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55岁有两套房如何以房养老

http://cq.QQ.com  2010年04月01日15:21   辽沈晚报  王春晖  评论0

  专家支持:本报理财顾问、中国银行理财师 林铁峰

  【家庭资料】

  家住沈阳市和平区的孟先生现年55岁,赋闲在家,太太55岁,已退休。目前每个月可领取退休工资1000元。孟先生从40岁时开始,以个体工商户的身份参加当地的养老保险,60岁退休后可以领取基本养老保险,目前孟先生个人账户积累额为3万元。

  孟先生和太太目前有自住房一套,购买价40万元,现值60万元,尚欠银行贷款10万元,剩余还款年限为10年,银行贷款利率7%;另有一套商用房,成本价值60万元,目前市场价值100万元,没有贷款,每月可以获得租金收入3000元,但近来由于商用房所在地段商铺贬值,租金收入有下降趋势。孟先生和太太各有一份大病医疗保险,可以报销所有住院医疗开支的70%。他们的儿子在北京工作,收入稳定,预计儿子能在孟先生退休后每月给父母800元的生活费。

  【理财目标】

  1.孟先生希望退休后能和太太有每月2500元的生活开支,并且能和太太每年外出旅游,预计花销达到2万元一年,一直持续到他们70岁。

  2.在他们70岁后,希望能搬到儿子工作的城市养老,但是不准备和儿子同住,希望把自用住房卖掉,但是如何处理商用房、以及在儿子工作城市是租房还是买房还没有明确的想法。如果租房需要支付2000元/月的租金,如果买房需要购置一栋100万元的房子够老两口居住。

  【理财师分析】

  根据孟先生家庭基本情况、家庭财务报表分析得出下列结论:

  家庭目前属于离巢期,重点是准备退休金,还清房贷并且要注意控制投资风险。

  家庭目前资产配置不合理,流动资产偏低,无紧急预备金,抗风险能力较弱。固定资产投资比重过高,相关性高,家庭资产和收益的潜在风险较大。保险配置单一,不能满足需求。

  【理财师支招】

  可把70岁卖房提前至55岁

  考虑到孟先生夫妇双方的年龄,目前在养老和保险方面的缺口,现在家庭收入方面已达到巅峰,再提高收入有些不太现实,所以根据孟先生家庭资产结构的特点,应从房产入手,以房养老,做到晚年无忧!

  孟先生夫妇考虑70岁时将自用住房卖掉,搬到儿子工作的城市养老,在充分考虑到夫妻双方岁数的上升,流动性资产需求的上升,准备养老金和保险所需现金流的需要。如果不做相应调整,孟先生70岁之前很难完成退休后外出旅游、养老金及保险规划的目标。

  建议孟先生夫妇将卖掉自用住房的时间提前至55岁,并且将70岁时购现值为100万的房子,调整为现值70万的房子。

  在孟先生夫妇55岁时,卖掉价值60万的自用房产,归还房贷后剩余50万,再租一套60平米住房自用。并利用商用房租金收入下滑这只是个短期现象,从长远看商用房地产价格还是有升值空间,投资房产仍是个比较不错的选择。建议孟先生夫妇尽可能地用季度收租金的方式出租,不要签署过长并且约定固定租金的合同,这样可以适度地减少房地产市场回暖带来的损失。

  记者 王春晖

(辽沈晚报)

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