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突破400亿之后 恒大的大赛季

2010年11月12日17:02今日地产我要评论(0)
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综述:当下的中国,政治经济形势都存在各种不确定因素。事实上,房地产行业是一个与各种因素都有关联的“特殊”的行业,因此,地产企业,特别是做大做强了的地产企业,都很容易因为一些很小的事情而摆上风口浪尖。

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恒大的销售面积在2010年前三季度全国排名第一,超越了万科,在中国最受关注的一线房企里,恒大近年来的表现极为突出。恒大善于顺势,也善于借势,不仅仅体现在不断冲高的销售业绩上,自上市以来,恒大因一系列动作得到行业内外全方位的关注,其品牌形象也一再取得突破。一个有象征意义的事件是,恒大的足球队在这个赛季最终取得中甲冠军,冲上了中超。实际上,我们可以认为,在本年度,恒大这个企业也经历了一个脱胎换骨的“赛季”。我们有兴趣探究的是,为了达成这样的发展速度,恒大自身必然经受的多方面的考验,以及还将迎来更多的考验。

导语:2010年11月1日,恒大上市360天,在这一年里,恒大飞速发展。截止10月底,恒大已完成全年400亿的销售目标,而从已公布的2010年年度中报以及之后的各项高走的数据上看,恒大事实上成为了业界老大万科最有力的挑战者。在这样的发展态势下,恒大如何平衡关系,处理发展中的一系列问题,一直是业界所关注的焦点

内力决定速度

2010年恒大如此快的发展速度以及这么大的销售面积,是由什么决定的?

相较万科、碧桂园等企业,恒大起步晚了几年,但是在恒大集团董事局主席许家印内心深处,总是担心自己落后得太多。当2007年碧桂园以一千多亿市值上市成功,一跃成为中国地产庞然大物的时候,恒大的步伐也在悄然跟进。2008年,恒大跨入了100亿俱乐部,但当时年度中国地产前30强仍无上榜;2009年恒大成功上市,跃入“300亿”俱乐部,位居当时年度中国地产企业销售面积第三名,销售金额第六名; 2010年上半年,恒大的在建面积从2006年的70多万平方米增长到2306万平方米,增长32倍;交楼金额从2006年全年的18.9亿元增长到202.5亿元,增长10倍。截至今年9月,恒大今年实现销售金额356亿元,比2006年全年增长超过20倍。

这样的速度背后是什么?

恒大起步比较晚,1996年才在广州发展。如果一开始就将战略目标定位为一线城市,用100亿元只能在北京、上海投一、二个项目,于是恒大将有限的资金布局在中国刚性需求强烈的二三线城市,最终实现了公司这几年跨越式的发展。

2010年恒大的更大面积地铺开销售面,源源不断地“入货”与“出货”,庞大的土储是恒大持续奔跑的保证。恒大2010年上半年新购土地26宗,新增土地储备建筑面积2221.5万平方米,成为2010年新增土地储备量最大的地产公司。恒大储地但绝不囤地,恒大土地储备是为需而备,是企业正常发展而配备的生产资料,而不是为了吊高价格捂盘惜售。这样的储备加强了恒大的“内力”,使得恒大犹如一条正在航行的“储地”大船,快速前行是水到渠成的。

恒大之所以能够快速发展,是恒大开发商业模式的需要,简而言之是恒大“内力”决定的,而不是以速度牺牲质量,也不是以速度牺牲长远发展。恒大的核心竞争力就是滚动开发的商业模式以及自上而下的高效执行力。恒大坚持从拿地到销售的时间控制在6~8个月,实现投资周期最快的目标,保持快速奔跑。恒大每次开盘,现场都是人山人海,因为几乎每次开盘都会有让利动作,也是大家耳熟能详的“开盘必特价,特价必升值”。据恒大内部人士透露,许家印一个指令,一个小时内,上到黑龙江,下到南海,瞬间传达并快速执行。

恒大的快速发展,得益于恒大集团董事局主席许家印的超前战略思维。恒大从2004年开始全面进入全国的二三线城市,许家印说过,“我们进入二三线城市比较早,因此购入土地的成本比较低。目前,恒大在全国进入的省会城市数量最多,2010年上半年就达到了24个省会城市。”恒大的土地储备主要瞄准二三线城市,而近期在一线城市未有大规模的购地计划,公司仍希望能实现资金使用率和投资回报率最大化,正所谓“有所为有所不为”。

除了二三线布局战略,恒大能够在稳健中保持快速,恒大程度还是得益于恒大“分散储地”的方式,土地储备分摊至全国几十个城市,平均每个城市占有200万平方米左右,土地储备比较合理。恒大上半年合约销售额比重较高区域包括多个区域,其中长沙占到16.0%,重庆占到13.1%,广东为10.7%,成都9.9%,太原6.4%,沈阳6.4%,武汉及周边5.8%,石家庄5.5%,合肥5.5%。一旦政策变动,造成某些城市限购或者首付加大等等,恒大可以在其他城市获得补充。一般来说,二线城市对政策反应比三线城市快,而恒大在二线、三线城市都有布局,大大降低风险。

在此基础上,恒大也在逐步扩充产品线,既开发一些中高端产品,也适当地做豪宅。目前,恒大还是以住宅为主要营业对象,但是许家印称:“恒大近几年还是发展住宅物业为主,以后会发展商业物业,逐渐增加这方面的投入,作为企业的发展而言这是长期战略性的投资。”如今,恒大合约销售均衡的地区分布、多元的产品结构,进一步增强了恒大抵御市场风险的能力,为下一阶段的快速稳健发展提供了坚实基础。

[责任编辑:wyskyliu]
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