏观大势的问题。这几年整个的中国经济、世界经济,应该说用“扑朔迷离”这么几个字来形容,确实大起大落。不管我们做房地产还是我们做商业开发,都跟大势有紧密的联系。所以在我们推动新的商业规划之前,对今年的经济和对未来的一段时间的经济大势有一定的了解,我觉得也是非常必要的。

那么今天我只有25分钟时间,要谈这么大的题目,肯定是非常困难的,那么我就挑了几个,大家目前比较关心的题目,我们作为引导跟大家来探讨一下,特别探讨是今年中国经济的几个不确定因素和我们需要关注的地方。

我听到是五大疑虑。我想谈五个:

第一个世界经济今年会二次探底吗?这个是现在国际上还在继续讨论的问题;第二个中国经济增长,今年中国经济增长的动力在什么地方?这似乎是一个不是问题的问题,但下面我们会引导大家来,这个问题并不是自动的;第三个会不会出现恶性通货膨胀;第四个中国企业的外部市场在什么地方;最后一个提出中国经济改革的顶层设计。顶层设计是什么意思,顶层设计是对未来社会发展经济发展有什么样的影响?

第一个问题世界经济会二次探底吗?两年以前突如其来的经济危机或者国际金融危机,大家对整个金融经济已经失去了信心。人们当时谈到是百年未遇的危机,当时人们谈到这次危机是微型的反弹吗?上得很快还是下得很快,还是U型的增长,或者是L型的,下去以后就上不来了,如日本经济一样20年还没有把他恢复。两年过去了,我们可以看看,不管是美国经济来看还是从欧洲经济来看还是从整个世界经济来看,我们看到一个非常明显U型的反弹。也就是说这次比1929年的经济影响还深,由于各国基本上采取一个宏观应对的对策,最坏的时间已经过去了。

下面会是一个什么情况?这是英国的一家共识公司,总结了30家全国最大的预测的投资银行、商业银行,把大家拿出的预测拿来评估。得出的现在目前全世界最关注的数字,叫做共识公司的预测,到2011年美国经济达到210%的增长,尽管比今年略低一点,欧洲经济也是比今年略低一点,但是基本上能够保持去年的发展速度。除了日本之外,从通货膨胀以外,似乎这些大国经济也没有很大的问题。也就是说今年经济,应该跟去年U型反弹一个差不多的一个还是一个比较平稳的经济增长。这就是说从目前的预测来说,不认为会出现前段时间在市场上盛销的认为今年很可能出现二次探底的情况。

然而这个风险还是存在的。一个是这次经济是反弹了,是V型了,但是有一个很大的特点,这个特点就是说他反弹的速度还是很慢的,大恢复需要较长的时间。我们看一看,这是美国经济、欧洲经济、日本经济,这是过去2005年的增长率,这是未来11年—16年的经济增长率。我们可以看到,跟危机前的五年相比,危机后的五年,2011—2016年,他的增长率美国要减少1/3左右,欧洲几乎减少一半,日本减少得更多。也就是说,这次是反弹了,但是他是一个缓慢的恢复,他是要较长时间的恢复。

原因是尽管很短时间把经济刺激起来了,但是这里面是靠的经济刺激货币刺激,这并不意味着完全走出了经济危机,这个收尾还很长。也就是说病来如山倒,病去如抽丝,这次抽丝的时间会更长,为什么?因为还有几个大的问题,一是失业率没有问题,二是发达国家的债务问题。我们看看,这是美国欧洲日本的失业率,我们发觉尽管经济增长在恢复,是一个V型的失业率也是一个V型的,经济增长的时候失业率也在增长,而且保持一个很高的水平。当一个国家失业率很高的话,他的消费就上不去,他的反弹就乏力,这是非常大的特点,是这一次危机之所以要这么长时间走出去,失业率我们称之为无就业的回缓,是非常有关的。房地产目前处于很困难的镜面。2010年被回收的房子超过09、08年危机最严重的时候,银行把大量这些本来住房贷款本来要付的钱付不起,就收回来,就意味着银行要押大量的时间,意味着银行风险很大。

因此美国的银行,尽管美国联邦储备银行发出很宽松的政策,给市场注入大量的钱。但是钱到了银行手里面去了,这是两个武器,货币政策就没有很大的用处,你发了钱他也储备到中央银行里面去了。货币政策起不到作用就得靠财政政策财政政策行不行?现在整个国家非常危险的境地,因为所有国家财政赤字都达到了当年10%以上,财政赤字的高压线是GDP的3%,这些都3倍于应该有的财政赤字。所以这些国家财政的能够,也就是说政府通过财政政策刺激的能力受到了大大的制约。这是前一段时间欧洲五国,向爱尔兰、希腊出现了严重的战略问题,现在正盯着西班牙,像西班牙会不会如爱尔兰、希腊一样,西班牙的经济规模是希腊的10倍,西班牙一旦出问题,整个欧洲又会卷入战略危机中。

因为有这些大的威胁在后面,所以这次的反弹是一次缓慢的反弹,需要很长的时间,最后才通过经济慢慢慢慢把刚才的问题消化掉,所以我们要做好思想准备,未来的几年,起码在国际环境内,起码还是比较艰苦的几年。

第二个问题,今年中国经济情况如何。我们好象觉得中国经济现在在快速增长,但实际上如果我们认真研究,今年的中国经济发展动力实际上还是有一些问题的。比如说我们4万亿的经济刺激计划,到去年年底已经用完了。第二个去年中国经济之所以能表现比较好,或者经济增长比较好,他是跟房地产的投资迅速增加非常有关的。而今年随着政府一系列抑制房地产的政策,房地产如果不减至少不会大增,房地产推动经济增长的动力也会发生问题。第三个去年的经济增长稍微比前年紧缩的一点,实际上还是非常宽松的,我们M2达到19.7,今年明显我们要采取非常紧缩的货币政策,整个贷款要下降。第四个通货膨胀,现在正在抬头,老百姓的消费在通货膨胀的时候零点公司最近做了一个调查,老百姓现在都在减少消费,消费推动经济增长的动力也不存在。最后一个大家寄希望于今年是十二五的第一年,第一年就大干快上,所以投资可能大量增加,但是这个问题我们来看一看,这个是过去30年里面每一次五年计划第一年的情况如何,我们来看一看。

五年计划都是10年的第6年是五年计划,在所有五年计划第一年,我们发现他的经济增长,他往往比其他的几年都低一些。比如说81年在未来几年最低的一个,86年也比较低,但是86年后来因为有89年的风波问题,后来经济增长减下去了。然后91年他又是比较低的,在未来五年又比较低的。到了96年比较低,到了97年亚洲金融危机,是一个偶然情况,01年又是一个比较低的情况,06年开了以后08年又是国际金融危机。除了几个金融危机特殊的情况影响之外,所有五年计划的开年我们称之为蓄势待发,这一年的投资在最后才上去,其实一开始都在计划规划都在批准筹备之中 。所以也就是说五年计划的第一年,也就是今年,从投资来说也不是大家想象那么乐观。我们这几个因素把他叠加起来,4万亿没有了,货币政策紧缩,房地产投资在减少,加上五年计划的第一年因素。所以这几个因素叠加起来,因此今年的经济增长也不容乐观。或者说做出很大努力才能保持我们经济增长速度。

实际上我们看看过去几个季度,整个GDP是一个下滑的趋势,到四季度稍微比前面高一点,总体上说是一个下滑的趋势,看工业增长也是在下滑。下滑未必不是一个好势,因为前一段时间投资增长的刺激力度可能过大了,但是我们这个从投资来看,在2009年有一个高速增长之外,投资现在也恢复了正常的情况,特别是新开工的项目,在去年的下半年是急遽的下降。也意味着今年整个投资他的头绪,他是有一定的下降趋势的。当然在投资里面,我们觉得很欣慰的是,西部、中西部的投资增长速度非常快,真正下降比较快或者说大的速度比较平稳的是东部的投资。从房地产来说,到10月份为止房地产的投资还在高位。大家可以看从这个投资来说,到了2009年的这里在低点的时候,后来一直在攀升,一直攀升到去年的10月份,10月份投资房地产投资逐渐下降。在其他销售现在下降非常严重了,跟房地产消费也在下降。也就是说,今年去年推动中国经济快速增长的几大动力,在今年就或多或少弱化。

