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加息后100万房贷利息增15万 公积金优势明显

2011年02月21日08:04理财周报冀欣我要评论(0)
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在利率长期保持稳定的情况下,等额本息更具优势;但在加息通道中,等额本金的还款方式能够减少更多利息支出

2月8日晚,中国人民银行发布公告称,将上调金融机构人民币存贷款基准利率,一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点,其他各档次存贷款基准利率相应调整。

这已是去年10月份以来,央行在4个月时间里连续第三次加息。银行业内人士分析,要使目前的“负利率”转变为“正利率”,保守估计今年还将加息2-4次。

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市场进入加息周期,连锁效应明显,首当其冲的是,不管是商贷还是住房公积金贷款都水涨船高,房奴陷入焦灼。

贷款利率蹿升,公积金优势明显

与本次加息前5年期以上6.4%的贷款基准利率相比,加息后房贷基准利率增加了0.2个百分点,为6.6%。

以一套总价150万元的住房为例,商业贷款100万元,分30年还清。按基准利率等额本息还款计算,本次加息前(基准利率为6.4%),月均还款额为6255元。加息后基准利率变为6.6%,月均还款额为6386.6元,增加131.5元。

再往前追溯到本轮加息调控以前,相比去年10月20日之前5年期以上贷款5.94%的基准利率,当前利率已累计提高了0.66个百分点。100万元30年期贷款,按照利率5.94%计算,总利息1144514元,月均还款额为5957元,三次加息后每月多还432元,总利息支出增加更是超过15万元。如果购买的是二套房,利率上浮1.1倍,那么,加息后的贷款利率增加到7.26%,总利息增加超过17万元。

不仅商业贷款利率,公积金贷款利率也在跟涨。首套房5年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.2个百分点,由原来的4.3%上调至4.5%。五年期以下个人住房公积金贷款利率由3.75%上调至4.0%。二套房购房者申请公积金,五年期以上的贷款利率上浮1.1倍至4.95%,五年期以下的则上浮为4.4%。

此次利率调整后,加之商业贷款首套房利率优惠已基本取消,住房公积金贷款和商业贷款之间的利差进一步扩大,优势更加突出,首套房商业贷款利率目前为6.6%,公积金为4.5%,利息差高达2.1%,而之前这一数据仅为1.14%。同样以贷款100万元期限30年为例,商业贷款的月供为6386.6元,公积金仅为5066.85,房奴每月少还1320元。

建设银行客户经理王先生表示,住房公积金贷款主要是针对中低收入的家庭,所以一般国家进行宏观调控时,调控的幅度也相对小。对比商业贷款,公积金贷款加息较为温和,其在加息之后的利率优势会更加明显,预计会受到更多按揭房者的青睐。

利率说变就变,房奴很忙

2010-2011年,确实是银行业的多事之秋。

首套房贷利率从7折到8.5折再到优惠取消,政策频繁变动后市难料。有的银行甚至已经批了同贷书,利率依然说改就改。而年内再次加息的预期依然强烈,为了捂紧自己的钱袋子,房奴很忙。

由于担心加息会导致房贷增加,不少人开始打起了提前还贷的主意。

据了解,目前大部分银行都是按年调整利率,以每年1月1日的央行基准利率来决定老客户当年的还贷利率,因此每年的年终都会迎来一个提前还款的小高峰。

但是这种方法也并不十分巧妙,鉴于各大银行提前还贷的政策不尽相同,个别银行还需要支付违约金,有时节省的利息还不如违约金多。另外,对于购首套房时享受贷款利率折扣优惠的贷款人,一旦提前还款,将会重新计算利息,之前的折扣优惠就很难再享受,甚至会造成节省的利息少于提前还贷后重新计算后利息的增量。因此理财师建议若加息增加的还款压力并不是特别大,提前还贷还是应当慎重选择。

然而不少银行为了吸引客户,也开始大力推广以省息为目的的特色贷款业务。如深圳发展银行的“气球贷”,借款人的贷款利息和部分本金分期偿还,剩余的本金到期一次性偿还,实际贷款期限较短,相应的贷款利率也较低。

从还款方式上来看,等额本金也开始受到越来越多人的青睐,希望通过减少本金来降低加息的影响。

工商银行客户经理李先生表示,在利率长期保持稳定的情况下,等额本息更具优势。但在加息通道中,等额本金的还款方式能够减少更多利息支出。

等额本金还款法将本金平均分摊到每个月内,同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对于常见的等额本息来说,尽管前期支付的本金和利息较多,但是由于本金不断减少,不仅还款负担逐月递减,总的利息支出也较低,

利差扩大利好银行业,“断供”与否取决于房价

然而对银行业来说,加息则是一个利好,房贷利息收入大增足够银行偷笑一年半载。

表面上来看,存贷款利率同比增加,但是,实际上银行存款中活期存款占比较高,而活期存款前两次加息均没有调整,2月9日才首次上调,银行的利差实际上在扩大,而作为银行利润的主要来源,利差扩大很可能使银行业绩继续提高。

2月9日,也就是继去年10月以来的第三次加息,是不对称加息,活期存款利率首次上调4个基点,幅度大于贷款利率上调幅度。1年期存贷款利率对称上调25个基点,各档次存款利率分别上调0.30%-0.45%,各档次贷款利率上调0.20%-0.25%。

业内人士表示,尽管本次加息上调了活期存款利率,但4个基点的幅度对银行净息差的负面影响并不大,且进一步提高了银行的议价能力,活期存款占比较高,、存贷比高的银行,在这次加息之后其净息差将具有更大的弹性。比如招行、光大、民生以及中信银行等。而大银行存贷比较低,弹性相对较小。

东莞证券认为,通常在加息或降息周期中活期存款利率很少调整,本次上调活期存款利率意在缓解存款活化的压力,此外,定期存款利率上调幅度较大也体现了高通胀背景下缓解负利率现状的需要。央行对银行的监管将仍然注重利差管理,前两次加息和银行议价能力的上升都带来了净息差的持续上扬,本次不对称加息的结构也表达了央行的态度,既不希望净息差大幅扩大,也不希望净息差大幅回落,虽然有让银行分担经济调控压力的呼声,但在一段时期内保持银行业相当幅度利差水平的状况不会改变。

当然,也有人表示了其中的忧虑,购房成本不断提高,继续加息是否会出现“断供”现象。对此,中信银行工作人员表示,是否会出现“断供”,取决于房价,而非利率,只要房价不出现崩盘,断供就不可能出现,因此对于银行来说,加息是一项利好,并不需要面对什么市场风险。

[责任编辑:wyaddison ]
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