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9月11日下午14:30,活动开始

主持人:尊敬的各位来宾,女士们、先生们,下午好!我是今天活动的主持人,重庆都市电台陈弓,首先我代表东原香山向各位来宾的到来表示诚挚的和热烈的欢迎!
  在场的各位来宾都知道,6月18日两江新区已经正式挂牌成立了。今天,在这惬意的午后,在这迷人的香山府邸,我们一起为两江新区的成立而喝彩,我们相信重庆经济新一轮腾飞的契机已经来临,两江地产发展即将展开新的篇章。
  所谓“山不择细石而筑其高、海不拘小流而成其阔”。东原地产在重庆励精图治近十年间创造了众多的楼市经典,这既是源于对品质的极致追求,同时也是源于对政策的精准把握。东原香山作为东原在重庆的唯一一个纯别墅项目,坐享两江新区轴心的区位优势,得到了广大业主朋友们的认可和支持。经三年精心雕琢而成的香山四期香满路更是以其成熟臻美的气质为重庆最后的托斯卡纳别墅尽添华贵气韵。
  今天,我们非常荣幸的邀请到了凤凰卫视知名财经评论员朱文晖先生作客东原香山,与各位来宾一起论道时下财经热点资讯,解读两江新区最新政策。
  下面,就有请朱文晖老师。
朱文晖:各位朋友,尊贵的各位业主,大家下午好。今天非常高兴我们有下午的时间来和大家共同探讨一些财经的话题。因为听刚才东原的朋友介绍,我们里面很的的业主都是从事不同的行业,都非常关心经济的走势,也非常关心整个区域的发展,包括两江新区是一个什么概念,未来怎么看待,我刚才也借这个机会了解了一下我们这个别墅所在的范围。我想跟大家先简单讲讲我们怎么看待现在的经济形势发展。我们看形势发展就离不开和重庆有什么关系,和两江新区的关系。最后会有一个比较长的时间和大家进行互动,大家有什么感兴趣的话题可以提出来一起讨论。
首先我想讲一下怎么看待当前国际和国内的经济形势,因为我们都知道在2008年到2009年是全世界经历了一个非常大的金融海啸,我们现在看到的基本情况就是各国使出了浑身解数,把金融海啸的冲击都减小了。减小之后马上进入复苏的过程,现在看来要做两方面的判断,第一个金融海啸来得很快,从2008年7月最高峰的时候,那个时候一个典型的代表就是石油价格涨到147美元,那是最典型的代表,一下掉到2009年的3月份。后来我们发现其实弹得也非常快,我们很多的金融资产一下就弹上来了,很多人措手不及,很多人在危机的时候听财务专家分析,大家都说要抱冬取暖,要多拿现今,那个时候就亏了。有一句话讲得很对,说买股票第一不能听经济学家的,像我这样的人是不能听的,第二不能听财务专家的,听他们分析一定会亏钱的,买股票就凭直觉,大家都在买你就去买。第一个就是来得很快,大家力度很大,所以弹得也很快,但是我们现在更关心长期的问题。从这次奥巴马的情况来看,他现在名望很低,52%的人不认同他的政策,他刚上任的时候名望很高,他有一个优点就是口才太好,要是他在这个地方说,你们马上就选他了。结果口才好但是有一个毛病,你说得很好,但是过一段时间没做到,底下的人就会很失望,他就碰到这样的情况。他原来口才很好,说什么你就信什么,现在发现不是这么回事。所以中期选举可能会很难看,奥巴马会很大的压力。一般来说美国总从要连任是很容易的,但是现在看来他是有一定的困难。这就和他的出身和经历有很大的关系,他成长得太快,他在2000年很长的时间还不上信用卡,他做社工,很穷的,2002年才选上参议员,然后2006年出来和希拉莉竞选的时候,就赢了。
