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小户型热销背后 开发商赚的少?

    在重庆市场上,小户型无疑是最好销的户型,主要原因不外乎总价低,购房者负担轻,投资者好赚钱好倒手出租等。即使是在近段时间的统计数据中,小户型的销量都比较好,前段时间,7月18日大渝网团购龙湖U城活动中,200多组网友抢光了10层楼共计210套房源。根本原因就在于龙湖U城此次推出的精装小户型,最低总价15W起。

    小户型热销,主因在于门槛低,起点低,无论是满足自住刚需、过渡房选择还是投资客首选,都是当仁不让的。但经过调查发现,“热销”的小户型并不是开发商赚钱的主要户型,相反,小户型反而会增加建设成本,大渝网带网友揭开小户型的“秘密”。

关于小户型—— (必选)

 

利润低
 

小户型与大户型利润差在哪儿?

    尽管相对于其他行业来说,做中小户型的利润仍然可观。但据了解,在土地招拍挂以前,开发一个项目的毛利润至少在50%以上,有些开发商拿地成本低,能实现100%的毛利润,如果按投资回报率或资金使用率算,利润率更高…[详细]
 

    首先,同一个区域,容积率一样,大小户型的土地成本是一样的;其次,大户型更容易做出品质,更容易包装,大户型产品多定位为高收入家庭,价格提升的空间较大;再次,在同一地段,定位为大户型的豪宅和定位为中小户型的普通住宅相比,大户型售价能比中小户型产品高一倍…[详细]

开发商:不愿开发小户型
 

小户型:被需求

(一)需求说

部分开发商认为,目前大户型在市场上需求较旺,市场需求决定了开发商愿意做大户型

(二)客群说

单价决定档次,总价决定客群,多数开发商都以“高品质”把项目客群锁定高收入者

(三)设计说

小户型让开发商增加舒适度、缩短进深、减少销售面积,不亚于虎口里拔牙…[详细]

 

响应市场需求 大开发商逼于无奈

目前楼市调控之际,重庆房价一直存在争议,观望的人多,投资客的群体也锐减,部分开发商通过开发小户型促进消费,回笼资金。

重庆主城寸土寸金 中小开发商主打小户型

随着重庆发展潜力的逐渐清晰,土地市场也是一片火热,对于中小开发商来说,无力进行小区规划甚至大社区的概念规划,小户型是他们赖以生存的模式。
同等地块,通过精装等手段进行包装,可以把一栋单体楼包装成精装公寓,一层楼甚至有些开发商可以达到30户小户型之多,这就是牺牲用户的利益进行的密度开发…[详细]

 

缺陷一:房型差得房率低

如果得房率低于65%,买了这样的房子,接近一半的钱给了公摊,实在不划算。同时,使用空间太小会造成很多不便,比如房间太小摆下床后,发现剩下的空间只能放电视机或者衣柜,再也放不进任何家具。 卫生间只能站进一个人,别说浴缸、连洗衣机也放不下等等。 另外,有些小户型进深面宽不成比列,居室厨卫同在一线,采光通风不好。

 

 

缺陷二:功能分区不合理

有的小户型,设计不合理的关键在于把日常生活中一些不可或缺的功能区的设计和配备忽视了,例如:洗衣机、冰柜的放置空间等。比如,有些小户型卫生间特别小,甚至餐厅也省略了。如果你经常泡澡,但卫生间放不下浴缸,勉强放下了,洗衣机又没地方放了。如果家里经常来客人,吃饭的时候要把客厅整理成餐厅,吃完饭还要恢复。此外,很多小户型没有阳台或阳台很小,洗完衣服没地方晒。

小贴士:

“筒子楼”的格局虽然是不合时宜的设计,但不排除目前新建小户型住宅中还有这样的格局。住过宾馆标准房的人应该很清楚,那样的房间设计基本上都是“暗厨、暗卫”,这就带给业主通风采光等诸多不便。采光不充分,使用率过低是设计较差的小户型中常见的问题。

 

小贴士:

看房前最好带上自己的亲朋好友,一起讨论,并想象自己生活在这里,总结一下自己近期生活的过程和细节,这样就会发现这套房子的很多问题或优点。简单一些,最好看看样板房,体验体验。如果中意的楼盘实在没有样板房,不妨找相近的户型到其他有样板房的楼盘去体验一下。

缺陷三:价格高投资价值低

小户型总价低是因为面积小,相对大户型而言总价不高。但是,购房者在出手前一定要计算一下单价,并参考一下周边楼盘新房和二手房的价格。如果单价过高,意味着投资回报率低。如果用于投资的话,去掉装修、房子折旧等因素,小户型的单价仍高于周边其他住宅两三成,这样的价格已经把今后几年的升值潜力都透支了,风险较大。即使开发商号称精装修房,装修标准在800元/平已是高档标准。而当你出手房子时,装修在价格里就占不了多大的比重了。

 

缺陷四:配套缺乏交通不便

许多价格便宜的小户型都集中比较远或者发展尚未成熟的区域,项目周边没有成熟的交通、生活、商业配套。同时,一些开发商忽视楼盘周边环境建设及内部配套设施的完善,低绿化率、高容积率使小户型业主的居住品质始终处在低层次。而卖房子的时候承诺的景观、24小时物业服务等等恐怕也难以到位,小区内的配套设施往往是虎头蛇尾。等房子卖完了,开发商就跑了,物业公司与业主开始扯皮,这个问题在小户型项目中屡见不鲜。

小贴士:

出于投资目的购买小户型,建议购买大型商业圈周边的小户型,如步行街、解放碑的成熟商圈旁的小户型。或者购买品牌开发商的小户型,品牌房子相较周边住宅总会贵出一部分,因为更具保值、升值价值。但缺点就是这一区域内的小户型均价都比较高。

 

小贴士:

小户型低价是优点,需要我们关注,但房子的性价比更需要关注。一些装修粗陋,配套设施不完善的小户型,依然以高单价出售,不仅增加了购房者的负担,今后转手也比较困难。所以,在购买小户型时,更应考察开发商的资质,尽量选择有过开发经验、有品牌的开发商,虽然价格会稍高一些,但入住后的麻烦绝对会少了许多。

    若为自住:网友们可以选购一些大品牌开发商在一些潜力区域开发的小户型,这些小户型有未来的发展潜力,均价也不算太高,可以作为首次置业的参考,等以后换了过渡房之后,这块区域已经充分发展起来,可以将自己的小户型出租或者出售,都是不错的理财手段。
    若为投资:网友们则需要选择一些发展成熟商圈或者企业学校附近的小户型,这类小户型投资回报较好,能够快速回报,但缺点就在于这类小户型均价比较高,实际上,在这些区域的小户型,有些甚至只有20平方米或者更小,适合投资多过自住。

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专题出品:腾讯大渝网房产频道日期:2010年8月26日
专题编辑:Christie Elizabeth

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