今年经济增长是什么情况呢?也是我们刚才英国共识公司总结了大的公司的得出的结论,他们认为中国经济在2011年一季度就会下降比较快到8.7左右,到了二季度逐渐上升,到了四季度恢复到9.4左右。也就是说今年的中国经济增长大概在9%左右,这个就比去年的10.3要下降1个多百分点。这个趋势到了2012年还是大概也在8.5—9之间。这个是对中国经济下一步的判断。

当然,在这种情况下,我们需要新的增长点。今年会有哪些新增长点呢?一是农田、水利、基础设施建设,新型战略产业、低收入住房、1千万套低收入住房,外资估计今年还继续投入,因为我们看到世界经济情况并不是很好,外资还继续投入。地方政府换届的效应会不会有一些推动,最后很可能在上半年货币政策比较紧,但如果经济下滑比较快的话,下半年货币政策可能会做一些调整。

总体来说,现在我们不追求过高的经济增长,所以让经济稍微慢一些,把我们的改变调整做得更扎实一些,未尝不是好事。通货膨胀,通货膨胀已经占到了,大家看得很清楚,以食品,主要是食品,最近有住房租金有点显现出来,但主要还是食品。那么食品我们要非常警惕是现在全球的粮食价格都在增长,他不仅是中国,更重要中国全球粮食价格都在增长,现在国际粮联组织发出警告,说今年可能会有一个全球的范围性的粮食价格上涨趋势。除了这个之外,前段时间,我们到河南做了一个调查,发现现在种粮大省、种粮大县、种粮的农民收入非常低,我们调查了一个典型的农户,他有5亩水浇地,旱涝保收的水浇地,一年到头种粮的话整个收入达到2875元,一家三口人平均一口人1千元都不到,而现在我们中国的贫困县是在1200人民币,很快要提到1400人民币。也就是说这么旱涝保收的田,人均还不止一亩,如果只是种粮连贫困县贫困户都达不到,在这种情况下谁还有积极性去做粮。所以从这种意义上来说,中国粮价也还是要涨,或者我们要更多规模补助这些种粮户。否则在世界粮食价格上涨的时候,如果我们供应不足对我们压力就很大。

所以从这种意义上,这是高盛最近的报告,整个人民币升值油价达到100美元,铜价8千到1万美元等等,这些大宗产品由于美元的贬值可能还要继续攀升。那么会不会有恶性通货膨胀呢?那么首先我们来定义什么叫恶性通货膨胀?在发展中国家一点通货膨胀没有是不可能的,在恶性通货膨胀在其他国家一般是指两位数上的增长,对中国来说两位数可能并不大,但是中国超过7%8%社会的安定性就有问题,如果把中国的通货膨胀定为7%8%,一般认为明年可能达不到这么高,因为一系列的这些政策现在已经开始采取但是我们要紧密的跟踪国际粮价和食品价格变化,因为这不是我们可以控制的。在国际货币基金组织,在衡量一个国家的通货膨胀的时候,他往往把粮价和油价排出掉,因为这两个是很难控制的。

从这种意义上说,我们整个通货膨胀还不会达到一个恶性通货膨胀的情况,因为整个世界经济情况还不是很看好,中国经济刚才说了整个的增长可能没有这么快,总体上还不是很大,预测大概在4—5%左右。今年还有一个大变数,就是货币政策的问题。货币政策有两个变数:一是货币政策今年是稳健的货币政策。所谓稳健,就是比较紧缩这么一种货币政策。第二个中国今年的货币政策还要进行比较大的改革。就是原来的那些货币政策手段,今年可能要有比较大的调整。比如说今年提出的一个是采取有差别的存款准备金率,也就对你不同的银行,根据你的表现根据你个人指标,我给你不同的银行有不同的存款准备金率;二是今年的货币政策不仅盯着货币本身、银行贷款,会把股市会把房市一起加入考虑。这个也是吸取了其他国家的教训,美国这一次住院危机,日本危机,都是因为货币紧看通货膨胀,没有看资本市场的泡沫。所以尽管通货膨胀不高,中央银行发出大量的钱,造成了资产泡沫、房地产泡沫,但是中央不管,所以今年的政策要同时考虑几个市场,这些都是比较重大的调整,在这些调整过程中,货币政策可能有一些变化。

一是现在货币贷款增速已经在下降;另外一个现在亟待解决的问题,我们现在是一个负利息,老百姓把钱存在里面他的利息还是负的,这点很容易造成社会的不安定或者造成抢购或者造成过渡的投机,这也是今年货币政策要加以调整的问题。去年我们的货币政策,应该来说还是相对比较宽松的。去年我们的目标贷款额度是7.5万亿,但实际上超过了将近5千亿人民币,如果把票据算起会更高一些。新的货币政策,现在看来一个要保持物价稳定,另外一个要采取一些增长,今年货币政策没有一个贷款的目标,没有一个贷款额度,去年是7.5万亿,今年没有给出贷款的额度。也意味着存款准备金率和利率的调控可能会更为平缓,因为以前有三个指标,存款准备金率、利率和贷款额度,三个指标来控制的,现在还剩两个了,那么这两个指标要把货币控制好的话,可能他的动作要更大一些。刚才说了,他有一个动态的差别的存款准备金率,专门对每一个银行有一个公示来精确打击。

对2011年的通货膨胀的预期,在国际大环境下这个输入性的通货膨胀除了粮食之外他并不是很大,这是第一个;第二个今年的主要推动通货膨胀,一个水电气、资源税,特别是是工资上涨这一个因素,将是成为推动我们成本推动这种通货膨胀非常重要的因素,预计今年通货膨胀大概4%在4—5%左右。

第三个疑虑,中国的进出口市场在哪里?实际上主要是靠的新型经济,也就是这些发展中国家,大家看对巴西他的出口增长率在90%左右,未来主要,这是货币基金组织最近的一个预测,底下红线是发达国家,下面是蓝线是发展中国家,在7%左右,未来经济增长主要在发展中国家。所以下一步真正推动中国外贸经济增长,更多放在发展中国家,在发展中国家利用大量的外率储备,增加对发展中国家的基础设施的投资,用基础设施的投资把其他的投资带出去,这样比较大规模的消化巨额的外汇储备,同时能够给我们出口能带动的一个很好的方式,那么这个我们应该找几个国家进行先试。

由于时间关系,很快过一下关于顶层设计的问题。最近提出来,中国的经济改革现在已经到了深水区,在深水区的时候靠着我们以前摸着石头过河的方式,水太深摸不着石头,所以现在提出叫顶层设计。顶层设计就是指的是从全局的视觉、系统建设的方面各层次进行统筹的考虑,确定目标。实际上是从上而下的改革,而过去很多改革就是从下而上进行推动,在顶层设计里面,其中一个核心部分就是收入分配的。中国的收入分配现在已经达到了一个非常严峻的情况,这是中国收入分配在世界各国的排名,中国现在已经排在亚洲国家里面几乎最高,已经跟全世界收入分配最严重的国家非常的接近了。由于我们收入分配的拉大,造成了我们消费占GDP的比重一直在下降,上面的线就是消费占GDP的比重一直在下降,现在从80年代占GDP50%以上,现在还剩30%多了,由于消费太少就得靠投资出口。

我们看看今年中国的经济规模会超过日本,但看中国的消费跟日本的消费相比,这是中国消费,这是日本消费,我们比他差很大一截。为什么消费这么少?跟我们劳动占收入的比重也有关系的,这条红线是消费占工资的比重,消费下降是因为工资下降的原因。有一个数字1995—2008年,全国财政收入增长了8.8倍,工业利润增长了17.8倍,城乡收入增长了1.8倍。现在提出居民收入增长跟经济发展同步,劳动报酬增长与劳动分配同步。整个劳动公司整个分配要有比较大的变化,那么这些作为各位,你们要注意你们的生产成本,你们要保证你的劳动生产率要不断的提高。因为这个我们所说同步是指全社会的同步,不提工资员工就会跑,要保证一定的利润率,就要很快增加劳动生产率。否则在下一轮大的结构性变化中,你们就很可能被淘汰。这种情况曾经在很多国家出现过,很多国家和地区出现过,但是到了一定时候,他的收入分配,像台湾省收入分配曾经是很差的,但是后来很快经过几十年努力慢慢改善,韩国也是这样,日本也是这样,中国现在已经到了这个坎上,所以这个如果说顶层设计大的结构性改革,这是一个很关键的改革,而各位可能要做好准备。