这样就反映了一个问题,不是因为他本身不行,因为美国的经济是在此前的20多年,从里根开始将近30年的时间就有一个非常长的繁荣过程,我们看历史书都知道,在80年代的时候人们觉得美国不行了,日本很厉害,结果90年代美国很厉害,日本不行了。2001年就进入一个下坡了,就是网络泡沫破灭,又出一个911,没想到之后美国更加厉害,这个时候就有很强的房地产带动的泡沫因素,我们想30年的长期繁荣,需要把很长的时间调整才能把很多以前的不利因素消化。我们看美国经济未来一段时间都不会像以前那样,但是也不会二次探底。
我们看到欧洲经济也出现问题,最大的问题就是欧元区本身出现问题。美国金融海啸是经济全球化的危机,金融经过30年的突飞猛进的增长之后需要一个调整。欧洲是一个区域经济一体化的危机。区域经济一体化的最高层次就是欧元区,他把自己的主权都不要了,交给欧洲中央银行来办,但是现在来了一帮比较赖的国家。这帮人是一不行,以前一个国家有独立的货币和财政主权的时候,就不停地借钱,然后就贬值,就是意大利的里拉,以前不停的贬值,但是加入欧元区以后就不了,货币方面不能贬值,这些人都是花钱花习惯了,就借钱,但是又不让借。因为限制很严格,每年要占GDP的意中多少,他就做假帐,这是一个民主国家,就会经常换政府,就会把旧的揭出来。现在这个XX国家碰到一个比较大的问题,就是怎么样紧缩财政。我们也预计欧洲国家在未来一段时间经济也不太好,是维持一个比较低的增长速度。这里面最差的是日本,已经从1991年开始停滞了10年,现在很快20年了。
为什么日本不行呢?我一向不看好日本。他最麻烦的是没有人了,是全世界老龄化人口最严重的国家,因为以前打仗,二战,二战之后就回去生孩子,经济发展,现在不愿意生了。日本的整个国家和其他的国家有一个很大的不一样,是强调它的种族的纯洁性,要往日本移民很困难的,美国、德国、法国都很容易移民过去的。日本最大问题就是人力资源的要素不行,日本的内部需求不行的。日本还有一个很奇怪的现象,日本人吃东西不一样,我们吃东西吃很多肉,日本人从小就讲究环保,就吃寿司,我去日本开会吃不饱,日本这么吃身体很好,因为很环保,长期吃素的,所以人的寿命很长的,日本是全世界寿命最长的,中国这样暴饮暴食寿命反而不如那么长。中国是世界上糖尿病比例最高的,现在越来越往40岁左右的中年男性发展。所以我想日本是这么一个因素,所以日本经济未来几年也不行。
世界是不是就行了?不是的,因为发展中国家上来了,印度上得很快,上得最快的是巴西。我们都知道南美洲以前在经济学家眼里就是危机的代名词,要不就是通货膨胀。但是巴西上涨很快,巴西的里约热内卢房子就跟北京是一样的,房价上涨很快,我们可以看到,巴西马上有两个非常大的体育盛会,世界杯和奥运会,都会在巴西举行。所以想看金砖四国这么一上来,印度体量也很大,巴西也很大。全世界是在高速往前发展,这个往前发展最重要的动力就是中国。虽然大家对宏观政策的争议很多,但是我的基本判断,我们这一届政府其实是最擅长处理微调的时期。所以很多人说是不是7月份开始说微调得放松一下,后来他坚持不放,现在又是清理地方债务平台,又是宏观调控,是不是数据会下来。现在问题不大,8月份经济指数要比原来好。中国内部经济的动力是很强的。特别是经过2008到2009年我们对抗金融风暴一个战役之后,现在的中国领导人放眼全世界,中国的财政决策能力是最强的,可以应付各种突发事件。现在农产品价格上涨了,我基本的判断说这个对于中国是一个很小的问题。它不用微调,甚至点调就可以基本上摆平。
