关于还房贷的“冷”知识 分手后共同的房贷怎么还

关于还房贷的“冷”知识 分手后共同的房贷怎么还

不少人购房,都要申请房贷,可能会遇到各种还贷问题。图/广州日报全媒体记者何波

利用房贷,降低购房压力,是很多购房者首选的购房方式。但背上房贷后,如果生活发生突变,共同还贷的男女朋友分手了、夫妻离婚了、接力贷的子女又想买楼了,那么,背负的房贷该如何分割呢?

焦点1:男女朋友合伙买房 分手后房贷怎么办?

前年,小郭在父母的资助下在佛山买了一套楼。支付了三成首付后,还要贷款80万元,等额本息贷款30年,每月还贷5300元。小郭参加工作不到3年时间,每月工资不到6000元,工资流水显然达不到银行要求。于是,小郭打算跟男朋友小徐一起供楼。小郭和小徐拍拖两年多,两个人准备结婚。小徐告诉小郭,他可以供楼,收楼后,由小徐负责新房的装修。于是,两个人一起合伙买了房,房产证上写了两个人名字,但每月月供由小徐出。今年年初,小徐和小郭闹翻分手了。小郭提出要房子,但贷款没还完,该怎么办?可以直接变更小郭为贷款人吗?

点评:变更贷款人 先要理顺房产归属问题

男女朋友分手要分房子,最简单的方法是由一方先赎楼,然后银行解押,再办理房产证过户。这样房子的产权就相当明晰了,再根据两人的出资比例结算收益和债务。

但是,面对几十万元的贷款,赎楼并不容易。拿不出赎楼款,能否直接办理贷款人变更呢?原则上说,变更贷款人可向贷款行提出申请,得到贷款行同意就可办理。但是,目前不少银行不愿意办理贷款人的变更。比如,农行系统就暂时不能办理贷款人的变更。

即使有银行愿意做,这个过程也相当复杂。首先要到公证处出具公证书,申明房子归到谁的名下;由房产所有人向贷款银行申请贷款人的变更。这时,要求房产所有人在贷款银行存放一笔保证金,保证金数据要等同于贷款余额。另外,还要求房产所有人具备还款能力,收入流水要达到每月月供的两倍以上。达到这些要求后,银行会作重新抵押,重新放款。

焦点2:不是主贷人 离婚后也要还房贷吗?

王先生和谢女士婚后买了一套大四房。房子写的是谢女士的名字,但主要供房人是王先生。

如今,王先生和谢女士的婚姻走到了尽头。但房子的银行按揭还未结清,每个月还需要还贷款。由于该房产的主贷人是王先生,谢女士觉得既然已经离婚了,自己就更不用理会房贷的事了。

点评:即使没参与贷款 也要履行偿还义务

显然,谢女士的想法是错误的。由于夫妻共同贷款买房,原则上婚后共同购买的房屋属于共同财产,应当平均分配,也可以由双方协议去设定份额。但是需要注意的是,夫妻婚后的债务是共同的,无论是否身为“主贷人”,是否共同申请了住房贷款,夫妻都有偿还住房贷款的义务。当房产判定由离婚后的一方所有,作为“共同贷款人”的一方才可以提出变更住房贷款人的要求,解除自己偿还贷款的义务。如果单方面地认为自己没有参与贷款合同,不用履行偿债义务,无疑是对贷款理解有误。

焦点3:共同贷款人再买房 购房名额和贷款额度会受影响吗?

接力贷是指以父母作为所购房屋的所有权人,父母方的子女作为共同借款人,贷款购买住房的住房信贷产品。合力贷与接力贷刚好相反,合力贷指以子女作为所购房屋的所有权人,子女方的父母作为共同借款人,贷款购买住房的住房信贷产品。

不管是接力贷还是合力贷,主要解决的是购房名额、贷款额度、贷款人年龄太小或太大等问题。前几年,佛山房地产市场也曾出现过接力贷和合力贷的信贷产品,但已经被喊停,目前佛山已难找相关产品。

不过,如果曾经作为共同贷款人参与过合力贷或者接力贷,眼下又想买房,购房名额以及贷款额度会受到影响吗?

点评:不影响再次购房名额和贷款额度

作为合力贷、接力贷的共同借款人,在贷款人中算次贷人,而银行审批贷款时还是先看主贷人的情况。因此,作为共同贷款人再次购买商品住房时,其购房名额和贷款额度不受影响。记者从佛山农行了解到,只要房产证上没有自己的名字,则这笔贷款和房子就不会计入共同借款人名下,不会影响到共同借款人下次的购房名额和贷款额度。

不过,银行会计算共同借款人的还款能力,即使是担保的贷款也会被计算到借款人的还款能力中。例如,你作为接力贷的共同借款人,接力贷的月供为3000元/月,当你又要买房,月供约5000元/月,那么,你的流水至少需要16000元/月以上。

(广州日报)

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