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  随着地铁一号线的开通,轨道交通带来的绝不仅仅是时间的变化,它将产生“一线带活一片”效应,使得沿线区域房地产增值,今天小编为教你如何理性购买地铁房。
 

什么叫“地铁房”:

   
  所谓“地铁房”,就是看房子的位置离地铁站点有多远。距离地铁站点步行5分种内的房子,称之为“正地铁房”;10分钟内称为“准地铁房”;15分钟内称之为“近地铁房”。距离不同,房价、升值空间也不一样。
 

地铁对房价影响:

   

1.价格变动的空间特征:已发展成熟的城市中心区由于原有区位条件已相当优越,在用地强度或性质未改变时,修建地铁对房地产价格的影响不是很明显;而接近城市的边缘地区,由于区位条件的改善幅度很大,土地集聚利用比较显著,故房地产价值的增长受地铁的影响非常明显。所以越是交通不成熟的区域,地铁投资对周边地区产生的效益越大,房地产价格的升幅也越大。

2.价格变动的时间特征 :一般来说,城市中心区,由于其商业氛围已经形成,其增值的周期很短;而新开发区,增值周期则较长。 地铁对房地产产生的增值可视为开通前预期心理的增值和事后实质效益两部分的合计。由于预期心理的增值容易受市场等因素感染,所以,地铁开通前是开发商炒作房地产价值的最佳时期。但在此时入市的个人投资者,往往容易被套牢。所以对投资者而言,要警惕在前期过多透支地铁对房价的影响。

3.价格变动的结构特征决定房地产的价值有多方面的因素,除交通条件外,还有市场、政策、规划水平、周边环境和配套水平等。房地产的升值不能单靠地铁来拉动,最终还要看楼盘自身质素、周边配套、人文、环境等因素。可见,地铁只会给高品质的楼盘“锦上添花”,而不会给品质低下的产品“雪中送炭”。

 

选购地铁房三大注意:

   

1.扁平化 房价稳 商圈边缘物业更获益:

  地铁的速度快,载客量大,效率非常高,对商业的带动会非常大。按照一线城市发展经验,每个地铁站都担负吸纳和运载周边居民的功能,因此,每个地铁站都将形成一个副商圈。目前,重庆以区域中心商圈为主,以后会多一种商业模式,即地铁商业。比如在地铁站建商场、超市等,辐射周边的社区。

2.地铁物业更保值:

  重庆是先有城市规划,后有地铁开通,哪里人口集中度高,地铁才修到哪里去。地铁沿线物业比非地铁物业的价值要高出20%~30%,尤其是地铁上盖物业将特别抢手。

3.区域情结将淡化:

  重庆山多、桥多、临江,不少人都不愿意到外区置业。近几年,江北渝北片区的交通、配套趋于完善,吸引了不少外区购房者。地铁的运转将使得流动性大大增强,进一步淡化长期根植于人们内心的区域情结,从而改变重庆现有的居住格局。

 

投资自住五大禁:

   

1.禁买核心区:

  投资地铁盘应该在区域未发展之前、价值还没有被整个市场认识到之前入市,这样可以通过等待周边配套逐步完善,楼价升值来获利。而核心区物业以及豪宅本来价值就高,原本配套也完善,地铁更多是“锦上添花”,作用不会很明显。对于交通、配套等仍不完善的郊区盘,地铁是“雪中送炭”,对物业价值的影响十分明显。

2.禁目光短浅:

  对于自住型买家,通勤便利是考虑的主要因素。一号线对于重庆的意义非同小可,短时间就可以缩短大学城与中心区的时间距离。地铁配套跟上后,沿线其他配套在不久的将来总能“慢慢弥补”,从长期来看,购买这些在建或规划中的物业就像买“潜力股”一样,升值空间很大。

3.禁夸大地铁影响力:

  目前对楼市影响有限,重庆地铁一号线通车,目前还不会像上海、广州那样给楼市带来巨大冲击。毕竟一号线这次只是开通1期,全部在中心地区,这里对地铁交通的需要还没有那么迫切。只有随着一号线通到大学城,延伸到璧山等渝西地区,那时才会发挥出不可比拟的枢纽作用。

4.禁投资商铺跟风:

  居住半径,15分钟为宜,购房者不妨考虑步行时间15分钟可到达地铁站点的项目,这样既可享受地铁的便利,又能有相对幽静的居住环境。 投资商铺,切忌跟风 。

5.禁忽略物业本身因素:

  很多人抱着投资的目的大肆购买地铁物业,但不能忽略的现实是———很多地铁物业已被炒高,升值潜力被夸大。在此,也提醒投资者,置地铁物业切忌跟风,而忽略物业本身是否契合居住实际的需要。同时,地铁物业是否存在噪音、震动等问题也是影响其升值空间的关键要素。

 

 


 
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专题出品:腾讯大渝网房产频道日期:2011年8月4日
编辑:谭蕾

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