但是我们也要发现在对抗金融海啸的过程当中,中国经济其实改革开放正好30年,这个过程中,前几天是特区刚刚成立30周年,胡锦涛主席专门去深圳,有一个很宏大的场面。我们就要观察这30年当中中国发生了哪些根本性的变化?经济金融海啸一个波折之后,我们对这些根本的变化看得更清楚了,以前经济上升的时候变化是这样的,下来之后是另外一个方向了,就不是长期的变化。经过一个波折之后,这个变化还是这样的,就发现这个是根本性的变化。这段时间我也一直在找,我们到底发生了哪些根本性的变化?我发现有三个最根本的变化。
一是中国的劳动力无限供应的情况根本变化了。以前我们说改革开放的前20年,在沿海地区打工的外来农民工,共扣掉通胀之后基本没有变化,但是从2005年开始,我们就说有一个叫结构性短缺,招不到工人了,有人说这个还没到时候,因为我们农村还有很多人。在发展经济学里面有一个理论叫刘易斯拐点,发展中国家在发展的很长期,因为农村大量的劳动力富裕,是工业会发展,城市化会推动,但是工资不会上涨。但是突然工资就得涨,因为劳动力就不够了,我们中国是不是进入了这个拐点了?前段时间很多争议,经过金融海啸之后大家就开始想了,金融海啸的时候,2008年底,2009年春节前的时候就最担心这些沿海地区大量的工厂关了之后,民工回家找不到工作,是不是家里这边会出现问题,更担心开春了,这些人再回来找工作,又找不到,怎么办?可能沿海就多几千万盲流就出大问题了。
后来实际情况是2009年春节以后,工厂开工并没有明显增加,但是并没有出现明显的盲流,人哪去了?等到2009年5月工厂开工增加了,突然发现又招不来工人了,到了今年的时候,就发现工资全线上涨,包括重庆。我今年来重庆发现重庆都招不到工人。重庆是一个劳动力输出地,居然都招不到工人,可想而知,全国的劳动力的供应发生了一个根本性的变化,而且是一个长期的变化。我们说中国已经到了刘易斯拐点了,但是还有下面一个层次的问题,是这么平着走的,拐上来了,会多陡,会有多长时间?这个就取决于政府的政策,和老百姓的心态,社保、各种环境的配套。所以这个问题我们是没有人对它很深入进行分析的。
比如说我们自己,中国是一个长期的劳动力供应大于需求的国家,所以我们没有很好的劳动保护,我们是一个大国,劳动的福利不能跨省结转,这是一个很大的问题。劳工自己会,第一,主动地来抗争,比如说本田在广州南海那个厂罢工,佛山的厂罢工,一罢工把日本人搞得苦不堪言。他们从来没想过,说中国的人会罢工,而且日本人是按照及时生产,零库存来组织生产的,所以一个工厂罢工,整个全线停产,所以前不久他们的首相专门过来对我们说这个事怎么办。这个事其实怎么回事呢?其实是因为日本人,他们搞了一个实习生计划,他们国内的工资不够,就要找实习生,让你干一年,工资按实习生给,但是在日本国内是有明确限制的,说多少比例是实习生,很低的比例,但是到佛山的工厂就大量是实习生,比如说韶关一个什么学校,最后一年了,老师就跟同学说了,你们想不想去世界500强工作?交一笔实习费,工资很低,哪些人一进去发现,这工作一天就会,而且一年老干这个,工资还很低。所以哪些人就不干了,就罢工。这个事情我想主要原因还是在管理上。
未来什么地方是投资的机会?以前的时候我们讲的人多的地方不要去,为什么?人多没有市场,因为穷。 现在不行了,就得去人多的地方,现在什么地方人多就是投资的好环境。就是你的目标指向,因为你会逐渐富裕起来的,而且劳动力会找到。所以第一个变化就是人是最大的变化因素。
第二个是土地。我们突然发现,中国人一富起来之后,中国不是地大物博,我们最紧缺的资源就是土地。中国人的传统就非常念家。中国以前为什么有人去研究,中国资本主义的萌芽发展不起来,外国的资本主义萌芽发展起来的,以前有很大的手工业作坊了。中国人有钱之后,要回老家去光宗耀祖,去买很多地,当地主,然后娶几房小妾,多生一些孩子,这是中国几千年的文化。