总结一下,今年国际经济形式还是相对比较平稳,但是肯定没有过去这么好。中国经济总体上来说,还是保持一个较快的增长,但是其中的挑战也非常大。通货膨胀和保证经济增长新的层级的因素都会有所变化。最后一点中国经济正处再一个大的变化中,在这一点中国要关注和观察中国经济大的变化。

主持人:谢谢汤教授,在这么短的时间要把经济形式称述清楚是非常困难的,但是汤教授做到了。我们进一步从财贸经济的角度来说,给一个在观察的实验,下面请中国社科院财贸所的副科长荆林波博士。

荆林波:谢谢,我汇报一下我的研究,尊敬的胡部长,彭书记、丁区长。我大概介绍一下整个服务业的情况。我来自中国社科院财贸所,现在整个所的研究定位于服务经济、公共经济还有贸易和旅游。袁主持,我是多长时间。想尽快介绍一下十一五的情况十一五刚结束,现在盘点一下十一五服务业的情况。现在提出的目标基本实现。

首先第一个是服务业的增加值,这个在09年就实现,这是去年上半年的服务业增加情况。这是服务业对经济增长的带动拉动情况,刚才汤老师介绍了一些情况就不多说了。关注对就业的拉动,当时设定目标增长4个点,在09年下半年基本实现,现在数据没有出来我们估计这个目标可以实现。这是三产业就业的情况和增长的比例,这个数据大家看得很清楚,不用我重点介绍。

第三个目标是比较难实现的,当时设想服务贸易的4千亿美元。很遗憾受到大形式的影响,我们对外资有所限制,特别是在调控房地产当中,外资进入房地产很困难。第四个外资的情况,目前看来这个目标没有实现。在十一五期间看到的特点有这么几个特点,一是重化工的速度仍然很快,原因在哪儿?重化工与服务业有很大的差异,对GDP的影响很大的,经济学界发生了很大的争议,在发展路径上尤其在地方政府上看到是有问题的。那么在地区的服务业的发展水平也不太一样,我们对比了37个城市的类比他的数据,可以看出差距非常的大。像北京、上海这些地方还比较好,像中国的很多城市的发展,是比较差的。尤其是向中部的一些城市、西部的省份,像除了西藏,西藏是一个特例,因为他的服务业只有及个别的城市比较明显。

第三个就是房地产的波动影响了整个服务业的比例,尤其是投资和地方的政府靠地方财政来滋养自己,房地产公司和房地产的投机,导致了市场的波动。第四个是全球资本的振荡,在整个市场过程中,08年以来全球资本的流动,向中国比如说向中国热钱的涌动,央行的周小川行长希望建一个池子把这些热钱给扩起来。这都是我们在十一五期间所面临的一些问题。

统计工作的梳头,我们现在看到的比例是在30左右,现在是与实际有差距的,差距是有大量的统计的疏漏。十二五怎么看待,这是国际组织对真实情况预测的情况,大多数国家,尤其是发达国家研究机构对中国经济发展并不看好,可以说每一次的预测来看对比的话,发达国家的预测总是远远低估中国的经济的增长,这个大家要掌握,看国外的数据不是他们的数据都可以完全照搬,这是国际货币基金组织的预测,他的很多预测都低于我们真实情况。十二五国家在五中全会里面,我们点出十二五再一个重要发展机遇期,过去经济保持了9.8高速的增长,未来能否再保持高速的增长?大家有很多期待和疑虑。当然经济学家的疑虑就像比德博士说,经济学家只能在明天知道,到底增长能多少呢?我们看历史数据,能保持40年高速增长的国家和地区是非常少。中国的经济未来的潜在,也显示中国要往下跑。

我想总理说得很明确,09年我们最为困难,10年最为复杂,现在这个词变成了“最为复杂”,虽然一个词的变化,但是显示了我们现在整个经济结构的调整,现在遇到了很大的麻烦。现在最时髦的词是五中全会提出的一个词,我们主题是转变发展,主线是转变经济发展方式。大致过30年,我们整个主题主线发生一个变化,1919年五四运动大学生提出的口号,民主救国,1974年的口号是社会主义救国,西方发达国家我们只有资本主义的管理方式可以救中国。

在到30以后,我们站在2009、2010年的新的30年之后,我们再看今年的口号是什么?国际开玩笑说2010年全球的口号是只有中国可以救资本主义,这是调侃,实际上在60年代的历程当中,我们经历了一个巨大的变革。1949年我们实现的是社会制度的变化,建立了社会主义制度,1978年实现了体制的变化,现在做的变革是发展方式的转变。这样的转变,十二五的规划,中央提出的建议马上要建人大投票表决。过去整个发展方式是四纵四倾,我们全球一半以上水泥,1/3钢铁1/3煤炭这样的发展方式没有生存下来,这样我们对十二五的预测是怎么样?我们配合国家有关部门做的预测,我们设想是4、5、7的比例。服务业比十一为末增长4个百分点,就业增长5个点,服务贸易做到7千亿美金。

具体来讲十二五里面提出了三个化,第一个是生产的服务化,包括房地产、物流、租赁服务,打造像九龙坡区提的超百亿的几个区,二是生活服务业的便利化,民生的问题也是重庆市政府最关心的问题,民心的十大工程,我看了一下我们的数据,在这些年重庆市做了很多工作,符合国家未来的下一步的发展;第三个最难做公共服务的均等话,这个均等话只能做到基本公共服务的均等化,做到全覆盖是很难的。九龙坡用服务实现均等化是非常好的,应该在全国推广。

这里面有17个字非常难做,就不多讲了。我们与发达国家有不同的地方,我们现在是未负先老。现在我们要防啃老族,老龄化的程度无论按60岁还是65岁人口计算,老龄化非常严重。项目向发展型转变,这样大的变化当中,需要大家关注服务业里面的商贸服务业,关注商业的发展。这是一些商业业态的变化,从传统的横线一下是传统的商贸液态,再往上是网上的交易发展。尤其是网上的交易应该大家关注,去年11月1号光棍节,我们传统的商业店铺最高销售额是1个亿,了不起像翠微能够做到将近2个亿,但是淘宝网上做到9个亿将近10个亿。我们社会将由工业时代进入一个信息时代,这样时代的来临对我们服务业的打造,和服务商树立市场的转变带有深刻的意义。

从长远来看,一个是消费的生机,上实集团很给力,这个项目能够更多关注新兴行业,尤其是在重庆,包括B TO B和B TO C和实体的匹配。重点谈一下九龙坡的情况。中国社科院留下很多师兄师地在这里,包括很多领导。我要了一些数据做了分析,作为外来和尚要念经,深化认识,科学发展,加强规划扩大开放,突出重点。我们现在九龙坡区刚才区长和书记都说了,我们是老工业区怎样转型,面临很多机遇。黄市长在接见团的时候给了很多招,包括高新区的内部的改造、结构的改造,这些都有很多启示。包括体的对外开放,我们整个区有10个亿,这样量不足以支撑我们的发展。重庆提到十二五要提到500亿美金的招商引资,我们这个区作为龙头区要怎么做?结合这些谈几个看法。

我们定位是全国前列西部的领先,但是我们做这样的定位,和你的竞争对手在对比的时候,你和江北区和其他城区在对比的时候,看到全国的其他城市走到哪里。像看到成都美食之都的打造,昆明平安城市的打造等等。重庆现在有四个定位,我们应该配合重庆的这四大远景,来制订我们九龙坡的定位。你是国家的中心城市,你是功能强大的一个经济中心,还是西部的一个窗口,乃至城乡统筹重要科学发展的前行区。我们九龙坡区能不能在四这个远景上再更明确出来?重庆整个动力源泉也过去靠投资,未来的比例是432,消费占到40%,投资在30%。那么我们反思一下我们这个城区,我们核心金融是什么?是你的硬件还是你的软件,还是整个城市空间设计。这里罗列一下过去,连续11个年度保持的先进,关起门来说,我们和第二名、第三名的差距已经越来越缩小,未来最大的矛盾和瓶颈在哪里?就是现在的城区的空间已经没有足够的土地帮助我们延伸你的服务,延伸你的增长极。你增长的动力来自哪里,这是我们现在必须克服。我们提的口号是一区带三园的经过格局。

