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大渝地产评论：加息远水解不了近渴

http://cq.QQ.com　 2007年08月28日11:12 　腾讯·大渝网　　评论0条

☆大渝地产主编：李响

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2007年的第四次加息来的有些突然，但实在让人提不起兴致。如果说，此番加息是为了抑制通货膨胀，缓解CPI过快上涨的势头，那还比较靠谱。但从房地产行业来看，房地产市场对加息已经麻木，要想解决房价上涨的根本问题需要一系列综合手段的采用。

房价继续上涨，主要还是货币的流动性造成；虽然银行开始加强房贷的控制，但是仍然有众多的游资追逐商品房的空间，加上现在的大型房地产上市公司拥有雄厚的资本金，更加无压力的囤地盖房。调控的力度无法削弱流动性的问题。大量的流动性仍然无法消化，大量的资金从银行撤出，基金，房产，因为缺乏其他的投资手段，股市加房地产是主要的投资手段。暴涨的趋势短时间内无法改变。

另外，今天开发商的融资渠道已经越来越多样化，信托、基金、借壳、IPO、发债等等，对于银行开发贷款的依存度大大降低，更何况还有那么多涌动的热钱等着呢。因此，加息难以让开发商望而却步。

还有，从购房者的角度来看，自住型购房人在迅速攀升的房价面前根本不会因为加息而延缓购房计划，只会去选择一些低总价的中小户型，尽量减少贷款量；而寄希望于房价上涨获利的投机型买家，只要房价上涨的幅度能够满足他们的投资预期，加息带来的每个月几十块钱的额外负担，几乎可以忽略不计。

再次，从已经持有房产的按揭中业主来看，连续加息后的确出现了一些二手中高档大户型的抛盘。这主要是因为近几年来高档物业的租金价格基本平稳，而连续加息导致投资型买家的投资回报率有所下降，于是他们选择在房价高涨的阶段获利了结，转换投资形式。从这个角度看，加息似乎是增加了二手房源，但是，毕竟增量有限，而且二手中高档大户型也不是一般老百姓能够问津的。

所以，单纯的加息对房地产市场已经失灵，要想解决房地产市场的根本问题，平抑房价，满足广大中低收入阶层的居住需求，必须采取综合手段。从这个角度出发，前两天中房协提出的建议倒是有不少可取之处。

第一，必须尽快开征物业税。对于一个家庭名下超过一套的房屋，根据每年的市场评估价格征收物业税。众所周知，北京、上海等大城市，一个家庭持有两套以上房产的不在少数。开征物业税，既可以逼出大量的二手房源，满足众多无房户的需求，又可以通过增加供给有效的抑制房价。

第二，必须减少二手房流通环节的税费。事实已经证明，在二手房流通环节征收一系列重税，不但没有有效的抑制投机炒房，反而由于惜售和转嫁问题导致房价上涨的更快。因此，减免二手房流通环节的税费，可以释放出存量房市场巨大的能量，迅速而有效的增加供给，平抑房价。这只需要政策上的调整，比征地盖房子要快得多、轻松得多、见效得多；也比加息有效得多。

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