到了现在很多中国人有钱了,他们就买房子。所以很多人极端地 ,在广州那边,夫妻俩生个独生子女,他说不行,我得买两套房子才行,甚至三套,我自己得住一套,给孩子一套,孩子以后没本事就再给他一套,以后收租,中国就这样买房。你想一下你买三套房子,他到时候娶一太太,他们也有三套,他们一结婚之后,你们会有六套房子,中国这个概念就慢慢回来了。
说我们一定要买房,因为土地是中国最紧缺的资源。这里面还有一个很大的变化,就是我们以前还喜欢炒股票,就发现80%的人就赔了。你看买房的人99%的人就赚了,而且买得越早,越多就赚越多。所以大家就不停地买。所以我们一直在评价中央调控这些政策,为什么很难见效?这个政策众说纷纭,但是现在非常重视的一点,中国的刚性需求非常强。我在北京朋友都问我,是不是该买房了?你这种情况下寄希望于说中国的房地产要跌多少,那是不现实的,因为有很强的刚性需求。总的来说房地产是紧缺资源,土地是最紧缺的资源,对地方政府也是一样。很多地方都搞工业发展,最后发现土地是最紧缺的资源。
第三个环境成为一个硬的约束,以前环境老百姓不在意,是政府在喊。到了这三年,老百姓对环境已经是变成了容忍度越来越低。而且环境具备了商业价值。所以薄书记来说我们一年种多少树,看得见的,我今年来重庆发现到处都是绿的,到几年之后情况就完成变了,我们就发现环境是值钱的。这样对我们的发展商就非常痛苦,因为你改造完之后,一半的地拿来做环境和公共,做绿地,发展商就很难受。另外补贴给拆迁的要多补50%。所以我们从环境的情况下看,其实在沿海一些地区对环境的概念已经和以前的普通认知不一样了。我接触的一个项目,在广州那边搞了一个100亿美元的中国和科威特的石化项目,就在广州,后来各地的反对声音很强。一开两会大家就置疑,最后下了决心,通过国家立项的项目搬到湛江去。环境也是一个最大的变化。。如果我们做企业投资也好,要把这三个东西瞄准。
中国未来会怎么样?以我自己的判断来看,因为过去这几十年我在看各国发展的情况,我的感觉它的发展比我们想的要快很多。为什么这么说呢?打个比方说的我问大家,你在20年前,你会不会想到你过今天这样的生活?你再想一下10年前你能不能想到今天这样的生活状况?你再想一下,你十年之后又是什么样的生活状态?我最近在做一个研究,让我去研究2040年深圳和香港是一个什么关系。
我很高兴就接下来了,因为谁也想不到,我说什么就是什么。三年之后你说错了,你还知道,30年之后你说错了基本上也就不知道了,这是一种概念性的设想。我们就照这个来设想,中国的GDP今年第二季度超过日本,超过日本之后就有两种解读,我们国家的商务部的发言人还有研究院的院长。说我们GDP总量超过日本,但是我们人均只有它的1/10,我们要警惕西方国家捧杀。西方国家就说你现在超过日本,可能2025年超过美国,明年全世界能源消耗超过美国,这个数其实两边都有偏颇,因为有政治目的。
我们就要仔细的测算,我们未来会怎么样?后来我算了,其实吓我自己一跳,我们算深圳,在全国深圳800万常住人口,全国人均GDP最高的去年是深圳,1.35万美元。我们说发达国家就是1万美元就进去了,深圳已经1.35万美元了,珠江三角洲9855美元,北京超过1万美元,上海1万美元。所以我们沿海地区已经过1万美元了。不在于这1万美元,而在于人均到了这个之后,你的增长速度是一个加速的,很快就会到2万美元。所以我去年帮东莞的一个镇,我做一个小的研究,说这个镇到底怎么回事,那个镇的领导就说到2020年人均GDP会到2万美元。