我想我们应该更好的一张牌,实际上中国经济在未来,乃至很长时间我们有一个很大的牌要打就是城镇化或者过去要城市化,我们区也提了这个概念。实际上前两周在广州调研,给汪洋书记做,研究最大的经济体广东省4万亿的GDP,重庆也要做到1万5千亿,进入万元俱乐部。看广州的发展路径30年的发展路径走完了,中国经济最大的动力就是城镇化。城镇的城乡布局,城乡统筹,老城区的改迁,置换更多的土地出来,对中国经济应该更充满信心,不要被国外的媒体忽悠。总体来看,忧虑有没有,像刚才汤老师说五大忧虑,应该是有,但要有信心。

瞄准三种产业,服务业里面的细分怎么塑造。实际上国内很多成功的业态很多模式可以参考。九龙坡区不知道能不能做生产的服务业,网格化能不能学传化物流的形式。从过去来看,从一个单体的萧山区已经扩展到全国联网。这是他在成都联的,这是在苏州联的,未来在全国布局,九龙坡区内不能作为一个节点。下午书记还要招待区里面的招待会,九龙坡餐饮业有很大的潜力,重庆作为一个美食之都火锅之都,过去秦主任做了巨大的贡献和努力。这里不要小看,实际上餐饮业的联动作用,已经联动了上下游,包括你的农业,我们很清楚我们这片土地,重庆这块土地是大城市,甚至是小城区带动大城市。现在大城市要带动大农村,我们传统九个城区12个郊县,这样一种格局,必然要推动农业的生机转换,必然是中央提出的农田到餐桌整个链条的打造。这里面包括地的进、房地产、商业地产,像城上城有相当的体量要做餐饮、休闲、娱乐。

这个空间布局来说,过去的四重四轻,比较重生产轻生活,重城市轻城市结构。看一下走在前面像杭州王国平做书记的时候,重新调整了杭州有限城市区域,重新拓展了城市发展的亮极。在城乡结合部九堡(音)这个地方重新打造了,九龙坡现在有三个市场突破了百亿级的市场,占了全世界市的1/3,再把大的商品市场做一些提升,这是地方的成功经验,这是杭州的家世界,现在60万平米的体量,广州富民的服装城。现在已经开始了CBD这样的业态在转化,所以我们不要带有色眼镜看传统商贸服务业,一定要带着革新的视觉,像汽车交易市场,西部现在成为西部一个非常主要的消费区,有大量的市场可以思考,像浙江的汽贸城,都有可能在西部找到他的一个培植。像海宁的品牌服装城,像北京这样的大型超大型的城市,商贸市场能不能做。上世纪有很多专家官员在说,商贸市场是本世纪的恐龙,但我们看蒋北龙(音)在北京圈了一个地,过去是商贸市场,现在是批零,实际上现在已经成了一个购物中心。

在北京低密度一个非核心区怎么开发他的业态,我们上实集团所要做的城上城一个城市的中心体,这是这几年各地方非常关注的,这是蓝色港湾,当年一个很贫瘠的地方很不看好的地方,现在成了北京人很愿意去的一个购物中心,一个城市生活的集中展示区。他的活力城、滑冰场,都是现在全国相当多的业态里面学习的一个榜样。再比如大业城,高调的进入上实,很好在西单把口上的地产,重新打造成为一个最举活力的年轻的经济区,去看全是80后90后,购物率的比例非常高,不是逛了就完了,现在的液态已经非常的成熟,参与度非常高,酒店公寓也有配套。所以我想借鉴这些重庆热潮是重庆模式,研究社会主义模式的转型,重庆的模式很大学者在研究。

我借用这个词,是不是上实集团和九龙坡区的合作,能否打造一个新的模式呢?黄市长表示九龙坡区可以先行先试,能不能利用东盟世贸区的对外,把产品走出去,还有网络化的影响还有上实这样大的企业,打造他的新概念。

我的总体就是转变经济发展方式,像九龙坡区应该先行先试。在前有标兵后有追兵怎么做好派头兵,应该思考的。谢谢!

主持人:荆博士已经把经济大局到整个服务业思考城区的发展,如何从新的服务业的业态,形成产业中间新的发展中间的格局。下一位的讲员,可能把我们的话题进一步在商业房地产、购物网点这个方向进一步进行聚焦,使得今天更加逼近大家关心的中心话题,有请中国城市商业网点联合会的副会长郭增利先生,有请!

郭增利:在中国某一个城市新区,指出这个城市新区的住房空置率达到55%,我一直在想在这个新区里面存在一些投资客,但不相信55%都是投资客。原因在哪里?做商业研究这么多年,也亲身去考察这个新区,有一个最核心的原因,就是我们商业配套真的不给力。所以我想在今天九龙坡商业发展峰会这样一个议题当中,结合刚才汤老师、荆老师讲的,进一步看看这个区域商业的发展,到底出现哪些新的动向,应该关注什么?

跟上实的倪总讨论的时候,为什么谈到城市演变的前面,界定要基于生活方式这样一个基础条件。一个城市的商业发展离不开消费者,如果城市的商业不能够为居住在这个区域的消费者提供便利的服务,我相信这个城市的商业生机会没有办法谈起,有必要从消费的心理去研究。通过消费者的心理找到一种商业形态,这种商业形态最大的要求必须要完全符合老百姓消费心理的变化。那么如果找到了这个突破口,我相信在整个区域商业发展当中,我想可以对这些商业形态给予特殊的关注,同时通过使用这些,很好使用这些商业形态,实现这个城市的商业演变和升级。

大家知道,刚才讲商业离不开消费,目前比较通用的理论是吗斯诺的需要从事理论。我们商业企业我们零售业在这样一种从事需求的下出现了什么变化?比如说买到商品就可以了,看不到商场给大家提供服务,当变成买方市场的时候就开始关注,再往后可能商品、价格服务都没有办法征服消费者的时候,刚才荆老师提到网购1天9个多亿。这种网购对消费者确实存在,目前也在讨论一个问题,就是面对这么庞大的网络消费的市场,购物中心应该怎么办?其他实体商店、百货店、超市应该怎么办?更客观说购物中心这一部分,相对感觉比较乐观。因为目前消费的趋势,确实进入了体验消费的时代,所以购物中心是强调体验的生活方式。所以我想他相对来说受到了网络购物的冲击比较小。我们看一下,结合日本零售业的业态演变,中国零售业的业态演变,从50年到10年列举了百货、超市、购物中心的三种不同业态,大家发现百货和超市在经历了一个年代的发展演变之后,一定会步入一个转型期。大家反过来看,购物中心没有这样的状况发生?购物中心关心是什么?他的地理位置,他所选择的区域。在日本和美国,大部分购物中心是从郊外做的,到70年代末开始做这种大楼。恰恰这些交通枢纽的商业都是以购物中心的形态表现的。看中国的购物中心,按中国的发展史,在07年发展史上中国的第一家购物中心单身于1990年意味着到今年中国的购物中心有21年的历史。在中国购物中心起源和发展过程中,我们发现中国的购物中心与日本、美国截然不同,他从中心区开始起步。但是进入高速成长之后,发现一个新的特征,他开始遍布这个城市多区域这么一个发展策略。

所以我想购物中心和百货店跟超市,在整个业态的演变过程中,具有本质的区别。那么同样我们要研究的一种业态,我们把百货超市进行了一种对比,看一下经营的重点布局等等方面,捕捉百货店和购物中心到底有什么区别,哪一种形态对消费者的心理适应性更高?无疑中在购物中心体验式的消费表现方面确实跟百货店和综合超市不太一样。在这里并不是讲百货店超市是一种落后的业态,因为我认为业态之间没有落后和先进的区别,只是大家经营方式服务的手段有所不同。但是要想在市场上争取更多的份额,在城市中占有更多的地位,只有亲近消费者才能赢得更多的市场。在购物中心整个发展上,更切近于消费者的消费习惯。

同时分析完百货、超市等等的发展之后,更重要一点是关注消费特征。消费行为大家关注一下,是不是很随意很冲动有一种情绪化,在消费中是不是要个性化,在消费特征分析的时候,是不是出现了这种特征,谁能适应这样的消费特征呢?如果说百货店、超市进入,特别是2000年以后,都进入转型的阶段,其实他转型的目标也无非是为了与消费特征相吻合。基于这样一种观点,我们看细分化的特征,中国过去都是百货独大,可能在计划经济时代,每一个城市都有一个自己最著名的百货店。大家会发现随着整个商业物业的兴起,还有适应内部的发展,百货看起不一样了。把百货根据消费者的细分做了八种分类,这八种分类同样有一个特征,这个特征就是八种分类细分之后有很多百货店可以进入购物中心的。进入到购物中心得到什么?得到一个共享的消费的客流,这就是细分化给百货店带来的影响,也是购物中心商业房地产的蓬勃兴起,使百货店的内容发生了一些转型。

同样在看,购物中心符合消费需求消费心理,我们要关注什么指标?我不知道重庆有没有,好象重庆在统计中没有这一项,在市民消费支出当中,某一项占有的比例,这个比例很关键,这些支出在哪些商业业态更加体现,列出了这么多条。大家会发现,过去在算汽车的时候跟购物中心没有关系,在美国也没有汽车,但是在中国连汽车这样的产业,连房地产中介这样的产业,也进入购物中心,同样为了推广同样为了销售。在过去的时候,有几个业种与购物中心无关,例如刚才说的汽车、房地产。经过这几年购物中心的发展、商业房地产的发展,我们发现与过去无关的业种都出现了在购物中心中,从消费结构购物中心符合目前大多数消费者的心理。

第二点我们在看购物中心的时候,百货店做了细化。在购物中心这么多业种组织在一起,强调能够更加给力的,可能消费可能买了一双鞋,很可能看到在购物中心鞋店旁边不是卖鞋的,可能是一个茶吧,因为女孩子逛街逛累了,可能在茶吧喝茶喝点冷饮,之后继续逛,逛按照我们随意性甚至有情绪化,可能在购物中心产生的消费额也会随之放大。

同样一点,个性化,购物中心是一个有非常个性化的发展特点。典型的购物中心分类有四种,超区域型、区域型、超社区型、社区型。各种组合产生了一个断层,意味着可能在区域性功能的组合,或者区域性购物中心采取社区的组织。拿出这一张表格分析是购物中心的个性化,要求不同购物中心要结合个性化去组合。所以呢?我讲这一点对个性化应该是一个非常明确的一点。

还有一点,我们都讲生活方式。那么时尚的生活方式,什么是时尚的生活方式?这种时尚生活方式一定是我想去的地方,我想要的需求想要的服务想要的东西都能得到,在购物中心进行综合定位、商铺组合的时候,都离不开一个核心因素,就是购物中心的顾客对你的期待是什么?比如他要求你功能齐全,还要求有一种安全感,安全舒适性,环境要好,这些都是时尚生活方式的一种表达方式。从这种时尚生活方式的表达上看,购物中心的定位,恰恰就是以顾客的出发点,全部专业策划的一个依据。所以从这一点上,购物中心确实是一个满足生活方式的一个新兴的商业业态。

那么我们刚刚从消费特征角度,企业和购物中心对消费趋势的迎合,进行了建安的分析,举例子。大家看随便举的一个购物中心,这是上海的港汇广场,这个购物里面有我们传统的购物、餐饮、服务,也可能在百货店看到不多比如说教育、文化、娱乐、休闲,确实购物中心变成多业种的结合体,是一个复合的商业业态。购物中心在规划的时候一定是方便客户,你出入口的设计、包括商场的环境、设计,甚至中庭,为什么好象看上去只有50%的使用率,是不是太低了?不是,其实当大家看到非常赏心悦目的环境能够拉动你的消费。很多城市随着你的发展,可能没有这种购物的冲动和欲望,这就是购物中心的一个例子,跟大家做一个交流。

同样从个案角度看过之后,从整个行业的角度去看。我们看到从导入期、衰退期进行了分析,购物中心现在恰恰处在导入期。这种作为导入期的新的商业业态意味着什么?意味着真的发展高潮还没有到。这张表格是1月18号完成的还没有对外发布,在2010年购物增长速度其实已经叫重回到上升通道,08、09年受到金融危机的影响,确实购物的开发都出现了下降。预测到2011年年底,今年购物中心的增长基本上恢复到06、07年新增的项目的数量这样一种水平,预计到2011年年底中国大概60个城市所拥有的购物中心的数量在2175家左右,这是一个非常好的数字,同时预示着行业也是非常看好的。

接下来结合购物中心的消费趋势包括消费心理的满足,去寻找购物中心。看购物中心除了满足消费者之外,对这个城市带来了什么?如果这个购物中心仅仅是满足消费者的需要,我觉得有的投资商、政府部门并不给予多大关注,但是当我们分析完商业房地产,对整个城市发展的拉动之后,我们有三大价值发现。这三大价值发现都有一个非常重要的受益者,这个受益者就是这个城市。也就意味着这个城市的商业的发展,已经从原来单一的网点的布局,转变成一个复合性商业设施,很多通过商业网点的商业设施进入到购物中心当中。那么我想结合刚刚分析的全部的内容,我们要进入大会的主题,同时要给城市的商业的演变升级下一个阶段,找出一个方向,我们要找到依据。刚刚我分析很多内容,其实就是购物中心怎么发展,百货店怎么发展,超市怎么发展,都是离不开一点:服务需求一定要作为各种商业形态的一种需求。目前中国经济发展,刚才荆老师、汤老师都提到,中国经济增长过去一直靠出口,中国的最终消费率确实是非常低的水平。我们统计中国的最低消费率大概只有35%,美国的最终消费率是70%,北京前两天开人代会,非常高兴看到一点,在去年研究中把最终消费率作为城市增长新的增长动力提出来。北京市今年在十二五规划当中看到这样的字眼,明确十二五期间北京市的最终消费率要达到60%。果真达到60%,意味着什么?意味着商业形态还有很大的成长空间。

这是结合目前的商业环境,城镇化、生活方式的演变,都给未来商业中心、购物中心都带来很大的拉动力量。目前情况来看,演变有一个明确方向。大家发现过去到一个地方消费,可能会提一个商场的名字。大家有没有发现,潜移默化当中说我们要去西单要去解放碑,有没有这样一种情况出现,这种演变是一种正常的演变方式。意味着城市的商业已经开始从单一的项目之间的竞争和融合,进入到商圈竞争力全面较量,对商圈的拉动,对消费者的吸引力更强。在城市发展中,做强做大区域中的主商圈、次商圈、社区商圈是一个非常重要的发展方向。二是商业网点有规划了,到底商业网点还是传统意义上这个地方做一个超市,那个地方做一个百货,采取单兵较量的方式还是组合的方式,国际经验告诉我们这种综合的设施,应该成为引导各种品牌进入市场的组成元素。同时商业的发展逐步建立多极化,城市极、社区极、区域极。

最后一张图表,中国接近60个城市,购物中心的面积是12684万平方米,今天透露美国购物中心的面积是6.5亿平方米。这个数字基于3000个样本,中国的购物中心远远不止3千,意味着中国的街铺上去中国购物中心是美国20%,意味着我们未来商业物业、商业房地产的成长空间还是非常巨大的。

那么最后一点,我觉得要看演变的空间,因为袁老师也已经开始站在这儿了,我就开始抓紧了。未来发展的重点,给大家提一个醒,因为联合会管理这边成立了一个联合会,在这里提整体地上地下的联动开发,因为在大城市、北京上海都出现了这样的问题,空间不够用,刚才丁区长也提到了,如果在早期很好规划地下空间,有地上城、地下城,我相信整体的开发将会对城市的子孙万代造福非常明显。还有片区的综合开发,按照一个区域有产业、有城市居住,同时又有我们的商业配套,也就形成业+城+市,这样一个发展格局,相信对整个城市升级产生非常好的推动作用。

第三点特别要关注城市新区商业的发展。刚刚回到最早我开始跟大家讨论的主话题,我们那个新区是一个发展蓬勃的新区,住宅确实卖的数量很大而且价格也很不错,但是出现这个区域的商业配套没有提前布置到位。我个人游一个不一定正确的想法和建议,一个城市新区的发展我们应该提早考虑未来居住在这个城市的需求,也就意味这我们有更好的去服务这个需求;同时考虑到一点,当一个区域没有成熟的,未来进入这个物业的使用,能不能为他们分忧解难。为未来的零售商宽松的经营提供便利的条件,又有很多经过开发,一种控制率就不会在出现。

跟大家讨论,谢谢大家!