我说不信,那个时候按党的文件就是2020年才是小康的水平。我一翻国家的稳健的国家发改委发的珠江三角洲地区改革发展纲要,2020年珠江三角洲地区人均GDP要到13.5万人民币,按照2020年的汇率算超过2.5万美元。按照我们国家的文件就这么写的。那就不是一个小康概念,而是一个中等发达国家,我们在沿海地区会提前实现总书记说的,中国共产党建党100周年的时候会进入中等发达国家的水平。我再这样测算,特区城区30周年,开了一个大会,有几家媒体采访我,我说按照2001年到2010年的平均速度来计算,假设后十年还这样的话,就会出现深圳一个城市的GDP,到2016年会超过香港,香港是一个高度发达的经济体。香港的人均GDP去年是3万美元。到5、6年之后,深圳就超过香港了,人家说没关系,你人多,我人少,到2022年深圳的人均GDP也超过香港。这里面就出现一个问题,对我来说,我们就发现现在很多人说深圳的房子贵。这个贵是不是合理的?是有合理性的,你把自己定位为人均5000美元的时候肯定会贵,但你定位在3万美元的时候就不贵了。
尤其是在深圳华侨城这样的地区,十年前有点像重庆这样的状态,这个别墅1万块钱觉得很贵,突然发现已经10万块钱买不到了,就是那么大一个稀缺性。就是到了这个时候就会重新去审视,去研究一些基本的情况。我们从沿海的发达地区的情况看,它的经济发展水平和发展速度比我们想的要快得多。
所以我看一个报道,北京的车很快就要多5、6百万辆,你根本想不到北京是一个人就开车,但是我们发展的方向未来是要坐轨道交通怎么样。这个就是我们怎么样看中国的发展,它发展的速度和概念比我们现在想的要快得多,而且很多时候我们是看不见它会怎么样的。但是对于我们的很多投资来说,我们就要考虑,因为这个时期的中国人和以前的中国人不一样,我们现在的中国人手里都有一点钱,这个就是很强的赌性,十年前每个人拿出来赌的钱可能是2千块钱,5年前可能是5万块钱,现在一般是10、20万来赌。全国汇集起来,沿海3亿人口,每个家庭拿出20万、30万来赌,你这个宏观调控难度就大大增加。
根本不知道他怎么想的,说一我们说管理通胀的预期也好,以前很多人说赌股票输了,这是中国经济很重要的活力。你只有有一种风险,敢去冒经济才会发展。长期来讲为什么我对美国不会失去信心,因为美国人是全世界最爱冒险的,而且有一个很好的分散机制。总的来说中国的企业会越来越多,而且我们的企业家经营的范围也会越来越广,以我自己的经验来看。我大概每年坐100次飞机,我前段时间也看北京的一个律师,他从美国回来,在北京没买房,一年大概有3个月是在飞机上,他打跨国的官司,5个月在外地,还有2、3个月在北京。我自己就深有体会,飞机对我们来说太重要了。我一年大概平均三天就有一次。我刚才看这个楼盘的时候发现这个楼盘最大的卖点就是离飞机场近。一旦你到了要坐飞机的时候就会发现离飞机场近是一个太重要的东西。你早上赶早班飞机不会耽误,晚班飞机也不耽误。
我先讲这么多,大家看有什么问题,我们来互动一下。
主持人:非常感谢朱老师。我们说到了很多的后金融危机时代的发展和变化,包括了刚才特别提到的在场的各位希望去了解的一些细节,接下来的时间就交给现场更多的嘉宾,大家有什么问题可以发问,我们请朱老师现场为大家解读。
我们也提到了两江新区的发展,我们东原·香山的位置的确是两江新区的核心区域,我不知道大家有没有这方面的问题。
提问:我想问一下最近8月份房屋的销售和价格好象有回暖的迹象,大家说国家是不是要出台更严厉的政策,介绍一下在香港房屋购买和保有税费的情况,而且国内会不会采取相应的政策?