主持人:谢谢郭会长,前面专家带来的讲座,由宏观到纵观,一会儿针对商业业态的发展,尤其在九龙坡区发展中间,现场的讨论风暴。在之前有请梁会长我们中国城市商业建设的管理会的梁会长,到会议的中间我们一会儿展开讨论,有请梁会长给我们做一个记题,有请梁会长!

梁任勘:今天本来是在会前做一个致词,现在非常高兴袁总给我这么一个机会。重庆对我来说非常熟悉又陌生,我出生在重庆,但是很早就离开重庆了,在北方长大,今天有这个机会,参加这个会议非常高兴。这个中国城市商业网点建设管理联合会,当年来一直致力于各级城市商业网点规划和商业设施开发健康有序的发展。积极推动各级城市商贸流通产业的壮大和提高,2011年我们将全面启动城市商圈建设的专业研究和行业引导,逐步建立中国城市商圈的建设的分类示范基地。在这项工作中,我们非常关注和九龙坡区的各级商圈的完善和升级,中心希望经过今天的会议能够进一步推动九龙坡区商贸流通,和商圈建设事业实现又快又好发展!

作为重庆市的主要城区,最近几年九龙坡商贸的流通业取得的长足的进步。2009年第三产业化的比重达到了51.5%,首次超过了第二产业的产业化的比重,预计2010年和2011年在社会消费总额将分别达到250亿和300亿,增长的速度接近了20%。商贸流通业已经成为九龙坡区商贸发展的重要增长点,随着商贸化的不断推进,以及城市开发不断的加快,商圈城市围绕着城市商业设施建设取得了快速发展。另外我们这个商业设施也得到了明确的增强。作为城市产业统筹规划先行示范区,希望九龙坡在规范指导上进一步加强商业开发的水平,进入九龙坡区有实力的商业地产紧密合作,进一步提升商业设施的现代化水平以及城市生活的吸引力,以精益求精、更上一层楼的精神,为城市的繁荣发展继续作出不懈的努力,取得更大的成就。

刚才很多老师和专家都做了精彩的讲演,在这里就不在多说了,谢谢大家!

主持人:谢谢梁院长,下面进行现场的讨论,有请工作人员把这个摆上椅子。因为刚好会议开始之前,就请现场的各位朋友一起来对九龙坡目前商业地产的发展,提出了一个简要的调查,我的同事刚才帮助整理了一下这样的调查。因为我们零点研究集团也一直开展这样的研究,也成立专业的研究院开展这样的工作。在调研中有一些数据和大家进行分享,九龙坡商场的数量能不能满足不同层次的购物者的需求,认为能够满足比较好的满足大概是2成。本地商业布局再分层和各个分层次的消费者对应程度做得合不合适,也是2成。本地商业配套能不能满足消费者的购物需求给予肯定是3成。从这里我们起码可以看到说,九龙坡的商业服务配套发展空间还是很大的,目前未来的商业地产发展规划,对合理性的评价比刚才要高。下一步的发展上商业构想有8成比较合理、非常合理或者有一定合理性的。

其中大家特别觉得,在我们商业、服务业以及商业地产的发展中间,存在着需要去特别针对性的解决的问题,第一个很突出的问题,就是对高中低端不同层次的消费群体,所对应的定位比较清晰,然后特色比较鲜明,能够让消费者群体很清晰很准确找到这样的商业物业,这样要加以发展,现在已经有一些了,但是清晰度不够。针对特别改进的意见当中,九龙坡发展具有时尚、个性、低零化的青年街区、青年商业社区,这个是大家提得比较突出的。还有一个观点,就是针对发展有特色的时尚商业物业这个方面也有期待。所以从这个角度来说,未来我们可能整体的商业和商业房地产的发展,在分层,更具有针对性特色更加鲜明方面,尤其在发展青年,针对今年和低零化的商业物业方面非常有潜力的,因为我本人也是对这方面有超过十年的研究,青年一代的消费者不仅代表对他自己的消费力,实际上今天社会消费力不是由家庭调动的而是由青年调动的。高端商业有空间,对于重庆这样一个地方,高端商业因为购买力跟上海、北京分布有不一样,重庆自己的高端商业应该怎么样有自己的特性,一会儿向各位专家讨教的。下面把讨论的时间,一起和下面的专家来分享。

有请九龙坡区的苏副区长,有请汤敏博士,有请荆林波博士,有请郭增利博士等等。因为讨论的时间给我规定掌握在30分钟左右,在下面讨论的时间左右,就有两个建议,第一个各位参与讨论的朋友在回答问题比较简明一些,另外一个可能我们一般比较官面上的套话大家在讨论的环节就免了,对一些问题坦率的讨论。最后留一点时间给现场的朋友,我就站在旁边有助于讨论的时候更紧凑一些。每人给大家提一个问题。

首先这个问题给汤敏博士。汤博士对经济的发展提出了一些警示,对我们有启发作用。我们十七届五中全会的时候内需要扮演非常重要的作用,在现在的情况下,目前收入的增长好象公务员比较有保障,好多虽然在说但是好象增长不太容易实现。包括像重庆这样的地方,应该说加工业在这两年有很好的渠道,加工业大家的毛利水平很有限,增长太强劲了生意就没有办法做。再一个生意增长的空间有限,通货膨胀的预期很严重。一旦严重消费者想买东西的欲望降低,在这种情况下消费怎么启动,不能启动做了这么多商业配套、中端、高端商业配套很多,汤博士你怎么看?

汤敏:你提出一个很尖端的问题,收入分配、内需的增长、内需的启动这些都是大的结构性的问题,全世界都是一样,收入分配都是一个大难题,需要有过程。现在比较高兴,现在中央高层已经关注这个问题,而且大力气做这个问题。刚才谈得比较保守一些,指今年的情况。你想一年有巨大的改善,但是从中期来说有可能的,对各位做商业地产可能恰恰是一个好机会。买地干什么也可能两三年形成消费,可能恰逢时机。

主持人:转移到苏区长,重庆这两年的GDP不错,整个产业发展不错,就业也不错,九龙坡这样的地区,老百姓的收入水平、购买力水平,是不是也不错,跟我们这个商圈建了以后,会不会支撑这个发展,很有关系,特点是未来的。

苏卫:我们从去年来讲城市可支配收入达到1万9千多将近2万,农村这一块将近达到8千多。从增长城市这一块大概增长11%左右,农村增长了13%。连续三年农村的人均收入都在超过我们城市的收入水平。那么也从这个方面看,看出九龙坡作为重庆统筹城乡发展的先行区,那么作为我们在这80平方公里这一块商业布局这一块,已经做了一些布局。主要在层面上来讲,一是有两个商圈,一个是杨家坪商圈是综合性的,另外是有一个石桥铺商圈以IT为主的商圈,现在布局了三个布局中心,一个是华岩,在西部也布局了两个中心。对九龙坡下一步重点要打造西部新城,去年提出是西部新城推进年,今年是在改善中搞把西部城市发展提升作为一个重点。在这一块来讲,今后会布局很多大的市场和我们的商业设施,我们相信这样来以后,对推动我们九龙坡区的农村收入增长和下一步发展能够很好的结合。

主持们:重庆原来有好多棒棒军,现在看不到棒棒军?

苏卫:重庆现在还有好多棒棒军,在渝东南、渝东北还有很多贫困的地区,专家也说了,种粮食来讲还抵不上棒棒军2个月的工资。

主持人:郭会长,刚才介绍购物中心的形象,也没什么太多的两样。像重庆这样的地方,九龙坡区有九龙坡区的商圈,沙坪坝有沙坪坝的商圈,购物中心都差不多,都挺同质化。像九龙坡区真正要发展未来的商业地产,特别是建设购物中心的时候,第一怎么给大家一点抑制性,想整抑制性也不容易,将来像我们这样一个新型的商圈,想要发展想要有特色又要有差异化,这个怎么做?