朱文晖:香港可以给内地提供正反两方面的教训,首先提供正的经验。就是香港的房子50%左右是由政府提供的,有两种,一个叫居屋,就是居者有其屋,一个叫公屋,就是没有钱的,就像我们的公租房。香港号称是最自由的经济体制,但是住房这一块是花了很大的代价的。但是2008年的时候犯了很大的错误,香港的土地是由政府来垄断的,政府的财政当中很多的收入是来自于土地。比如说深圳2千平方公里,现在已经开发80%,但是香港从1842年到现在,100多年过去了,现在才开发15%,还有大面积的土地,可能有各种产权的因素,但是基本上是很严格地去限制土地开发。这样就造成一个后果,穷的老百姓不担心有房子可以住。
富的也不担心,因为他有很多钱,最担心的就是夹在中国的一大层。以前香港有一个情况就是不停地涨,后来出现金融风暴,就出现负资产,这些给我们很强的经验,房地产一定要对它进行调控。我们从现在调控要求各个银行都做压力测试。就是假设你现在这些银行的贷款当中跌了30%不良贷款率会增加多少。我们银行测了说跌50%什么事都没有,中国的老百姓很谨慎,他会多交一些,少贷一些款,所以这个香港是基本上是这样的轻闶。香港现在才去大量的供应土地,但是总的来说还是非常小的,所以对于中国的情况来说,中央是很想把房价调控下来,但是我大概一年了,对我们调控房价的措施感觉比较难。
有两点,第一就是整个的决策者到执行的官员,他们基本不买房,也不炒房。他制订一个政策就有问题了,他从来没干过这个事,你去定这一般个政策要达到你的目的,你模拟不出来的,这是非常困难的。我经常说我们的记者同行要把房地产的报道写好,要把真实的趋势写出来是非常困难的,我们的记者去写的话,都是小记者,就刚毕业出来不久,又想买房,那么大一个地方,你能找到涨价的,也能找到跌价的,你想写成涨了、跌了都能找到。但是到底是张了还是跌了,就决定于你的水平和心态。所以我说首先要把真实情况搞清楚,决策者没有买过房就很有难度。第二个是中国人的赌性,我们是跟风的,一说房价涨了,就买了,一说不涨了,就不买了。所以现在房地产是两种极端的判断,一个说要反弹了,另外一个说闲置的越来越多,到一年半两年都卖不完,很像2008年的时候,北京那时候说这个三年都卖不完,这个销售速度当然卖不完,结果到2009年3月份全抢光了。这就是和赌性有直接的关系,我们现在很难判断房地产的趋势到底会怎么走。但是中央是做对了很重要的一件事情,就是4月份这次的供应土地计划是最重要的。
以前的时候调控房地产老从需求的角度去调控,一方面要限制土地供应,一方面要调控需求,所以今年的计划是很对的,今年是去年的2.35倍。第二个减少恐慌性需求。就是大学一毕业,你再不买的话就永远追不上了,就得从家里面都拿钱赶快买下来,以前的经验都是这样的,中国有一个很怪的现象,北京首次买房贷款的人年龄是27岁,日本41岁,美国大概是33岁。这就是我们一个有的国情,我们是独生子女,非得让他有一个家,才能够去结婚生孩子,这就是很大的一个问题。但是总的来说中国的房地产调控是非常困难的,我们分析房地产的价格的时候,第一就是新因素,我们要要强调刚性需求是非常强的。特别是像重庆这样的地区,我觉得重庆的老百姓很幸福,因为房价很便宜,包括我们这个楼盘都是便宜到不可思议。我们基本的房子是控制,这个跟黄市长有直接的关系,别的地方是很麻烦。现在在条红的结骨眼上,你可能松一下就弹上去了,也可能压一下就压趴下了。房地产调控是地方政府的行为,地方政府要做好就很容易。比如说国十条,要落实是很难的。还有就是房产税的问题,除非地方有很大的动力想把这个事做起来,他就能做得到,一般的政府都不会愿意去做这个事。可能最后出来的情况就是新的新办法,老的老办法。从不同地区的情况来看都不一样,最后还得看各个地方。
提问:非常高兴可以跟您面对面的交流,我是有几个问题是关于人民币的。中国的外贸前几个月创了新高,上星期人民币兑美元的汇率也是创了新高,现在在大力推进人民币的结算,中国现在也在希望提高人民币在国际流通里面的地位,我想请问的是您觉得人民币成为国际货币的话,我们还有多远?
朱文晖:人民币要成为国际货币,关键看我们自己想不想让它成为,要成的话可以很快,但也可以很慢。应该说这个问题问得很到位,在两个月以前是一个重大的转折点。以前的时候中国人有一个特点,特别是温总理有一个特点,他看明白的事很快就会做,看不明白的事就会反复研究,仔细去看,对于农业问题,生猪价格上涨的问题,温总理非常快,一下就搞定了。但对人民币汇率这个问题我们确实真的还是不太懂,我们也知道很多发展中国家国了几十年,就栽在这里,一下就回去了,非常困难的。
我们的汇改要掌握主动性,不管你怎么说我就不理你。人民币其实是几个方向的问题,一个是人民币的资本帐户的可兑换的问题,我们的股票外国人是不是可以来买,我们的钱是不是可以随便汇出去,这个是有直接关系的。第二个人民币的汇率是盯着美元这样一个很直观的,还是我们盯着一揽子货币这样来,还是让它浮动起来,这个就公说公有理,婆说婆有理了。我们按照现汇的来算,我们的GDP就比日本高,比美国差很远。有的人说按购买力评价那个来算就不一样了。所以到底是多少才是真实的水平这是很难测算的。美国人老说人民币被严重低估了,说低估了37.5%,就说中国要是不升值的话我们就加关税,这个问题是很复杂的。我有时候也说美国人,我说你们也挺笨的,现在才6.8,中国人去美国买东西都像不要钱似的,那搞到1.5到时候把美国都买下来。这是汇率本身。第三个你可以前面两个都不动,但是你是不是鼓励人家外国人持有人民币,用人民币来做交易,就是人民币的国际化问题,我前面两个看不准不动它。但是第三个可以动,因为有现实的需要,很多人出去要刷银联卡,这个就是国际化的问题,包括人民币结算。
以前中国老想这么做,但是又害怕,这就是覆水难收,所以我们说叫试点,人民币结算搞一个试点,那边发一个国债、企业债都是试点,但是这条路是值得我们推广的。我们根本想不到马来西亚对人民币的国际结算需求量那么大,对他们来说非常重要。我想人民币的结算也好,人民过的国际化也好,有非常多的空间,我们现在鼓励大家用,在香港用。因为香港是完全和西方接轨的金融体系,但是主权是我的。
基本上我的判断就是这两三个月之后我们会大量的推出,人民币的相关产品,包括衍生产品。麦当劳在香港发人民币的债。日本抱怨中国买它的国债,他说为什么不能买中国的国债。还有一个顺差的问题,8月份不是顺差加大,顺差是减少了,而是出口增长了,这里面就说明我们的经济本身是很多规律的,年初的预计到今年年底出口增长率会下来,因为经济不好了,但是还有基数的问题,但实际情况7、8月都还很高,我经常说我们做经济决策的时候一方面要想到困难情况,但是更重要的也不光去应付困难情况,还要应付好的情况。对中国人来说是保守的,我们总理经常讲两句话,把困难估计得严重一些把准备工作做得充分一些。但对企业投资就不是这样的,既要把这个事情做好,同时还要把握机会,因为机会是稍纵即逝的。所以该抢的时候就得抢,不能说我看明白再说,可能就被别人抢走了。其实在金融海啸当中我们很多企业失去了很多的机会,有的时候东西很便宜,而你这个企业财务状况又很好,你该赌的时候就该赌了。
提问:我有一个问题,8月份的时候郎咸平教授来过重庆,他针对重庆保障房的模式他认为重庆模式是可以拯救中国房地产的,他这番言论发表之后引起了很多的讨论,我想问一下您的观点。
朱文晖:我觉得重庆公租房是很大的创举,为什么我说这次的调控会很难呢?其他地方不像重庆,我们有工具,有八大投,我们去年有这个设想,几个月就开工了,再过几个月就完成了,所以说对公租房的建设来说,第一地方政府想不想干,他的意愿。第二个你想干了之后有没有这个工具,什么人来干?你是给外面的地产公司谈一个比例?因为这个牵涉到质量问题,重庆是一个很特殊情况。