郭增利:这个大家可能有不同的理解,认为他是购物的。实际上错了,购物中心四个字核心内涵不在购物两个字,在中心。这样一种商业形态集合不同了商业功能一个集合体这样一个中心地位。所以我们讲购物中心,可能有人说,我也不否认中国购物中心存在同质化,但是中国有一个庞大的消费是在哪里呢?是在老百姓的日常。可能每一次消费的金额不高,但是他频率高,在城市发展中需要购物中心,但是需要比例比较少。大家会发现,有大量的空白点还没有被满足。我们可能要开车20—30分钟到北京要去买东西,一个城市商业格局配置合理的话,有更多区域性的购物中心能够满足日常需要,减少奔波。针对不同的购物中心有不同的需求和特性,但是在中国也好在全世界也好都有一种购物中心,就是生活化的购物中心,这种量在中国并不是多而是少。

主持人:有一个东西特别值得探讨,购物中心做大的购物中心,购物中心不太好玩,一是大家吃东西的地方太杂了,二是看电影,上是买东西,有的按照个性来配比,有小孩玩的,有大人玩的,玩的东西很多。这种60后70后可能想不清楚,可能80后就想,就是给爸爸妈妈玩的地方,其实上哪儿都差不多。

郭增利:不同的购物中心有不同的表现趋势,购物中心的比例确实在不断下降,可能有更多的功能,包括大家看到非常明显的餐饮的比重增加,电影院,可能没有大家在街上看电影院了,这种越来越的商业业种品牌会进入购物中心发展,这种情况对中国长期看好的趋势比较坚定,就像你讲的购物中心不要等同于购物,因为中国的市场不均衡化非常明显,这个娱乐是变化非常快这样一个业种,而且总体的投资规模非常大。所以刚刚演讲当中讲到,特别希望从政府角度能够服务到一个区域的商场,给他更多的品牌商,长期的一种战略性的考虑。因为国外的商业是作为基础设施,但是到目前为止,中国的商场要低很多,但是比起日本、美国,我们地价成本还是相对不高的。把他当做基础设施给开发商松绑,给开发商松绑就意味着给未来的零售商一个机会,未来十年二十年发展更高。

主持人:倪总,因为你是做商业房地产的,就像上实做商业房地产,第一从目前来看有什么不一样,从未来来看,我们的远景想要贡献给这些区域,贡献给这些城市建设的东西,有些什么自己的长向,有什么发展的路线?

倪建达:我跟袁总是老相识了,我经历了中国商业发展最大这几我年,发展最快这几年,得下的体会非常深刻。商业地产,我们在商业博览会的时候就说过这个问题,肯定有大一大批趋之若鹜的人会死在路上,现在已经验证了。准备充足了才可以做这个事:首先从地产商的角度,一定要在理念和战略上达到一个高度。比如说上实城,把他放在我们集团发展的重要地位,跟理念有关。上实城的理念是跟政府经济共同发展繁荣,放在这个高度首先体现了社会责任感,是一个长期的行为而不是一个短期行为,前面的就是分块卖,包括万达也是这样,后面扭转了,才有今天的万达。所以我们在做的时候,前些年都在看,都在摸索。我们要跟城市共同发展共繁荣,在中国城市化的过程中,我们很清晰的看到,这是一条能够做大做强的理念,有这样的理念在城市化进城在很重要的机遇的时期,我认为这在理念上没有问题,这是我们发展的基础。还有我们发展商业地产的模式,这个刚郭会长这边讲得比较多。我认为首先商业要抓住一点,商业发展首先要满足人们生活方式的变化,重庆这个项目最早第一家新生活方式,重庆的传统商圈都是老商业,解放碑也好,观音桥好一点,沙坪坝、南坪也好,这些传统商圈面临一个升级的过程,传统的购物占70%。我们在城上城这个项目,把人们从物质的需求到精神需求,包括娱乐需求都有全方位的满足,满足这种新的生活方式、新的变化,很重视年轻人的需求,年轻人是引导消费的群体,未来成为一个消费的一个发展。

主持人:有没有考虑将来专门做,像大学城做得不错,你们上实城有没有这方面的考虑呢?

倪建达:我们有这个考虑,大学城是青年人的,他们对生活的这种丰富多样化就很高,包括我们现在在港汇中心的项目等,我们都根据不同的地域特点研究不同的方式,所以我们未来的方向会形成一个很好的商业模式。包括我们主题商业的形式,可能有娱乐可能有会所,也有娱乐为主,商务人员非常多,做的非常高端的商业,和谐社会的基础就在于和谐家庭,不考虑社区配套,把人民生活便利性和舒适性不提前考虑到,我认为我们是失败的。所以作为一个有发展的开发商,在未来会看到这个成果。

主持人:宁先生,你非常重要,搞房地产这个行业非常好,你今天来想问你一个问题,问你两个:以你现在你们做的很多的研究来看,商业房地产、住宅房地产比较,现在是干商业房地产的这些企业,包括城上城,他们现金流财务管理更安全,还是现在住宅房地产更安全,尤其是你站在会计事务所的角度来看,他在财务上有什么特点。

宁江生:刚才说道房地产,现金流等等,说实在在卖方和买方,跟商业的很多时候,他们的平台他的现金流可能是不一样的模式。如果是从投入来讲,基本上是两方面投入很多,可是因为住宅来讲,一般买卖楼房扭转方面肯定比较快一点,出租来讲肯定现金流回流比较慢一点,公司会把资产增值,还有现金流比较稳定,不然的话房地产商业的话,一卖盘但是现金流一笔回不来,肯定这方面跟一般的商业的发展不太一样。所以从这几个上来讲是一个区别。

如果从合作伙伴来讲,很多房地产公司他们是单独的,投资在住宅、投资在商业房产,很多是较差的,因为是两条腿走路,不可能看一条腿,两边一起走,很多买卖住宅的话,流转现金投入房地产,另外一方面投入投入房地产,有比较稳定的现金流。

主持人:你知道现在商业房产的空置率也是很高,以前商业房地产泡沫的时候,其实对这个城市是一个蛮沉重的打击,现在看到有这么多空置的时候,是不是有泡沫的,从财务的角度来说,你在看的时候是不是有这样一个,还在重庆这个角度,是不是北京就泡沫了?

宁江生:我不是专家,我个人观点,泡沫可能是一点点,就跟皮球一样的。可是存在的情况是不是泡沫很厉害还是不太厉害,我的感觉重庆来讲,我对这个来讲,我觉得泡沫不是很严重,就是我们了解国家很多限政购房还有国家的房产税出台,就是把泡沫控制不要太大,所以我想总体来讲,这个泡沫在这个市场来讲,肯定有一点点,如果把他控制在这种健康的发展下,对这个房产商也好,对市场也好。

主持们:永平,我想问你两个问题,现在电子商务都发展非常快,而且这个电子商务把年轻一代后续的是非常大的,很多担心当这个线上业务发展的时候,线下的业务不可避免会受到轻视,还是还有担忧。你怎么看待现在电子商务的快速发展和线下的商业房地产还有多大的关系,这个关系你能不能稍微说一说?

王永平:曾经我也听过不少,包括我本身也在思考这个问题。去年我们有一个博士到论坛上研究这个问题,我们去做过一个探讨。现在看起来这种担忧可能有点过多或者过重,为什么?前一次我个人跟马云先生在论坛上一起参加活动,在洗手间里面我有机会跟他聊天。然后跟他讲,商业地产联盟跟我们有关系,我们淘宝网可以成为你们的会员。我说电子商务跟商业地产有什么关系呢?他说我是一个零售的平台,有商业这个。另外前不久阿里巴巴高层人士告诉我们,说阿里巴巴也想涉足商业地产。

主持人:他们的电子物流,甚至将来做仓储式购物中心,对吧?

王永平:最后的体系,这一部分对他很大的一个方面,这个房地产目前在中国当今的市场有巨大的利润空间。

主持人:至少比淘宝挣钱多了。

王永平:这是我的看法。我想借这个机会,前面嘉宾讲的做一个补充。前面国家制订了发展小康社会的目标,这些目标都实现了,过去进的人均GDP800美元,现在九龙坡区已经突破8千美元。在当时国家全面建设小康社会的战略里面,缺乏一些子子略。对应的一些子战略,比如说商业,全面建设商业的战略,到今天我们是一个全面小康商业,但是我们商业还没有达到全面小康的战略。

主持人:我们中国人买的还不是特别值前的品牌。

王永平:这小康里面缺两大层级,一个是市场层级,能够满足他们向上有一些提升创新的东西,还有一个就是年轻人的消费,时尚这一块还是缺的,大量的商业还是低层次、同质化,所以从数量上来讲,商业地产的量已经相当大了,但是真正能够满足小康社会需要的东西我觉得又是缺。中国的发展不能简单跟国外类比,国外有多少商业我们有多少商业,因为起点不一样,国外一开始就做商业模式,而我们是大量的传统商业。一方面是大量的改造,尤其在传统老商业区的中心商业进行改造,因为他具有很好的基础,人口多、商圈成熟、交通比较便利,如果不升级这种传统商业将来也会没落。然后另外一个是创新,一个是升级一个是创新,创新比如说青年街区的概念,大学城的出现让中国有一个时尚的标志。

主持人:我觉得大学城也不是很好玩,一是城里真正青年的东西不多,二是没有整一点什么年轻文化,然后刷的油漆是颜色的,现在基本上是装出来的,还不基本是国粹性的、实质性的。

王永平:肯定不是颠覆性的,是标志性的。

主持人:谢谢。荆博士,刚才大家都说体量大,体量大有两个考验,一个是仅仅本地的商圈远远不能满足的,要连续几个商圈,二是做社区商业丰富一些规模就得小一些,现在这个问题就说,现在大家对做大个都有兴趣,个道得大开发商有印象,怎么使得影响力、影响半径远,这是哪些决定的?

荆林波:举一个例子,当年购物中心在做这个时候,很多学者官员都不看好,我就不点名了,就是当时的一号二号,结果我当时是在中南海汇报,我跟吴仪副总理汇报,各位领导你们要关心中国的商业你们去看一下,然后他们才去看,北京有这么大的体量。后来说明什么呢?体量大,一个成功的商业项目一定有一个培育期。我们要做社区商业渗透其他区,这要开发商和政府相对有卖相,就像刚才徐总说的有社会责任,历史上曾经有很多购物中心是这样死掉的,三年锁不到五年死掉最后就跑掉了。最后社区怎么开发培育不是我的长项,但是我想中国的城市化的格局,随着城市交通网络化,包括中间距离会逐渐在拉近。如果更大距离来看,跳过去,就像九龙坡区没有跳不过的坡,像长三角的高铁,30分钟都到了,你说哪一个区跨不大,只要你有卖点,像你说能满足你深层次高端文化的需求,这个项目就一定有人。

主持人:在加拿大华人区有一个人做的项目,有一个项目就是做在里面开模拟飞机,发现有小孩和大人去玩,广告以这个来做。

荆林波:你的卖点,像现在的所谓的购物中心一般是40万平米以上,现在50—60万更多了,你的卖点,水上、空中的,带来的消费水平,这种购物中心。

主持人:我大胆想一下甚至把主题公园和购物中心合二为一。

荆林波:马来西亚有一个人把市外超大的放在市内的。

主持人:加问一个问题,问苏区长,因为现在出现这样的情况,像上实做综合房地产开发,还有一个房地产比如说红星美凯龙,这个现在在中国大家知道,将来开发市场好东西都在展望中,火油美特斯邦威把他的品牌店开得越来越大。在房地产和综合房地产,站在我们规划角度来,怎么看待这两种“商”在规划里面搁在什么位置上?

苏卫:刚才很多专家谈了对未来的发展,在未来单独搞商业地产,完全自己投资来建的,这个来讲现在看着风险还是非常大。资金的回收、投资比较大,资金的回收是比较慢的。现在来讲,往往真正做商业的,很多是与商住和商业地产结合在做。包括用商住这一块收益来环节对商业地产这一块的压力,所以那么现在我们了解来看,包括我们红星美凯龙包括在上海第八家店也做的合体,也感觉到了压力。包括红星美凯龙在重庆做的两个店,一个是南店一个是北店,从地方政府的角度,怎么跟当地的地产这一块在政策上给予支持。更重要还是应该开发正城市的综合题,把两者之间结合起来做。

主持人:谢谢。现场无论是媒体还是业态的朋友,有什么问题,可以问。如果没有的话,非常感谢我们各位嘉宾,用热烈的掌声感谢我们各位嘉宾。

最后的时间有请商业部的老部长,我觉得是整个商业界的前辈、胡平部长最后给我们做一个总结支持,有请!

胡平:在20年前1991年商业部跟重庆市政府在这里开了一个商业示范的现场会,这个在开放中间很有意义。当时人家问我,为什么在重庆开?我说重庆有小太阳,在小太阳这个关键促进了上海市的发展。20年以后我又来九龙坡参加商业发展论坛,我感觉到非常有意思。我认为我们各行各业,包括商业地产、购物中心,都有一个文化与商业意识两个方面。我们九龙坡龙跟凤要配,经济和文化要结合走。龙飞凤舞来个不结合,就没有龙飞凤舞这个境界了。那我们在经济和文化的关系,历来是两张皮,文化是文化,经济是经济。刚才专家发言我听了,你们已经拉开了,但是没有讲到这个事但是内容里面有这个话。你购物中心应该是文化中心,你购物这个问题有商品文化、也环境文化都有,也没有点破。所以我们希望九龙坡区的商业区能够继承20年前重庆市商业示范街的精神,把九龙坡商业也是一个文化发展,我说的是大文化,不是吃喝玩乐那个文化。现在市委市政府地区要唱红歌、学经典,重视文化非常好,但是文化要跟经济结合在一起。这个课题有待进一步破解、创新。

我都是80岁的老头子了,你们这一代人要实践这个使命,就是把经济文化结合起来。中国的文化是跟政治结合跟社会结合,不是跟经济结合,到邓小平时代提出一手抓经济一手抓文化,这种把经济跟文化分开来,经济跟文化应该是那个手心手背的关系。一个手伸出来,你说哪一边是文化哪一遍是经济呢,不能分呢?就跟龙跟凤一样的,龙飞凤舞一样分不开的。所以我希望大家研讨各种商业行为、经济行为都有文化智慧,都文化的思维。刚才说的把时尚跟经济结合起来。而且把文化注入购物中心,我们还要走出世界去,现在商店里面有多少文化元素,我看很少。这一点我们年轻的人要立志于把文化跟经过结合起来,不仅搞好我们自己的,还要把中国文化带到全世界去。

主持人:非常感谢,我主持这个商业发展活动好几次遇到胡部长,胡部长每次都给我们很多勉励之言。在商业房地产一直是前辈,一直有很青春朝气的精神支持我们,非常感谢胡部长,一直激励我们前进。我昨天跟我们国家火箭研究院的负责人,他说我们国家火箭研究技术说实话进展非常快,稍微慢一点就把这种做成各式各样模拟的东西,在航天中推广,太可惜了。完了以后,觉得技术含量太低了,糊弄人,稍微上一点技术。整一点在大商场里面,光那个玩意儿开一个连锁那就是一个很大的生意。

用这个说明什么呢?今天既可以用潜在的优势,做一点空间做一点生意这是一个情况,另外一点应该借着现在大好发展时机,仔细琢磨,做出一些经典做出一些新模式,然后为未来的发展九龙坡可能不止能使商圈成立的东西,甚至做一些东西在九龙坡这个地区发祥能够推广到其他地区去,是以九龙坡区为源头的。我们需要有战略视野的经济学家、服务业学的专家、研究商业和商业服务业的专家,也需要我们要上实城开一样有进取精神,也需要像九龙坡这样的领导班子有进取精神的领导班子,这样不是我们在地的产业,的确创造以本部新兴服务业的本部经济的服务业概念。站在这个概念,今天的这些专家都还可以在这个方面进行探讨,以我们今天这个活动为契机,将来共同做一些努力,超越已经眼前一些项目的思考,为我们长远的发展更加持续的发展、新型模式化的发展,累计整合资源也形成我们更加合作创新的平台,谢谢大家参与我们今天的平台,谢谢我们各位嘉宾媒体朋友。也希望更多媒体朋友,把我们更多的信息除了现场的热闹传递给我们更多的朋友!


主持人袁岳致开场词
峰会现场
上海实业城市开发集团有限公司总裁倪建达致辞
九龙坡区区委书记彭智勇致辞并宣布论坛正式开始
九龙坡区区长丁洪致辞
经济学家汤敏演讲
峰会现场
交换礼物
峰会讨论现场
前中央委员、前国家商业部部长胡平演讲
峰会现场

专题出品:腾讯大渝网房产频道日期:2011年1月23日
美术编辑:n 羽 内容编辑:cy

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