但是我们看到重庆做出来之后,现在是中央专门开会,8月份李克强副总理专门开会,专门谈要鼓励地方去干,权利在地方,手段也在地方。我们原来担心比如说房价打下来之后,民间的投资下去了,但是政府的没有顶上来,可能整个经济要受到影响。现在看就是民间的没有下去,政府的也没有顶上来,因为需要很大的意志,也需要能力和手段。中国这一轮房地产调控也是一个结构性变化。有几层,第一层就是以前的时候政府是想完全退出房地产,现在政府又回来了,用各种不同的方式又回来了,怎么样提供像重庆公租房这样的房子会成为地方政府关心民生的一个重要的方面。第二个经过这一轮的调控之后看到很多房地产公司经营压力会很大,我说重庆其实管得很好,是政府管得很好,但是房地产公司很难受。因为他有多少利润都被市长算完了,你想赚都赚不了,因为整个土地供应一整套,我觉得重庆的房地产是很好。但是能不能在全国推广还要看别的有没有这样的机制和体制。
提问:我们先不管国内其他城市是否能够推广重庆的公租房模式,就重庆本身来讲,刚才朱老师也讲到,公租房因为是政府出手在做整个的流程的环节,这样做下来的话对个中的所有内容也比较清楚,在接下来的公租房继续扩大供应的前提下,对于重庆企业化的房地产开发企业来讲他们的房地产供应量或者是价格走向会不会有直接的冲击或者影响。重庆的房地产价格就不能像国内其他的城市自由的增长,会不会受到限制?第二个问题就是刚才朱老师在之前就讲到中国的三大经济拐点,一个是刘易斯拐点的人力资源成本的变化,另外是土地供应的变化,还有环境成本。作为经营企业的人来讲,会错过很多的机会,在目前的三个前提下,民间资本本身是有流动性的,在这三个变化的前提下,民间资本的流动能不能给出一些建议或者引导?
朱文晖:首先重庆确实很直接地看到,本身的房地产就管得好,利润率确实是有限的,所以说市长才可以明确地说6.5年的收入就可以买一套房子,我们看到公租房一起来就有一个好的作用,同时是一个价格指标在那里。我们这个房价的基准是什么?可能以后会慢慢找到一个基准,可能就是这个东西提供的,以后你的租金其他的和它的是一个什么水平。要参考一个体系。但是我又看到,这个出来之后并没有减少重庆的市场购买力,它是租的。所以比如说现在很多楼盘也经常一开盘就抢光的,我们又不是没有原则的涨价,利润率确实不高,所以重庆做地产就是做量,不能是做很高的,很丰厚的利润率。我觉得如果说重庆能够给别的地方提供经验这是最好的。就把这个大盘子调控得很好,但是这个需要非常高明的手段,而且很长期地才能把它调到这个位置。我刚才说重庆的老百姓是很幸福的,在买房这个地方尤其幸福。
你说的民间资本,刚才我说了,第一不要信经济学家的话,第二不要信财务专家的话,要信企业家的直觉,他能发现各种的机会,但是一定要把大的方向看明白。有一次我跟企业家谈,他说很多人讲要投资到有潜力的产业,我觉得不是这样,我觉得夕阳产业也很不错,我说不对,你会发现这样很辛苦。你要是换另外一个行业,选对的话,可能会发展非常快。对于重庆这个大都会来说,未来我们做服务业可能空间很大。
一个深圳是1万美元的人均GDP,你们可能算一下,重庆什么时候主城区到人均GDP一万美元,那些人需要什么东西?我们现在很多人没想到这个事,但是这个过程来得比较所有人想得都要快。假设你的投资布局瞄到了1万美元人均GDP的时候你布好了,这个市场就是你的。最经典的案例是星巴克,大概1860年是进入工业经济时代,这是英国拉动的,1960年进入服务经济时代,这是美国拉动的,这些人会有小资情调,服务经济就最典型的代表就星巴克,就没有想到要喝咖啡,突然发现很有市场。因为人在都会的喧闹当中需要一个空间,不仅可以自己休息,而且可以跟别人进行交流。你在北京1998、1999年的时候茶馆、咖啡馆没有生意的,但是现在生意很火,因为人的人均收入到了这么一个阶段,需要这样的场合。你回头看重庆是不是这样一个阶段,你就可以看到,是大众在里面,还是高端人在里面。这是我们企业家需要研究的,我们要相信企业家,他的眼光比我厉害。
主持人:非常感谢,我们要用热烈的掌声朱文晖先生跟大家现场交流。

专题出品:腾讯大渝网房产频道日期:2010年9月9日
文字编辑:Nefrian 美术编辑:Nefrian 羽